Ogromno povpraševanje na najemnem trgu, stanovanj kronično manjka

"Nedvomno se je večina nepremičnin, ki so bile v 'predkoronskem' času namenjene kratkoročnemu oddajanju v turistične namene, zdaj vrnila na ta segment trga," ocenjuje Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS). Po njegovih besedah je tako tudi zato, ker država ni sprejela nobenih ukrepov, s katerimi bi poskusila te nepremičnine preusmeriti v dolgoročnejša najemna razmerja, ki jih pri nas kronično primanjkuje.

Kakšno je stanje na najemnem trgu v Ljubljani pred prihodom študentov in kako je s cenami? Preverili smo tudi, katerim pogojem mora najemnik zadostiti, da sploh lahko razmišlja o vselitvi v najemno stanovanje.

Veliko najemodajalcev spet v kratkoročno oddajanje

Koronavirusna epidemija je nekoliko spremenila tokove na najemniškem trgu nepremičnin, saj so se najemodajalci od kratkoročnega preusmerili v dolgoročno oddajanje. "Stanje je zelo podobno tistemu pred epidemijo, dejansko pa tudi med njo. Priča smo kroničnemu pomanjkanju najemnih stanovanj oziroma nepremičnin, kar seveda vpliva na vse segmente trga, torej tudi na bivanjsko vprašanje študentov," komentira Udovič.

Po besedah Zorana Đukića, direktorja nepremičninske agencije Stoja Trade, se je najemniški trg zdaj zelo okrepil, predvsem zaradi turizma. "Veliko stanovanj se oddaja kratkoročno, predvsem tista na boljših lokacijah. Hkrati pa je jesen zelo zanimiva tudi za menjavo študentov in zaposlenih v tujih podjetjih ter diplomatske menjave. Povpraševanje v teh mesecih je ogromno in stanovanj manjka," dodaja Đukić.

Po podatkih Finančne uprave RS vsako leto naraščata tako število sobodajalcev kot znesek pobrane dohodnine na podlagi vloženih napovedi.

"Točnega podatka o višini najemnin nima nihče"

Ob vseh težavah z najemnim trgom je že od nekaj problem tudi, da nihče ne vodi uradne statistike o najemnem trgu in najemninah. "Tega podatka v Sloveniji nima nihče, saj se podatki o najemninah že skoraj desetletje ne zbirajo več. Do takrat jih je zbirala Geodetska uprava RS, a so ugotovili, da predvsem zaradi nezanesljivosti in pomanjkljivosti podatkov to nima smisla," pojasnjuje Udovič. To je po njegovem mnenju ena večjih težav naše stanovanjske politike, saj je kakršno koli načrtovanje ukrepov brez ustreznih podatkov močno oteženo.

Statistični urad RS objavlja višino najemnin v sklopu objave inflacije, ko predstavijo podrobne podatke o posameznih segmentih. Podatke o nepremičninah, ponujenih v najem, vzamejo iz oglasov, objavljenih na spletnih straneh. Ob tem v metodoloških pojasnilih dodajajo, da je za podatke odgovoren lastnik spletnih strani. Po zadnjih podatkih Sursa so se najemnine v medletni primerjavi podražile za skoraj petino. 

Pri Stoja Trade podatka o povprečnih najemninah prav tako nimajo, navedli pa so izhodiščne cene. "Slabše nepremičnine – na slabših lokacijah, slabšega ranga – se oddajajo od minimalno deset evrov na kvadratni meter na mesec. Realna povprečna najemnina bi lahko bila 15 evrov na kvadratni meter na mesec, boljše nepremičnine – novejše nepremičnine z garažami ter boljšo opremo – pa stanejo minimalno 20 evrov na kvadratni meter na mesec," ocenjuje Đukić. To pomeni za 50 kvadratnih metrov veliko stanovanje od 500 do tisoč evrov mesečne najemnine.

Stanovanjski sklad bo do 2026 na trg dodal "le" 1.244 stanovanj

Premier Robert Golob je v svoji predvolilni kampanji poudarjal, da je treba nemudoma pripraviti krizni načrt reševanja stanovanjske krize s poudarkom na območjih z najvišjimi cenami najemnin in zemljišč. Pred kratkim je Stanovanjski sklad RS objavil, da bo do leta 2025 razpolagal z deset tisoč najemnimi stanovanji.

Glede na trenutno stanje bo tako stanovanjski sklad do leta 2026 zgradil samo 1.244 stanovanj; že sedaj je namreč v gradnji okrog 2.500 stanovanj. "1.244 novozgrajenih stanovanj ne bo bistveno vplivalo na trg nepremičnin, ker so to najemniki z nižjim proračunom, tudi socialno ogrožene družine. Malo se bi to lahko poznalo na trgu nepremičnin nižjega cenovnega razreda, mogoče malo srednjega," meni Đukić.

Z njim se strinja tudi Udovič z GZS, ki pravi, da to ne bi zapolnilo trenutnega povpraševanja po stanovanjih. "Žal pri nas pogrešamo predvsem ukrepe, ki bi spodbudili zasebni najemni trg. Država se vse preveč osredotoča zgolj na gradnjo javnih najemnih stanovanj, kar je zamuden in drag proces. Ob tem pa je v državi kar veliko število (vsaj uradno) praznih stanovanj, s katerimi bi lahko stanovanjsko vrzel zapolnili bistveno hitreje in predvsem ceneje," je kritičen Udovič.

"Fiskalni ukrepi države bi morali iti ravno v nasprotno smer"

Čeprav je Janševa vlada znižala davčno breme za najemodajalce na 15 odstotkov, ga zdaj Golobova vlada z novelo predloga Zakona o dohodnini želi povišati nazaj na 25 odstotkov; višina priznanih normiranih stroškov se ne spreminja.

"Davčne spremembe zagotovo ne vplivajo pozitivno na višino najemnin. Glede na to, da bi se davčno breme od prihodkov od najemnin približalo višini, ki je veljala do lani, verjetno večjih sprememb ne bi bilo, saj je nižja davčna stopnja veljala le eno leto. Bi pa morali iti fiskalni ukrepi države ravno v nasprotno smer," meni Udovič. Visoko davčno breme je namreč po njegovih besedah eden od pomembnih razlogov, da se lastniki ne odločajo za oddajo nepremičnin v najem ali to storijo "na črno".

"Drugi pomemben razlog je nizka varnost najemodajalca in z njo povezani dolgotrajni sodni postopki. Bi pa znali nekateri najemodajalci to spremembo izkoristiti za dvig najemnin, kar bi na koncu ponovno najbolj škodovalo najemnikom. Ponudba nepremičnin za najem pa zaradi te spremembe gotovo ne bo večja," dodaja Udovič.

"Stanovanja ne oddamo tujim državljanom in osebam nežnejšega spola"

Kako kritično je stanje na najemnem trgu kažejo tudi objave na družbenih omrežjih. Tam najemniki delijo različne oglase, v katerih najemodajalci določajo, kakšne pogoje mora najemnik izpolnjevati, da se sploh lahko poteguje za stanovanje – da o cenah in urejenosti prostorov sploh ne govorimo.

Med drugim je na Instagramu zelo aktiven profil Domozlom. Tam najdemo oglas za garsonjero velikosti 25 kvadratnih metrov, v katerem najemodajalec predpostavlja, da se bodo za najem prijavili zgolj slovenski državljani, samske ženske ali pari. Pojavljali so se tudi že oglasi, v katerih je najemodajalec iskal izključno vegane ali vegetarijance.

Morda še hujši so oglasi za študentske sobe. Nekdo si je denimo zamislil, da bo 15 kvadratnih metrov veliko sobo oddal izključno mirnemu študentu ali študentki, ki je nekadilec, hkrati pa predpostavlja, da bo šel najemnik enkrat do dvakrat na mesec domov. Spodaj si lahko ogledate še en primer pogojev, ki jih navajajo najemodajalci.