Trg rabljenih stanovanj: Kje so se stanovanja cenila in kje dražila?

Ne glede na drastičen upad števila transakcij – to so se na četrtletni ravni prepolovile – se ljubljanska rabljena stanovanja še ne cenijo, je pokazal preliminarni monitoring Capital Genetics v sodelovanju z informacijskotehnološkim (IT) podjetjem Arvio. V Ljubljani, ki velja za motor nepremičninskega trga pri nas, je povprečna cena rabljenih stanovanj za kvadratni meter v drugem četrtletju dosegla 3.712 evrov, kar je zgolj slab odstotek več kot v prvem četrtletju. Cene okoli ravni 3.700 evrov pa vztrajajo že dobro leto.

Podoben trend je viden tudi na drugem največjem nepremičninskem trgu pri nas – v Mariboru. Cene rabljenih stanovanj so v štajerski prestolnici v drugem četrtletju v povprečju namreč dosegle 2.003 evre za kvadratni meter. Gre za 2,5-odstotno rast na četrtletni ravni, čeprav cene okoli dveh tisočakov za kvadratni meter prav tako kot v Ljubljani vztrajajo od prvega četrtletja 2022.

Povprečna cena rabljenih stanovanj na ravni države je bila 2.733 evrov za kvadratni meter. Na četrtletni ravni so cene zrasle za dober odstotek, saj je bila povprečna cena v prvem četrtletju tik pod 2.700 evrov za kvadratni meter. Na ravni države povprečna cena rabljenih stanovanj še vedno počasi raste.

Kljub skoraj stagnaciji cen na nepremičninskem trgu več o dogajanju povedo številke o opravljenih transakcijah. V Ljubljani so v drugem četrtletju zabeležili 140 uspešnih transakcij, kar je skoraj natanko za polovico manj kot v prvem četrtletju. Največ so jih izvedli v drugem četrtletju 2021, in sicer 451 transakcij. Podobno je tudi na ravni države, kjer se je promet z 959 zmanjšal na 518 transakcij.

Število uspešnih transakcij sicer počasi upada že od konca leta 2021, ko so na ravni države opravili več kot 1.300 transakcij. Rekord je bil dosežen v drugem četrtletju 2021, ko so izvedli 1.527 transakcij z rabljenimi stanovanji.

Ob tem moramo poudariti, da so podatki monitoringa preliminarni, kar pomeni, da gre za prve ocene. Baza transakcij, ki jo polni geodetska uprava, namreč ni popolna, saj podatki prihajajo z večmesečnim, tudi polletnim zamikom. Število transakcij bi tako utegnilo nekoliko narasti zaradi kasneje vnesenih poslov.

Kaj kažejo podatki po regijah?

Da kupci predvsem dražjih nepremičnin izginjajo, je mogoče opaziti tudi iz podatkov o prometu s stanovanji po posameznih regijah. Na Obali, ki velja za enega dražjih nepremičninskih trgov, je z vsakim četrtletjem manj uspešnih transakcij. V drugem četrtletju jih je bilo 12, medtem ko jih je bilo v turističnem delu Gorenjske šest. Prav tako je bilo šest transakcij opravljenih tudi v posavski regiji, kar pa je najmanj med vsemi analiziranimi regijami.

Največ transakcij je bilo v prvih treh mesecih leta poleg Ljubljane opravljenih podravski regiji, kjer jih je bilo 84, in v osrednjeslovenski regiji brez Ljubljane, kjer so zabeležili 52 transakcij oziroma tretjino manj kot v prvem četrtletju.

Cene rabljenih stanovanj v večini mest četrtletno višje

Med mesti so poleg prestolnice cene za kvadratni meter presegle tri tisoč evrov v Izoli, Kopru in Škofji Loki, pri čemer gre za razmeroma majhen vzorec. Tik pod mejo treh tisočakov je povprečna cena rabljenih stanovanj v Domžalah, kjer pa se je na četrtletni ravni zvišala za skoraj štiri odstotke.

Cene so v večini krajev četrtletno gledano zrasle, največ, kar 15 odstotkov, ravno v Izoli, kjer je bila povprečna cena v drugem četrtletju pri 3.632 evrih za kvadratni meter. Za desetino so se na četrtletni ravni rabljena stanovanja po predhodnih podatkih podražila tudi v Novi Gorici, Trbovljah in na Jesenicah. Na drugi strani pa so se rabljena stanovanja v drugem četrtletju glede na prvo pocenila v Kranju, Kamniku, Kopru in Celju.

Garsonjere v Ljubljani še dražje

V zadnjih 12 letih so se starejša rabljena stanovanja podražila bolj kot novejša rabljena stanovanja (to so stanovanja, ki niso starejša od deset let). Na četrtletni ravni so se cene novejših stanovanj v prestolnici celo pocenile za štiri odstotke, na 3.871 evrov za kvadratni meter. Očitna je tudi razlika v številu uspešno opravljenih transakcij, saj je bilo z novejšimi rabljenimi stanovanji v drugem četrtletju opravljenih zgolj pet poslov, s starejšimi pa 137 poslov. Škarje med novejšimi in starejšimi rabljenimi stanovanji so se skoraj že povsem zaprle.

Glede na velikost stanovanj so cene na kvadratni meter najvišje pri garsonjerah, kjer presegajo 4.300 evrov za kvadrat. Glede na prvo četrtletje so cene zrasle za dobrih osem odstotkov. Tudi povprečne cene enosobnih rabljenih stanovanj skoraj dosegajo mejo štiri tisoč evrov za kvadratni meter.

To sicer ni presenetljivo, saj je cena za kvadratni meter pri manjšem stanovanju ponavadi višja kot pri večjem stanovanju. Za primerjavo je bilo treba povprečno v drugem četrtletje za kvadratni meter trisobnega stanovanja odšteti skoraj 3.500 evrov. Na drugi strani pa je bilo tudi uspešnih transakcij z večjimi stanovanji občutno več  kot z manjšimi.

Ljubljana: Vič prehitel center

Pri Capital Genetics zbirajo tudi podatke o povprečnih cenah za posamezne mestne predele v Ljubljani. V drugem četrtletju so se najdražje prodajala rabljena stanovanja na Viču, in sicer po povprečni ceni 3.930 evrov za kvadratni meter. S tem so prehitela center, kjer je povprečna cena dosegla 3.860 evrov.

Najcenejša so rabljena stanovanj v Mostah, kjer je treba za kvadratni meter odšteti 3.423 evrov, in v Šiški, kjer je povprečna cena 3.584 evrov. Največ rabljenih stanovanj so v drugem četrtletju prodali za Bežigradom, in sicer 43, najmanj pa na Rudniku, zgolj šest.