.webp){kind=icon}
Aktivnost v gradbenem sektorju se bo po pričakovanjih v letu 2023 okrepila, in sicer predvsem po zaslugi javnih investicij v infrastrukturo. Aktivnost pri gradnji stanovanjskih zgradb naj bi se na drugi strani upočasnila zaradi ohlajanja povpraševanja, upočasnjevanja gospodarstva in nižjih zasebnih naložb. Skupina analitikov Bloomberg Adria je analizirala dogajanje v gradbeništvu in na nepremičninskem trgu v državah regije. Najnovejši podatki kažejo, da se pozitiven trend v gradbeništvu nadaljuje v Sloveniji in na Hrvaškem. Upad aktivnosti je v letu 2022 viden v Srbiji, v Bosni in Hercegovini (BiH) pa aktivnost stagnira.
Celotna analiza je dostopna na spletni strani Adria Insight.
Odboj oziroma visoko rast so zaradi nizke osnove zaznali v Severni Makedoniji. Pozitivno dogajanje podpira naraščajoče število izdanih gradbenih dovoljenj, ki nakazuje, da se bo pozitiven trend – z izjemo Srbije – prenesel tudi na prvo polovico leta 2023. Število izdanih gradbenih dovoljenj je močan pokazatelj, ki korelira s skupno gospodarsko dejavnostjo. Čeprav podatki niso na voljo za vse države analize, analitiki trdijo, da je število izdanih gradbenih dovoljenj pomemben pokazatelj trendov v bližnji prihodnosti.
Slovensko gradbeništvo še vedno cveti
Gradbeni sektor v Sloveniji nadaljuje z visoko rastjo, ki jo podpirajo državne investicije v infrastrukturne projekte. V zadnjem trimesečju leta 2022 se je aktivnost medletno povečala za 35,7 odstotka, rast pa se je prenesla tudi v leto 2023. V prvih dveh mesecih leta se je aktivnost medletno povečala za 21,1 odstotka. Po vrednosti prevladujejo državni infrastrukturni projekti. Direkcija Republike Slovenije za infrastrukturo (DRSI) bo v letu 2023 milijardo evrov namenila izgradnji cest in železnic. V načrtu je tudi izgradnja kolesarske infrastrukture, katere vrednost je ocenjena na sto milijonov evrov. Eden ključnih projektov je izgradnja drugega predora Karavank, ob tem pa načrtujejo tudi rekonstrukcijo avtocest in hitrih cest.
Izgradnja stavb naj bi se že v začetku leta upočasnila. Rast števila izdanih gradbenih dovoljenj se je v prvem trimesečju na medletni ravni upočasnila na 6,8 odstotka. To je posledica krčenja števila izdanih gradbenih dovoljenj za stanovanjske stavbe, ki kaže na to, da se nepremičninski trg umirja.
Rak rana gradbeništva: Pomanjkanje delavcev
Po podatkih raziskave Evropske komisije (EK), ki meri razpoloženje v gradbeništvu, je največja težava v gradbeništvu pomanjkanje kvalificirane delovne sile. Težava je posebej izrazita v državah regije Adria. Kar 74 odstotkov vprašanih v Sloveniji meni, da je pomanjkanje delovne sile največja ovira za nadaljnji razvoj panoge. Enakega mnenja je dobra polovica vprašanih na Hrvaškem in 45 odstotkov vprašanih v Severni Makedoniji. Na podlagi teh podatkov analitiki ocenjujejo, da zahteve po višjih plačah v sektorju ne bodo pojenjale kmalu.
Problematika se glede na demografske in migracijske težnje v omenjenih državah glede na prejšnje leto še zaostruje. Ob tem analitiki opažajo, da se v primerjavi z letom 2022 večina Evrope sooča z upadom povpraševanja na nepremičninskem trgu zaradi visokih cen, ki jih spremlja rast obrestnih mer. V regiji Adria upad povpraševanja še vedno ni izrazit. Za regijo raziskava EK o gradbeništvu pravi, da cene nepremičnin rastejo počasneje kot leta 2022, kar dodatno dokazuje, da se povpraševanje po nepremičninah ohlaja.
Cene nepremičnin v regiji Adria leta 2022 zrasle za 15 odstotkov
Indeks cen stanovanj v Evropski uniji (EU) je v zadnjem četrtletju 2022 na medletni ravni zrasel za 3,6 odstotka, kar je najmanj od zadnjega četrtletja 2015. Analiza na trgih držav regije Adria kaže, da se je rast cen stanovanj v regiji ob koncu leta 2022 na medletni ravni upočasnila. Izjema je Hrvaška, kjer je cene ob inflacijskem okolju spodbudil še prevzem evra. V letu 2022 so se cene nepremičnin v regiji na medletni ravni povprečno povišale za 15 odstotkov, kar je skoraj dvakrat več kot v EU, kjer so se zvišale za 7,7 odstotka. V regiji Adria višjo rast cen povezujejo z višjim povpraševanjem in tradicionalno naklonjenostjo nepremičninam kot naložbi.
Ker je povpraševanje v državah odvisno od makroekonomskih okoliščin, so se analitiki v državah osredotočili na obrestne mere in plače. Pri obrestnih merah opažajo nadaljnji prenos zaostrene denarne politike na obrestne mere stanovanjskih posojil. Obrestne mere so se najbolj zvišale v Srbiji in Sloveniji – februarja na medletni ravni za več kot tri odstotne točke. Umirjanje povpraševanja v Sloveniji je bilo razvidno v zadnjem trimesečju leta 2022, ko se je zmanjšal obseg posojil za nakup stanovanj. Ocenjujejo, da se bo ta trend nadaljeval in zmanjševal povpraševanje – ne le zaradi višjih obrestnih mer, ampak tudi ker se potrošniki v trenutnem inflacijskem okolju težje odločajo za tak nakup.
Dostopnost nepremičnin se je najbolj zmanjšala v Sloveniji
V analizi plač in njihovega vpliva na rast cen analitiki opažajo, da so cene nepremičnin v državah rasle hitreje kot plače. Plače so hitreje od cen nepremičnin rasle le v Srbiji, v Severni Makedoniji pa je bila rast izenačena. V Sloveniji, na Hrvaškem in v BiH so cene nepremičnin rasle hitreje od plač – kar pomeni, da so nepremičnine v teh državah med letoma 2018 in 2022 postale manj dostopne in da so cene nepremičnin nevzdržne. Najbolj se je dostopnost nepremičnin zmanjšala v Sloveniji, kjer je bila razlika med rastjo cen nepremičnin in rastjo plač najvišja. Zaradi visoke inflacije analitiki opažajo znižanje realnih dohodkov, kar se negativno odraža na povpraševanju po stanovanjskih nepremičninah.
Predlog analitikov: Uvedba davka na nepremičnine
Analitiki zaključujejo, da bo gradbeni sektor v regiji zaradi umirjanja gradnje zgradb letos dosegel zmerno rast v primerjavi s prejšnjim letom. Investicije javnega sektorja v infrastrukturo bodo ostale obsežne. Kot glavni dejavnik upočasnitve stanovanjske gradbene dejavnosti vidijo upad povpraševanja zaradi višjih obrestnih mer. Napovedujejo še, da bo gradbeništvo v letu 2023 izpostavljeno zahtevnejšim okoliščinam. Podjetja se bodo morala še naprej boriti za kadre, ki jih bo še vedno primanjkovalo, kar bo vodilo do višanja plač, se soočati s cenovnimi pritiski zaradi nižjih cen stanovanj in biti pripravljena na usmeritev v nizke gradnje, ki jih bodo financirale vlade. Ob upoštevanju vseh dejavnikov ekipa analitikov v letu 2023 pričakuje povprečen upad cen stanovanjskih nepremičnin za pet odstotkov.
Pomanjkanje obdavčitve nepremičnin na Hrvaškem in v Sloveniji daje nekaj manevrskega prostora fiskalnim politikam za povečanje davčnih prihodkov in za stabilizacijo nepremičninskega trga, da bi bil ta cenovno dostopnejši širšemu krogu ljudi, ocenjujejo analitiki. Zaradi pomanjkanja davčne politike ne preseneča, da je regija med najslabšimi v Evropi po deležu mladih, ki živijo pri starših.
Zato analitiki predlagajo uvedbo progresivnega davka na nepremičnine (ki ne bi veljal za prvo stanovanjsko enoto). V tem primeru bi bilo manj privlačno imeti v lasti veliko stanovanj in jih ne ponuditi na trgu, kar bi povzročilo povečanje ponudbe in znižanje cen stanovanj. Ob tem bi morale vlade izvajati politike v smeri reguliranega dolgoročnega najema namesto kratkoročnega, kar je še posebej nujno v turistično usmerjenih območjih.
