Nepremičnine v 2023: Cene se bodo ustalile, možen do desetodstotni upad

"Ne pričakujemo večjega upada cen, temveč bolj stagnacijo," se v en glas strinjajo nepremičninski agenti. Vsekakor je nore rasti cen očitno konec – tako kažejo tudi novi podatki, saj se na četrtletni ravni cene ob koncu tretjega četrtletja leta 2022 skorajda niso spremenile, je pokazal preliminarni monitoring podjetja Capital Genetics, ki ga pripravljajo v sodelovanju z IT-podjetjem Arvio. 

Tudi podatki statističnega urada (Surs) so pokazali zgolj rahlo rast cen rabljenih stanovanj, ki so se glede na drugo četrtletje leta 2022 podražila za 1,5 odstotka. Rabljena stanovanja so se v tej časovni primerjavi najizraziteje podražila v preostali Sloveniji, in sicer za 2,3 odstotka, sledile so podražitve v Mariboru (za odstotek) in Ljubljani (za 0,6 odstotka).

Kot smo že poročali, so cene rabljenih stanovanj lani ob devetmesečju na ravni države zrasle na 2.646 evrov na kvadratni meter. Na drugi strani so bile na ljubljanskem nepremičninskem trgu povprečne realizirane cene rabljenih stanovanj pri povprečnih 3.660 evrih za kvadratni meter, kaže monitoring Capital Genetics. Monitoring je namreč narejen prav za merjenje utripa na nepremičninskem trgu, saj uradni podatki Geodetske uprave RS (Gurs) glede cen nepremičnin za drugo polletje leta 2022 še niso objavljeni.

Število prodaj najnižje v letu in pol

Če cene še ne upadajo, temveč so se zgolj stabilizirale, pa je drugače pri številu prodaj. V tretjem četrtletju leta 2022 je bila po podatkih Sursa skupno prodana 3.001 stanovanjska nepremičnina, kar je okoli 11 odstotkov manj kot v četrtletju prej. To je bilo tudi najmanj zabeleženih prodaj stanovanjskih nepremičnin po prvem četrtletju leta 2021, ko so zaznali 2.700 prodaj. "Pri številu prodaj rabljenih stanovanjskih nepremičnin ugotavljamo zmanjšanje že tretje zaporedno četrtletje," ugotavljajo pri Sursu. 

Zmanjšanje števila transakcij in manjše povpraševanje zaznava tudi Zarja B. Mavec iz nepremičninske agencije Inalbea. Medtem v nepremičninski agenciji Century21 občutnega zmanjšanja števila transakcij še niso zaznali. "Opazili pa smo spremembo strukture kupcev in časa, ki je potreben za prodajo nepremičnine," pravijo v agenciji. Kot pojasnjujejo, so leta 2021 in v prvem četrtletju leta 2022 prednjačili kupci nepremičnin za namen investicije, trenutno pa je več kupcev, ki iščejo stanovanje, hišo ali zazidljivo zemljišče za lastne potrebe, torej za dom. Ti si za oddajo ponudbe vzamejo nekoliko več časa. 

Da je nepremičninski trg še zelo aktiven, pravi tudi Zoran Đukić iz nepremičninske agencije Stoja Trade, kjer so decembra 2022 zabeležili skoraj rekordni mesec. "Cene se še vedno ustaljeno držijo na doseženih nivojih," pravi Đukić.

Tudi če bo recesija, strmoglavljenja cen ne bo

"Do večjega strmoglavljenja cen ne bo prišlo," meni Mavec iz Inalbee, ki poudarja, da nas je prejšnja kriza naučila, da so cene nepremičnin upadle najkasneje. Po njenem mnenju lahko pričakujemo ohladitev. "Povprečne cene vedno nižajo slabše nepremičnine, dobrim pa cena nikoli ne upade tako znatno," pojasnjuje. Tako so po njenih besedah v času krize vedno morali najbolj popustiti tisti, ki so gradili hiše na manjših parcelah ali prodajali slabša stanovanja v večstanovanjskih zgradbah.

Po njenih besedah bodo na primarne stanovanjske nepremičnine zagotovo bolj vplivale višje obrestne mere, saj dražijo kreditiranje, zaostrujejo pa se tudi sami kreditni pogoji. "Zdaj je bil denar poceni, pa tudi lastne udeležbe banke niso zahtevale. V recesiji tega ni, banke lahko zahtevajo tudi do 40-odstotno lastno udeležbo," poudarja Mavec. Pri poslovnih nepremičninah pa po njenih besedah na trg bolj vpliva strah pred recesijo, saj podjetja imajo denar, vendar zaradi negotovosti čakajo z investicijami, tudi če bi se že morali širiti. 

Đukić na drugi strani stavi na stagnacijo cen, ne na upad, saj je ponudba še vedno slaba, pomanjkanje primernih nepremičnin pa veliko. "Zaradi povišanih obrestnih mer lahko pričakujemo umiritev cen in povpraševanja," meni. Višje obrestne mere bodo po njegovih besedah zagotovo imele vpliv, saj bo več ljudi, ki so na meji s svojimi sredstvi, zaradi dragega financiranja z nakupom raje počakalo. "Na drugi strani pa bodo ljudje z zadostnimi lastnimi sredstvi zaradi strahu pred inflacijo raje kupovali nepremičnine, da bodo zaščitili svoja sredstva," napoveduje Đukić.

Cene ne bodo upadle za več kot deset odstotkov

Trenutno dogajanje na nepremičninskem trgu tudi v Century21 opisujejo kot stabilno in spodbudno. "Po nepremičninski evforiji, ki smo ji bili priča zadnje leto oziroma dve, pričakujemo stabilnejše okolje za prodajo ali nakup nepremičnin," dodajajo. Dodatnega zviševanja cen nepremičnin ne pričakujejo, upad pa bi se po njihovih ocenah lahko zgodil, vendar ne več kot za deset odstotkov. 

Povpraševanje po nepremičninah namreč še vedno presega trenutno ponudbo nepremičnin. "Banke imajo kot pomemben člen nepremičninskega trga močan interes po kreditiranju nepremičnin; tako so tudi posojilne sposobnosti kupcev kljub višjim obrestnim meram še vedno dostopne," menijo v Century21.

Nepremičninski trg bo v prihodnjem letu po njihovem mnenju težko kaj zares zamajalo. "Pričakujemo stabilnejše razmere na nepremičninskem trgu in še več transakcij," pravijo v agenciji. Na trg namreč prihajajo dobre ponudbe novogradenj, z nakupi novih stanovanj pa se prodajajo tudi rabljena stanovanja. "Investitorji, s katerimi sodelujemo, izkazujejo optimizem za prihodnja leta," še dodajajo.

Kateri projekti v Ljubljani bodo dokončani v 2023?

Gradbeniki so po besedah nepremičninarjev še vedno zelo zasedeni, saj dokončujejo začete projekte. "Gradbinci imajo veliko dela in lahko tako rekoč izbirajo, kaj bodo vzeli in česa ne. Tudi cene ostajajo visoke," pravi Zarja B. Mavec. Povpraševanje za prihodnost pa je po njeni oceni manjše. "Delajo se manjši projekti, vila bloki z nekaj nadstandardnimi stanovanji, ki se zaenkrat še zelo lepo prodajajo," opaža Mavec.

Medtem je veliko povpraševanja tudi s strani podjetij, predvsem glede širitev. Gre torej za skladišča, proizvodnjo in podobno. "Ne glede na to pa čakajo z investicijami zaradi visokih cen zemljišč in negotovosti pred recesijo," pojasnjuje Mavec.

Ljubljani se sicer prihodnje leto obeta kar nekaj novogradenj, čeprav je po besedah Mavec večina vsega, kar se gradi, že prodana. Preverili smo, kaj se v Ljubljani trenutno gradi in bo zgrajeno v letu 2023:

• projekt Devana park II na pobočju Golovca poleg že dokončanega projekta Devana park I,
• Masarykova Rezidenca, v kateri bo 81 stanovanj,
• Koseško okno v Kosezah s 94 stanovanji,
• Kvartet v Šiški, v katerem je 221 stanovanj,
• projekt B30 ob Koseškem bajerju, v katerem bo 30 stanovanj,
• Corwin Spektra na Celovški cesti s 208 stanovanji,
• poslovni objekt Quadro Lubljana,
• Verižne hiše Vič, kjer bo na voljo 17 hiš,
• trije sodobno zasnovani bloki s skupno 24 stanovanji na Lavrici,
• Vile Center Prule s šestimi luksuznimi stanovanjskimi enotami,
• šest dvostanovanjskih dvojčkov (skupaj 24 stanovanj) v Bizoviku.