Po analizi donosnosti dolgoročnega oddajanja stanovanj v regiji se naravno odpira vprašanje, ali je mogoče večje donose doseči z nakupom nepremičnine v tujini. Vse več ljudi iz regije razmišlja o vlaganju v turistične države, kot so Italija, Grčija, Črna gora ali Turčija, bodisi zaradi višjih najemnin, razpršitve premoženja bodisi pričakovanj, da bodo cene nepremičnin še rasle.
A tako kot pri vsaki naložbi tudi tu samo najemni donos ne pove vsega. Skupni donos sestavljata tako prihodek od najema kot sprememba vrednosti nepremičnine, ob tem pa je treba upoštevati še davke, valutno tveganje in čas, ki ga mora lastnik nameniti upravljanju nepremičnine. Zato primerjamo, kako so danes videti najemni donosi in gibanje cen nepremičnin na najbolj priljubljenih turističnih trgih v regiji.
Bruto najemni donosi med državami se precej razlikujejo, pri čemer so največji donosi v Turčiji in Italiji. Na jugu Italije presegajo sedem odstotkov, Turčija pa prav tako ponuja zelo privlačne donose na večjem delu trga.
V Italiji trenutno največje donose prinašajo nepremičnine na Siciliji, medtem ko so v razvitejših mestih, kot je Milano, precej manjši. Podobno je v Grčiji, kjer Atene dosegajo manjše donose kot nekatere turistične destinacije. V Turčiji so donosi razmeroma enakomerno razporejeni po državi, prednjači pa Ankara, kjer bruto donos trenutno presega osem odstotkov.
Vendar je prihodek od najema le en del skupnega donosa naložbe. Tako kot pri delnicah poleg dividend pomembno vlogo igra tudi rast cene delnice, je tudi pri nepremičninah pomemben del donosa povezan z rastjo vrednosti samega premoženja. Razlika je v tem, da se kapitalski dobiček pri nepremičninah uresniči šele ob prodaji. Dokler lastnik stanovanje obdrži, je njegov edini redni denarni tok najemnina.
Zato mora vlagatelj gledati celotno sliko. Od zadnjega četrtletja leta 2019 so se cene nepremičnin v Italiji zvišale za približno 20 odstotkov, v Grčiji za 71 odstotkov, v Črni gori pa kar za 115 odstotkov. Poseben primer je Turčija, kjer so se nominalne cene nepremičnin zvišale za okoli 1.560 odstotkov. Takšna rast je predvsem posledica zelo visoke inflacije in dolgotrajnega upadanja vrednosti turške lire, zato je ni mogoče neposredno primerjati z drugimi trgi.
Kako so se v istem obdobju gibali kapitalski trgi? Italijanski borzni indeks se je zvišal za 118 odstotkov, grški kar za 169 odstotkov, turški za 1.110 odstotkov, medtem ko je črnogorski trg zrasel za 56 odstotkov.
Seveda gre za različne naložbene razrede z različnimi profili tveganja. A pri tem se odpira vprašanje, kam vlagatelj vloži več časa in truda. Na eni strani so vzdrževanje nepremičnine, komunikacija z najemniki, stroški prenove in administracija. Na drugi strani vlaganje v delnice zahteva spremljanje poslovanja podjetij in kapitalskih trgov, vendar brez operativnih obveznosti, ki jih prinaša fizična lastnina.
Dodatna tveganja se pojavijo, ko vlagatelj kupuje nepremičnino zunaj svoje matične države. Znotraj evrskega območja valutnega tveganja tako rekoč ni, zato lahko hrvaški vlagatelji brez večjih ovir kupujejo nepremičnine v Italiji, Grčiji ali Črni gori. Drugače je v Turčiji, kjer lahko gibanje tečaja občutno poveča ali zmanjša končni donos. Dolgotrajno upadanje vrednosti turške lire je v zadnjih letih cene nepremičnin, izražene v evrih, precej znižalo, hkrati pa povečalo negotovost glede prihodnjih donosov.
Sklep ostaja podoben kot v prejšnji analizi. Prepričanje, da je "opeka" edina prava in varna naložba, je v regiji še vedno globoko zakoreninjeno. Finančna pismenost ostaja razmeroma nizka, zato velik del prebivalstva presežek kapitala usmerja prav v dodatne nepremičnine namesto v razpršen naložbeni portfelj.
Ta trend se najverjetneje tudi v prihodnjih letih ne bo občutno spremenil. Pričakujemo nadaljnjo rast cen nepremičnin, vendar po zmernejših stopnjah kot v zadnjih nekaj letih. Povpraševanje ostaja močno, nova gradnja pa je še vedno pod ravnmi iz rekordnega obdobja 2007 in 2008. Regija hkrati beleži realno rast plač, rekordno visoko zaposlenost, boljšo dobičkonosnost podjetij in hitrejšo gospodarsko rast kot zahodna Evropa. Dodaten zagon trgu daje tudi še vedno velik delež sive ekonomije, ki spodbuja nakupe nepremičnin z gotovino.
Pomemben dejavnik ostaja tudi raven prihrankov gospodinjstev. Prebivalci regije Adria imajo trenutno na bančnih računih približno 110 milijard evrov, največ na transakcijskih oziroma nevročenih bančnih računih. Ta kapital je potencialni vir prihodnjega povpraševanja po nepremičninah. Dokler se finančna pismenost ne bo izboljšala in vlaganje na kapitalske trge ne bo postalo običajen del osebnih financ, se bo presežek prihrankov še vedno v veliki meri prelival v nakup druge ali tretje nepremičnine namesto v delnice, obveznice ali druge naložbene razrede.
