Računica novogradenj se v Ljubljani še izide, drugod težko

Gospodarska situacija je zaradi kriz, ki so se v zadnjih treh letih zlile druga v drugo, po celem svetu zelo negotova. Izvzeta ni niti Slovenija, kjer pa smo kljub visokim cenam materiala, pomanjkanju delovne sile, visokim cenam energije in vojni v Ukrajini priča velikim gradbenim projektom, ki rastejo kot gobe po dežju. Pri investitorjih smo preverjali, kako ocenjujo trenutno situacijo in priložnosti na trgu.

V Sloveniji je dogajanje na stanovanjskem trgu še vedno živahno, se pa cene že umirjajo in ponekod tudi padajo, kar občutijo v vseh večjih svetovnih mestih. Ob ohlajanju trga mednarodni analitiki napovedujejo tudi deset- in večodstotno znižanje cen nepremičnin, ki so na razgretem nepremičninskem trgu v zadnjih treh letih zrasle v nebo.

Kako se torej investitorji v Sloveniji pripravljajo na naslednje obdobje, ki brez dvoma ne bo enostavno? V slovaškem podjetju Corwin so zelo osredotočeni na delovanje v Ljubljani, posebnosti slovenskega trga pa ocenjujejo za pozitivne. "Glede trajnostnosti in birokratskih ovir je slovenski trg v primerjavi s slovaškim zelo pozitiven. V Ljubljani je postopek pridobivanja dovoljenj transparenten, poudarek je na revitalizaciji degradiranih industrijskih območij, kar bi morala biti prioriteta vsakega mesta 21. stoletja. Ljubljano vidimo kot mesto z izjemnim potencialom in verjamemo, da lahko z ustrezno usmeritvijo zlahka dohiti in celo prehiti druga evropska urbana središča," je optimističen Robert Mitterpach, finančni direktor Corwina.

V Ljubljani investitorji vidijo še veliko potenciala za novogradnje, predvsem stanovanj višjega cenovnega razreda. Foto: Bloomberg.

Seveda pa v Sloveniji predvsem zaradi velikosti trga še zdaleč ni vse rožnato, opozarja Mitterpach: "Trg je precej majhen, zato je precej manj dobaviteljev, manj možnosti financiranja projektov, manj izvajalcev itd. To je lahko omejujoče, saj želimo zagotoviti visok standard svojih projektov."

Prilagajanje je stalnica gradbeništva, a zadnja leta niso bila lahka

Gradbena podjetja so se soočala s pomanjkanjem delovne sile na gradbiščih. Tudi pri Pomgradu so težke razmere občutili, a se na njih zaenkrat uspešno prilagajajo. "Pri tveganjih zaradi omejene dobave surovin in povečanjem cen sodelujemo z vsemi deležniki, problem pa je tudi pomanjkanje kadrov v gradbeništvu. Na trgu čutimo primanjkljaj operativnega kadra, strojnikov, asfalterjev, voznikov in vodij gradbišč, a v tem trenutku to ne vpliva na izvedbo projektov. Razmere so že dalj časa negotove, s pandemijo smo se znašli v novi realnosti, a prilagajanje na nove razmere je v gradbeništvu stalnica," pojasnuje Kristian Ravnič, član uprave Pomgrada.

Izvajalce in investitorje so prizadele podražitve gradbenega materiala, ki so zamajale finančne konstrukcije projektov. "Zadnja tri leta niso bila lahka, predvsem zaradi upravljanja z delovno silo in dobave potrebnega materiala. Zmanjševali smo finančne posledice vsake od zaporednih kriz, po nekaterih ocenah so se stroški povečali tudi za 40 odstotkov," ocenjuje Mitterpach iz Corwina. Podobne izkušnje imajo v podjetju Spektra Invest, ki je povezano z družbo Rastoder in ki trenutno gradi stanovanjsko stolpnico Spektra ob Celovški cesti: "V finančni konstrukciji je vedno zajet riziko v odstopanju cen, a nikakor nismo bili pripravljeni na tako občutne podražitve, kot jih je prinesla vojna v Ukrajni, ker so bile cene že pred tem zaradi koronavirusa zgodovinsko visoke. Razliko smo morali v dogovoru z izvajalcem pokriti, je pa podražitev vplivala na cene stanovanj, ki jih je bilo treba nekoliko regulirati. Ker smo imeli dovolj materiala kupljenega vnaprej, med gradnjo pomanjkanja surovin nismo občutili."

Da nepremičninski trg v Ljubljani še vedno potrebuje nova stanovanja, se strinjajo pri Spektri Invest: "Nepremičninski trg v Ljubljani je podhranjen, prestolnica je še vedno najbolj atraktivna lokacija, je gospodarsko stičišče, tako da menimo, da je trg daleč od zasičenega. Na to kažejo tudi cene stanovanj, ki so še vedno dokaj stabilne, nove priložnosti torej še vedno so. Ljudje, ki si želijo udoben življenjski slog, so pripravljeni za kvalitetno bivanje odšteti nekaj več denarja." Kupna moč se, vsaj na trgu nadstandardnih stanovanj, očitno še ni spremenila in ostaja na visoki ravni, še pojasnjujejo: "Ponujamo nadstandardna stanovanja, tako da se kupna moč pri naših kupcih ni veliko spremenila. Mi smo bolj občutili poletno, dopustniško zatišje, zdaj ob koncu poletja pa se povpraševanje že veča in prihaja v ustaljene tirnice."

Zmanjšanega povpraševanja ne čutijo niti pri Corwinu, pojasnjuje finančni direktor: "Mi sicer lahko komentiramo le na podlagi lastnih analiz in prodajnih številk. Ugotavljamo, da je na slovenskem trgu še vedno močno pomanjkanje kakovostnih novih stanovanj in poslovnih prostorov, zato v resnici ne gre za naložbe, temveč za stalne potrebe kupcev. Večina pisarniških prostorov je starejših od 20 let in ne izpolnjujejo standardov, ki jih ponujajo nove trajnostne stavbe. Po drugi strani pa drži, da je bančna industrija postavila omejitve glede hipotek, ki so strožje kot na drugih evropskih trgih, zaradi česar je težje priti do nepremičnin. A vsem dejavnikom navkljub opažamo veliko povpraševanje, ki se tudi v tem času ni zmanjšalo. Predvidevamo, da nadstandardnim nepremičninam zaradi pomanjkanja ponudbe tudi v času recesije ne bi padla vrednost."

Nižja cena zemljišča ne odtehta nižje prodajne cene stanovanja

Sogovorniki so si enotni, da je v Ljubljani priložnosti za nove gradbene projekte še dovolj in da bo glavno mesto ostalo center gospodarstva, s tem pa bo dovolj tudi povpraševanja po novih stanovanjskih enotah. Kaj pa druge slovenske regije?

"Zaradi višjih cen nepremičnin se računica v Ljubljani izide, v drugih regijah pa je žal drugačna. Prodajne cene niso na nivoju ljubljanskih, cena gradnje pa je enaka. Razlika v ceni zemljišča težko pokrije razliko v sami prodajni ceni stanovanj in s tega vidika je jasno, zakaj se malokdo odloči za gradnjo stanovanj zunaj Ljubljane," nastale razmere na trgu ocenjujejo pri Spektri Invest in dodajajo: "Strinjamo se, da je treba graditi tudi povprečna stanovanja, in iščemo priložnosti za potencialne investicije. Je pa za takšne investicije pomembno, da se gradbeni sektor umiri in se cene materiala spustijo na realno vrednost." V podjetju so še dodali, da je (ob zaključku gradnje Spektre) ena od prednostnih investicij hotel Bellevue v Tivoliju; ta projekt zaradi negotovih razmer na trgu trenutno miruje, začetek gradnje je odložen.

V Ljubljani luksuzne stolpnice rastejo kot gobe po dežju. Foto: Bloomberg.

Slovenija je postala sestavni del delovanja slovaškega Corwina, ki si je na naših tleh začrtal ambiciozno strategijo. "Imamo načrt za več kot deset let prihodnjih projektov, ki vključuje okrog 70 tisoč kvadratnih metrov pisarniških prostorov in 1.500 stanovanjskih enot. Obstoječa ponudba je stara in pomanjkljiva. Ljubljana je polna degradiranih, praznih in neuporabnih območij, ki nujno potrebujejo razvoj, predvsem v središču mesta. Ljudje se zdaj selijo na obrobje, ker ne dobijo nepremičnine v centru, zato menimo, da ima Ljubljana ob pravem urbanističnem načrtu priložnost, da se razvije v mesto svetovnega formata."

Investitorji na slovenskem gradbenem trgu torej prihajajoče krize še ne občutijo – tudi ker v veliki meri gradijo luksuzna stanovanja, kupci katerih so zaradi boljše finančne situacije odpornejši na vplive gospodarskih kriz. Za številčnejšo gradnjo stanovanj, ki bi bila cenovno dostopna širšemu prebivalstvu, pa bo očitno treba počakati na obdobje, ko bo cena gradbenega materiala in energentov občutno nižja.