Stanovanje – misija nemogoče za družino Nikolovski

Družina Nikolovski že več kot leto dni išče 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje. Živijo sicer v Severni Makedoniji, a zgodbe, kot je njihova, lahko slišimo po celi regiji. Stanovanj ni oziroma so njihove cene poskočile do rekordnih ravni, zaradi česar so za povprečen žep postala težko dostopna. Vse skupaj otežuje tudi vse dražje zadolževanje. Toda če gre verjeti analitikom, bodo stanovanja ob koncu letošnjega leta nekoliko cenejša.  

V eni najatraktivnejših sosesk v Karpošu, ki je del Skopja, je bilo za 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje lani ob tem času treba odšteti 72 tisoč evrov. To je 1.200 evrov za kvadratni meter. Družina Nikolovski tam poskuša najti stanovanje že več kot leto dni, a ponudbe enostavno ni bilo oziroma je še danes precej omejena. Družin, kot je družina Nikolovski, je v regiji Adria veliko. Ob pomanjkanju ponudbe so cene nepremičnin v regiji zrasle do rekordnih ravni.   

Najvišjo letno rast cen nepremičnin v letu 2022 so zaznali v Bosni in Hercegovini, in sicer 47,5-odstotno, sledila ji je Severna Makedonija z 20,6-odstotno rastjo v zadnjem četrtletju. Precejšnjo rast je opaziti tudi v drugih državah; cene stanovanj so v Sloveniji v tretjem četrtletju narasle za 15,4 odstotka, na Hrvaškem za 14,8 odstotka, v Srbiji pa za 13 odstotkov, kažejo zadnje dostopne analize trga.  

Posamezni primeri pravzaprav orišejo še bolj dramatično sliko. V naselju Kozle v Karpošu so zgradili objekt s stanovanji, ki so v povprečju ocenjena na dva tisoč evrov za kvadratni meter. Tako se 64 kvadratnih metrov veliko stanovanje prodaja za 130 tisoč evrov – skoraj dvakrat več kot pred letom ali dvema.  

"Cene stanovanj so previsoke, zato živimo v najemniškem stanovanju," pojasnjujejo člani družine Nikolovski. Odločili so se, da bodo počakali na znižanje cen. Toda kdaj ga lahko pričakujejo? Mnenja se precej razlikujejo.  

Analitiki Bloomberg Adria napovedujejo v povprečju desetodstoten upad cen nepremičnin že v drugi polovici leta 2023 v primerjavi z letom 2022. Podatki za zadnje četrtletje leta 2022 so sicer kazali na še vedno visoko rast cen stanovanj in hiš, a analitiki menijo, da bodo učinki zaostrovanja denarne politike skupaj s poslabšanjem splošnega gospodarskega stanja "zelo verjetno povzročili pritisk na znižanje cen nepremičnin in zmanjšanje povpraševanja". Zamik vpliva splošnih gospodarskih gibanj na nepremičninskem trgu naj bi se izrazil šele v drugi polovici leta 2023, dodajajo analitiki. 

Do takšnih napovedi so nekateri nepremičninski posredniki zadržani – velikih upadov ne pričakujejo, prej ohladitev, na nekaterih območjih celo nadaljnjo rast cen nepremičnin. Največja težava je skromna ponudba, še dodajajo v en glas.  

Kratkoročno ponekod celo rast cen   

Podobne težave kot družina Nikolovski imajo tudi družine oziroma kupci iz drugih držav regije. Cene nepremičnin na Hrvaškem so se v tretjem četrtletju lani okrepile za 14,8 odstotka. Če pogledamo podrobneje, vidimo, da so cene nepremičnin v Zagrebu na letni ravni v povprečju zrasle za 17,9 odstotka, na Jadranu pa za 12,8 odstotka.  

"Nepremičnine so ciklična panoga, zato bo gibanje trga odvisno predvsem od splošnega stanja v gospodarstvu," meni Ivan Laljak iz agencije Colliers. Tudi vlagatelji v nepremičnine so postali previdni, saj so pričakovanja glede morebitne recesije in gibanja inflacije še negotova. Laljak zato kratkoročno ne pričakuje bistvene upočasnitve cen nepremičnin; zadnja poročila s trga nepremičnin celo kažejo, da v nekaterih državah regije, zlasti na Hrvaškem, cene še naprej rastejo. Hrvaška je postala z vstopom v schengen in evroobmočje bolj zanimiva tudi za investitorje, ki jih še zlasti privlačita Zagreb in Jadran. 

Posebne razmere vladajo na srbskem trgu. Tam je na trg nepremičnin delno vplival tudi prihod ruskih državljanov, čeprav je po mnenju analitikov težko napovedati, do kolikšne mere. "V Srbijo se je preselilo veliko število tujcev – od tega okoli 150 tisoč Rusov, kar je velikost večjega mesta v Srbiji. To je potencialno velik bazen kupcev in najemnikov; naš model je skoraj edinstven v Evropi," pojasnjuje Milić Đoković iz nepremičninske agencije Old Royal Sistem. 

"Prav prihod Rusov bi lahko pripomogel k temu, da bi bil srbski en redkih nepremičninskih trgov, ki leta 2023 ne bodo doživeli upada cen," razmišlja direktor oddelka za svetovanje in ocenjevanje vrednosti za jugovzhodno Evropo pri nepremičninskem velikanu CBRE Nebojša Nešovanović. 

Strinja se tudi Đoković, ki v prihodnjem obdobju ne pričakuje upada cen. "Vsi kazalniki lokalnega trga kažejo, da se bo trend povpraševanja po nepremičninah nadaljeval tudi v letu 2023, torej bo kupcev več kot nepremičnin. Večje povpraševanje in manjša ponudba – upada cen ne bo," pravi cenilec. 

Ne rast, temveč ohladitev 

"Večjega strmoglavljenja cen ne bo," je za slovenski trg prepričana Zarja B. Mavec iz nepremičninske agencije Inalbea. "Tudi prejšnja kriza nas je naučila, da so cene nepremičnin upadle najkasneje." Pričakujemo lahko ohladitev, kar se že vidi pri transakcijah, dodaja. Cene nepremičnin so bile v tretjem četrtletju lanskega leta na ravni države za skoraj tretjino višje kot pred dvema letoma – povzpele so se z 2.047 na 2.646 evrov za kvadratni meter. Tudi v Ljubljani so cene rabljenih stanovanj ostale na ravni iz drugega četrtletja, torej pri povprečnih 3.660 evrih za kvadratni meter.  

"Vedno se najprej znižajo cene nepremičnin slabše kakovosti, medtem ko cene dobrih nikoli ne upadejo tako znatno," je prepričana. V Ljubljani, ki velja za motor nepremičninskega trga, število transakcij upada že tretje zaporedno četrtletje, skoraj enaka slika pa se riše tudi na ravni države. "Zmanjšanja števila transakcij nismo zaznali; opazili pa smo spremembo strukture kupcev in časa, ki je potreben za prodajo nepremičnine," opažajo v nepremičninski agenciji Century21. Konec lanskega leta in v prvem četrtletju letos so prevladovali kupci, ki kupujejo nepremičnine za investicijo.  

"Cene se še vedno držijo na predhodnih ravneh," potrdi tudi Zoran Đukić iz nepremičninske agencije Stoja Trade.  

Dražje zadolževanje 

Na cene stanovanjskih nepremičnin bodo zagotovo vplivale višje obrestne mere, saj dražijo kreditiranje, zaostrujejo pa se tudi sami kreditni pogoji. "Zdaj je bil denar poceni, pa tudi lastne udeležbe banke niso zahtevale. V recesiji se izposoja denarja podraži in poslabšajo se pogoji izposojanja," poudarja nepremičninska posrednica Zarja B. Mavec. Podobno napovedujejo tudi analitiki Bloomberg Adria. Obseg stanovanjskih posojil se bo zmanjšal tudi na račun vse višjih obrestnih mer. Kupci se bodo posledično težje odločali za večje nakupe, saj visoka inflacija realno znižuje tudi plače in kreditno sposobnost, povišana inflacija in negotovost v letu 2023 pa nažirata tudi prihranke.  

Še vedno ni ponudbe  

Pod črto – ponudba stanovanj je skromna. To je resna težava v nekaterih državah regije. "Povpraševanje v Sarajevu je precej veliko, kar dokazuje dejstvo, da so skoraj vse novogradnje razprodane še pred zaključkom gradnje," pravi Emir Kulovac, nepremičninski agent iz agencije TIM Nekretnine. Za rabljeno stanovanje v Sarajevu je treba odšteti od 1.278 do 2.556 evrov za kvadratni meter. Cene novogradenj se povzpnejo tudi do 3.579 evrov; če se stanovanje lahko pohvali s posebnimi značilnostmi, pa celo prek štirih tisočakov. Na ravni države so cenovni razponi še večji.  

"Letos se bodo cene nepremičnin umirile, morebiten upad pa bi se lahko zgodil ob koncu leta in v letu 2024, vendar ne za več kot 20 odstotkov," pravi Aleksandar Vuković, lastnik agencije Condo Nekretnine iz Banjaluke. "Če bomo vstopili v obdobje recesije, bo to vsekakor pomembno vplivalo tudi na nepremičninski trg, kjer bo prišlo do občutnega upada prodaje in s tem znižanja cen," dodaja Vuković. 

Epilog: Kupci, bodite na preži!  

Cene nepremičnin, ki jih prikazuje statistika, so prikaz povprečnih cen. Nakup stanovanja pa je zelo subjektiven. Če iščete stanovanje – tako kot družina Nikolovski z začetka članka –, se je ključno zavedati, da na trg prihajajo tudi stanovanja po bolj "normalnih" cenah, čeprav so mediji polni novic o rekordnih cenah. Ko kupujete stanovanje, je dobro, da ste stalno na preži in vsak dan pregledate oglase. Dobre ponudbe je mogoče najti tudi takrat, ko vsi v isti rog vpijejo, da je to misija nemogoče.  

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar