Cene nepremičnin v regiji Adria imajo v zadnjih letih izrazit trend rasti, ki se večinoma meri z dvomestnimi stopnjami, vrednost kvadratnega metra pa se ponekod že izraža tudi s petmestnimi številkami.
Med vodilnimi državami Evropske unije po rasti cen nepremičnin je Hrvaška. V tretjem četrtletju 2025 so cene stanovanjskih kvadratov poskočile z najvišjo stopnjo rasti od začetka leta 2023.
Po podatkih hrvaške statistike so bile povprečne cene stanovanjskih objektov v tretjem četrtletju lani za 13,8 odstotka višje kot leta 2024. Nazadnje je bil tako visok letni skok zabeležen v prvem četrtletju 2023, ko je letna rast znašala 14 odstotkov. Do prvega četrtletja lani se je zdelo, da se je neusmiljena rast cen stanovanj iz prejšnjega obdobja upočasnila, vendar je nato prišlo do preobrata in se je rast ponovno pospešila.
Daljše časovne vrste kažejo, da so bile cene v celotni Hrvaški lani v tretjem četrtletju v povprečju za 130 odstotkov višje kot leta 2015. Kvadrat novega stanovanja je bil kljub senzacionalističnim številkam, ki jih je mogoče redno videti v oglasih, v povprečju za 85 odstotkov dražji kot pred desetimi leti, medtem ko se je kvadratni meter rabljenega stanovanja v istem obdobju podražil za 139 odstotkov. Stanovanja so se v Zagrebu v desetih letih podražila za 157 odstotkov, na Jadranu pa za 113 odstotkov, kažejo podatki Državnega zavoda za statistiko.
Cene nepremičnin v Severni Makedoniji so se leta 2025 zvišale najhitreje v zadnjih 25 letih. Rast v zadnjih dveh četrtletjih letos znaša 25 odstotkov.
Najdražje se prodajajo stanovanja v skopskem centru. Po podatkih Agencije za kataster nepremičnin za tretje četrtletje lani je najdražje stanovanje v tej občini doseglo ceno tri tisoč evrov na kvadratni meter. Kupec je za 91 kvadratnih metrov plačal 280 tisoč evrov.
V Beogradu cene starejših stanovanj beležijo rast 21 odstotkov ter cene novogradenj šest odstotkov, medtem ko je bila v Novem Sadu zabeležena podobna rast, okoli 11 do 12 odstotkov. Niš in Kragujevac beležita dvomestno rast cen starejših stanovanj ob nekoliko počasnejši rasti cen novogradenj, kar kaže na vse izrazitejši pritisk omejene ponudbe kakovostnih starejših stanovanj.
Najvišje cene so še vedno skoncentrirane v osrednjih beograjskih občinah – najdražje stanovanje je bilo prodano v Savskem vencu za 1,4 milijona evrov, najvišja cena na kvadratni meter, 6.818 evrov, pa je bila dosežena v naselju Beograd na vodi. Pri tem je treba opaziti zanimiv tržni preobrat – čeprav so v prejšnjih letih v tej luksuzni soseski posamezne transakcije dosegle tudi do 9 tisoč evrov na kvadratni meter, je bila v tretjem četrtletju 2025 najvišja zabeležena cena nekaj manj kot sedem tisoč evrov, kar kaže na umirjanje vršnega segmenta nepremičninskega trga.
Podobne cene so tudi v slovenski prestolnici. Cena kvadratnega metra novega stanovanja na nekaterih lokacijah v Ljubljani že presega sedem tisoč evrov.
V primerjavi s preteklimi leti so se tudi v Sarajevu cene stanovanjskih nepremičnin leta 2025 občutno zvišale. Povprečna cena kvadrata je dosegla okoli 2.150 evrov, s čimer se je skupna vrednost stanovanja velikosti 50 kvadratnih metrov približala znesku 107 tisoč evrov. Gre za več kot dvakratno povečanje glede na raven izpred nekaj let.
Najizrazitejši cenovni pritisk je bil zabeležen v zadnjih petih letih, torej v obdobju, ki so ga zaznamovali visoka inflacija, rast stroškov gradnje in veliko povpraševanje. Stanovanje, ki ga je bilo pred petimi leti mogoče kupiti za nekaj več kot 50 tisoč evrov, je bilo leta 2024 vredno okoli 88 tisoč evrov, cene pa so se leta 2025 dodatno stabilizirale na višji ravni. Povprečna cena novega stanovanja v tretjem četrtletju 2025 je bila za 15,4 odstotka višja od povprečja leta 2024 ter za 14,1 odstotka višja kot v istem četrtletju leto prej.
Inflacija, višji stroški in plače pritiskajo na cene
"Zaradi povpraševanja, rasti cen vhodnih materialov in stroškov dela v gradbeništvu so se cene nepremičnin občutno zvišale. Leta 2025 se je v primerjavi z letom 2019 povprečna cena nepremičnin v Bosni in Hercegovini zvišala za 71 odstotkov, na Hrvaškem za 68 odstotkov, v Sloveniji za 58 odstotkov, v Severni Makedoniji za 54 odstotkov in v Srbiji za 41 odstotkov. A poleg silovite rasti cen nepremičnin so rasle tudi povprečne neto plače. Plače še naprej rastejo, saj je trg dela v regiji skoraj izpraznjen in je na voljo zelo malo kvalificiranih delavcev za zapolnjevanje delovnih mest, zato so delodajalci prisiljeni zviševati plače, pogosto celo hitreje od rasti produktivnosti, da bi lahko izpolnili naročila," pravi vodja analitične ekipe Bloomberga Adria Mihael Blažeković.
Po njegovem mnenju rast plač kljub trendu hitre rasti cen prispeva k večji dostopnosti stanovanj, zlasti v Severni Makedoniji, na Hrvaškem in v Srbiji, medtem ko je v BiH dostopnost ostala nespremenjena, v Sloveniji pa se je zmanjšala.
Bloomberg Adria
"Seveda govorimo o povprečju na ravni gospodarstva in vedno bodo obstajali ljudje, katerim so plače zrasle le za malo ali pa si še vedno ne morejo privoščiti nakupa nepremičnine," dodaja Blažeković.
Po njegovih besedah je sreča v nesreči to, da imajo številni prebivalci regije Adria v lasti nepremičnino, v kateri živijo. V povprečju 80 odstotkov prebivalcev v regiji živi v lastni nepremičnini, preostali najemajo stanovanje ali hišo. V EU27 ta delež znaša 68 odstotkov, v zahodnih državah pa pade celo pod 50 odstotkov.
Bloomberg Adria
"Kljub temu zaradi visokih cen nepremičnin najbolj trpijo mladi, ki so šele na začetku svoje poklicne poti in samostojnega življenja, zato v tej regiji mladi zapuščajo starševski dom šele v 30. letih, medtem ko se v EU to dogaja že v zgodnjih dvajsetih," pojasnjuje Blažeković.
Najbolj so prizadeti mladi – dlje ostajajo pri starših
Zadnji podatki Eurostata za leto 2024 kažejo, da je povprečna starost, pri kateri se mladi odselijo od staršev in začnejo živeti samostojno, 26,2 leta. Najhitreje se osamosvajajo mladi v skandinavskih državah, najtežje pa se za ta korak odločajo mladi v južni Evropi.
Po podatkih Eurofounda se je delež mladih, ki ostajajo v starševskem domu, med letoma 2018 in 2023 s 23 odstotkov povečal na 40 odstotkov. Delež je med študenti še bolj zaskrbljujoč: leta 2013 je doma živelo 73 odstotkov študentov, leta 2023 pa že kar 93 odstotkov.
Podatki Eurostata kažejo, da mladi v Makedoniji najdlje ostajajo pri starših – v povprečju do 32,1 leta. Med državami, ki niso članice EU, v starševskem domu dlje ostajajo le še mladi v Črni gori. Najhitreje v regiji Adria zapuščajo starševski dom mladi Slovenci, in sicer pri približno 29 letih.
Srbski trg izgublja dinamiko
V Srbiji se nepremičninski trg ohlaja, kupuje se manj, dejstvo, da se je skupna vrednost prodanih nepremičnin povečala, pa lahko pomeni, da so se prodajale nepremičnine visoke vrednosti.
V tretjem četrtletju 2025 je bilo sklenjenih manj kupoprodajnih pogodb kot v istem obdobju 2024, vendar se je skupna vrednost na nepremičninskem trgu povečala za 2,2 odstotka na 1,8 milijarde evrov. Kljub temu to pomeni padec vrednosti trga v primerjavi z drugim četrtletjem 2025 in le blag porast v primerjavi z začetkom prejšnjega leta, kar kaže, da nepremičnine vstopajo v fazo korekcije in stabilizacije.
"V razmerah velike negotovosti se kupci nakupa lotevajo previdno, kar se odraža tudi pri oblikovanju cen. Večina beograjskih občin še vedno beleži letno rast, vendar z bistveno nižjimi četrtletnimi stopnjami rasti kot prej, tako pri starejši gradnji kot pri novogradnjah. Leta 2025 so bila obdobja stagnacije, pa tudi rahlega padca cen novogradenj v posameznih delih mesta," je v pogovoru za srbsko redakcijo Bloomberga Adria povedala Jana Jovanović iz CBRE.
Padanje cen sovpada tudi z napovedmi družbe Colliers, ki ocenjuje, da se bo v premium segmentu oziroma pri novi luksuzni ponudbi nadaljeval upad povpraševanja.
"Leta 2026 pričakujemo blag porast cen v srednjem segmentu, medtem ko bodo cene v luksuznem segmentu najverjetneje stagnirale. Gradbeni sektor se bo opiral na projekte, povezane z Expo in javnimi investicijami, ob selektivnem kreditiranju. Po drugi strani bodo stanovanjska posojila zaradi nižjih obrestnih mer dostopnejša, kar bi lahko spodbudilo nakupe in delno ublažilo padec povpraševanja," pravi Vladimir Popović iz Colliersa.
Nikola Seneši, FRICS, je za Bloomberg Adria dejal, da ponudba v Beogradu ostaja visoka, nominalne cene se ohranjajo, prilagajanje pa poteka prek daljših prodajnih rokov, selektivnih popustov in naraščajoče nelikvidnosti.
"Ne gre za zlom, temveč za trg, ki je izgubil dinamiko. Samo v Beogradu na vodi je približno 650 stanovanj v aktivni prodaji, kar presega kratkoročno absorpcijsko sposobnost trga. Sklep je, da Srbija ne vstopa v klasično nepremičninsko krizo, temveč v obdobje razpada iluzije rasti. Trg se ne bo dramatično sesul, temveč se bo razdelil na projekte, ki temeljijo na realnem povpraševanju, in projekte, ki temeljijo na špekulativnih pričakovanjih," poudarja Seneši.
Umirjanje v Bosni in Hercegovini
Po letih močne rasti tudi nepremičninski trg v Sarajevu in preostali Bosni in Hercegovini kaže znake umirjanja. Cene so bile v zadnjih nekaj mesecih večinoma stabilne, strokovnjaki pa opozarjajo, da v prihodnjem obdobju ni pričakovati ne nenadnih skokov ne padcev vrednosti nepremičnin.
Faris Hadžiibrahimović, direktor in lastnik podjetja NN Nekretnine, je v pogovoru za Bloomberg Adria povedal, da je bilo v Sarajevu in tudi v celotni državi v zadnjih šestih do 12 mesecih zaznati stagnacijo cen z razlikami glede na posamezne dele države.
"Pomembno je poudariti, da se prodajna cena spreminja iz sezone v sezono, vendar le za dva do tri odstotke, saj je povpraševanje v zimskem obdobju manjše in je tudi manj diaspore, ki v veliki meri vpliva na povpraševanje. Lahko smo prepričani, da se nam ne bosta ponovili leti 2023 in 2024, ko smo imeli letno rast cen tudi do 20 odstotkov," navaja Hadžiibrahimović.
Dodaja, da bodo v prihodnjem obdobju cene rasle toliko, kolikor bo znašala povprečna stopnja inflacije v državi.
Podobno oceno podaja Haris Kadić, nepremičninski posrednik in lastnik agencije Stanpromet Sarajevo, ki meni, da trg vstopa v bolj stabilno fazo. Po njegovih ocenah je letos mogoče pričakovati zgolj naravno rast cen nepremičnin, ki je odvisna od številnih dejavnikov: položaja države, političnih razmer, globalnih gospodarskih gibanj, zaključka velikih infrastrukturnih projektov v BiH ter gibanja bančnih depozitov, obrestnih mer in dostopnosti stanovanjskih posojil za nakup stanovanj.
Depositphotos
"Ne bo prišlo do nikakršnih nenadnih skokov cen nepremičnin, razen tistih, ki so izključno posledica naravne rasti. Kar je trg dosegel, je dosegel. Ne bo več tako kot v zadnjih dveh ali treh letih, ko so cene letno rasle tudi za 20 do 30 odstotkov. To se ne bo več zgodilo," je Kadić povedal za Bloomberg Adria.
V Severni Makedoniji bo veliko povpraševanje še naprej dvigovalo cene
V Makedoniji investitorji pravijo, da se v občinah z velikim povpraševanjem, zlasti v Skopju, cene ne bodo umirile.
Predsednik Združenja za gradbeništvo pri Gospodarski zbornici Makedonije Andrea Serafimovski je za Bloomberg Adria povedal, da preseneča, da se cene stanovanj kljub rekordnim stopnjam rasti še vedno niso stabilizirale. Po njegovem mnenju so takšne stopnje rasti posledica povpraševanja, ki je še vedno večje od ponudbe.
"Beležimo vrh cen stanovanj. Kako dolgo bo ta trend trajal, bo odvisno od ponudbe in povpraševanja v prihodnjem obdobju. Trenutno je povpraševanje veliko večje od ponudbe, saj na območjih z visoko transakcijsko aktivnostjo, ki so za kupce privlačnejša, ni tolikšne intenzivnosti gradnje, da bi zadovoljili apetite kupcev. Dokler bo stanje takšno, ne moremo pričakovati niti stabilizacije niti znižanja cen stanovanj v občinah, ki so referenčne za oblikovanje cen," pravi Serafimovski.
"Resna težava je po mnenju gradbenikov tudi to, da se analizirajo cene le v najbolj atraktivnih občinah, ti podatki pa se nato prenašajo na preostali trg. Naslednja velika težava, ki narekuje visoke cene, so rabljena stanovanja, ki se prodajajo po enakih cenah kot novogradnje. Soočamo se s pomanjkanjem ponudbe nepremičnin različnih vrednosti in na različnih lokacijah. Analizira se le osrednje območje, preostala nato sledijo trendu. Temu trendu sledijo tudi prodajalci rabljenih nepremičnin, ki ustvarjajo pritisk na trg s prodajo po visokih cenah, kot da bi šlo za nova stanovanja. Menim, da je treba kupce izobraževati in narediti dobro oceno tega, kaj dobijo glede na to, koliko vložijo," je v pogovoru za TV Bloomberg Adria povedal Ivica Jakimovski, predsednik Gradbene zbornice.
Bloomberg Adria
Leta 2026 bo najmanjšo rast zabeležila Slovenija
Kar zadeva prihodnost, naš analitik Blažeković pravi, da se v regiji pričakuje nadaljnja rast cen nepremičnin, vendar z nekoliko počasnejšimi stopnjami kot v zadnjih letih.
"Ponudba in povpraševanje obstajata, gradi se manj stanovanj kot v rekordnem obdobju 2007/08. Še vedno so prisotne realna rast plač, večja zaposlenost, boljša dobičkonosnost podjetij in ne nazadnje hitrejša rast gospodarstva kot v zahodnem delu Evrope. Poleg tega je v regiji še vedno prisoten delež sive ekonomije, kar ustreza nakupu nepremičnin z gotovino. Na Hrvaškem je bilo na primer 55 odstotkov nepremičnin kupljenih z gotovino, v Srbiji celo 75 odstotkov. Prav tako ne smemo pozabiti na vse večje prihranke gospodinjstev v regiji, ki jih bo mogoče v prihodnosti uporabiti za nakup druge ali tretje nepremičnine. V tem trenutku imajo prebivalci regije Adria na računih 110 milijard evrov, in to največkrat na transakcijskih oziroma nevezanih računih. Finančna (ne)pismenost ima pomembno vlogo pri investiranju, zato velik del prebivalcev z viškom sredstev še vedno raje vlaga v dodatne nepremičnine kot v razpršitev portfelja ali naložbe na kapitalskih trgih prek delnic, državnih obveznic ali drugih naložbenih razredov," pojasnjuje analitik.
Iz teh razlogov se po njegovih besedah v letu 2026 pričakuje povprečna rast cen nepremičnin v regiji za dodatnih 10 odstotkov, zlasti v Severni Makedoniji, BiH in na Hrvaškem, kjer obstaja veliko povpraševanje po tej obliki varčevanja oziroma investiranja, in tam se pričakuje nadaljevanje dvomestnih stopenj rasti. V Srbiji se zaradi nekoliko počasnejše gospodarske rasti pričakujejo nižje stopnje rasti cen nepremičnin, medtem ko se v Sloveniji zaradi počasne rasti in tudi počasnejše rasti plač kot v regiji pričakuje upočasnitev rasti na raven inflacije, torej na približno dva do tri odstotke, kot navaja Blažeković.
Nizki donosi zavirajo investicijsko kupnjo
V Sloveniji je tudi donosnost investicijskih nakupov nepremičnin nižja, kot bi človek sprva pričakoval, zato zanimanje za takšne nakupe raste počasneje.
Nejc Rokavec iz agencije La Real opaža, da so v Mariboru investicijski nakupi precej redkejši od nakupov za lastno rabo, in ocenjuje, da se njihov delež celo zmanjšuje.
Milenko Boroja, direktor agencije Planetum, pravi, da se je ta delež v zadnjih letih občutno zmanjšal. "V preteklosti se je delež investicijskih nakupov na Obali gibal med 50 in 60 odstotki," se spominja.
"Med vsemi sklenjenimi transakcijami je približno 30 odstotkov nakupov stanovanj investicijskih," je za slovensko redakcijo Bloomberga Adria povedal posrednik Jan Bobnar iz agencije Nepremičnine.
Zoran Đukić iz agencije Stoja ocenjuje, da je v Ljubljani približno 30 odstotkov nakupov stanovanj investicijskih. Dodaja, da se je njihov delež v zadnjih nekaj letih zmanjšal. Kot razloge za tak upad navaja "visoke cene, nižje donose, amortizacijo, opremljanje ter dodatne obveznosti, kot so davek na nepremičnine in nova regulativa za kratkoročni najem."
Raste produktivnost v gradbeništvu
Poleg velikega zanimanja za nepremičnine gradbeništvo v regiji poganjajo tudi infrastrukturni projekti.
Po besedah analitika Blažekovića gradbeništvo trenutno v povprečju zajema 5,5 odstotka BDP regije. Hrvaška je leta 2025 vodila s 6,7 odstotka, zahvaljujoč močnemu valu sredstev iz evropskih skladov, obnovi ter nacionalnemu načrtu za okrevanje in odpornost.
Rast v primerjavi z letom 2019 so zabeležili na Hrvaškem, v Sloveniji in BiH, medtem ko v Srbiji in Severni Makedoniji beležijo padec deleža gradbeništva. Srbija je imela v letu 2025 tri šibkejša četrtletja zaradi slabšega gospodarskega razpoloženja, medtem ko je v Severni Makedoniji v drugem in tretjem četrtletju že videno okrevanje v primerjavi s prvim četrtletjem prejšnjega leta.
Bloomberg Adria
"Te številke potrjuje tudi gradbena aktivnost, ki je v pozitivnih okvirih (razen v Srbiji), medtem ko se je v BiH aktivnost v tretjem četrtletju 2025 upočasnila. Po drugi strani pa je prihodnjo rast gradbeništva mogoče spremljati prek novo izdanih gradbenih dovoljenj. Najbolj pozitivni trendi so v Severni Makedoniji, kjer so stopnje rasti dovoljenj visoke in dvomestne, kar dodatno prispeva k povečanju ponudbe nepremičnin in močnejšemu multiplikativnemu učinku na BDP. V 11 mesecih 2025 pa je le v Srbiji zabeležen padec števila dovoljenj," pojasnjuje Blažeković.
Blažeković dodaja še, da je v zadnjih petih letih gradbeništvo v vseh državah regije Adria postalo bolj produktivno.
Bloomberg Adria
"Če pogledamo ustvarjeno vrednost: en gradbeni delavec je leta 2024 v povprečju ustvaril približno 32 tisoč evrov dodane vrednosti, kar je devet tisoč evrov več kot leta 2019. S tem se je povečal tudi delež glede na povprečje EU27, ko gre za produktivnost v gradbeništvu – zdaj povprečje znaša 52 odstotkov, leta 2019 pa je bilo 46 odstotkov. Največjo rast je zabeležila Hrvaška (17 tisoč evrov na zaposlenega), najmanjšo pa Srbija (okoli 1,3 tisoč evrov)," sklene analitik.
.webp){kind=icon}
