Kupiti ali najeti stanovanje? Dilema, ki lahko v 20 letih pomeni 100 tisoč evrov razlike

Visoke cene stanovanj in dražja posojila so zamajali dolgoletno prepričanje, da je nakup vedno boljša finančna odločitev od najema. Bloomberg je pred dnevi pisal, da mlajši Američani vse bolj skeptično gledajo na nakup doma. Kakšen bi bil izračun danes? Primerjali smo več scenarijev nakupa in najema ter izračunali, kako bi posamezna odločitev vplivala na premoženje v obdobju 20 let. Po katerem scenariju bi se Janezovo premoženje povečalo najbolj?

Analiza osmih scenarijev kaže, da nakup stanovanja kljub visokim cenam in obrestnim meram ostaja konkurenčna izbira. Najem premaga nakup le v primeru nizke najemnine in discipliniranega dolgoročnega vlaganja.

Izhodišče: 300 tisoč evrov vredno stanovanje

Naredili smo izračun za osem scenarijev. Prvi je nakup stanovanj s posojilom. Drugi scenariji predvidevajo najem stanovanja. V petih scenarijih najemnik začetnih 55 tisoč evrov, ki bi jih sicer namenil za polog, vloži v ETF oziroma depozit. Poleg tega vsak mesec vlaga razliko med stroškom najemnine in mesečnim obrokom stanovanjskega posojila. Izračun smo naredili za najemnine v višini od 800 do 1.200 evrov.

Za osnovo smo vzeli 54 kvadratnih metrov veliko rabljeno stanovanje v Ljubljani. Cena kvadratnega metra je bila leta 2025 5.050 evrov, kar pomeni, da bi stanovanje danes stalo 272.700 evrov. Skupaj z opremo, za katero bi ošteli 500 evrov na kvadratni meter, bi stanovanje skupaj stalo skoraj 300 tisoč evrov. Analiza ne vključuje večjih stroškov vzdrževanja stanovanja, ki bi lahko znižali donosnost lastništva. Vse scenarije smo izračunali za obdobje 20 let. Izhodiščno leto je 2027.

V scenarijih najema smo predvideli, da Janez začetnih 55 tisoč evrov, namenjenih za polog, vloži v indeks S&P 500. Dolgoletna povprečna donosnost indeksa S&P 500 je 10 odstotkov, od te smo odšteli inflacijo in tako upoštevali sedemodstotno letno donosnost. Pri najemnini tisoč evrov smo naredili še izračun v primeru vezave denarja pri banki ter v primeru, da najemnik z denarjem ne počne nič.

Koliko bi stala najemnina?

Primerljivo velika stanovanja v Ljubljani na portalu nepremicnine.net se trenutno oddajajo za 18,3 evra za kvadratni meter. To pomeni, da bi začetna mesečna najemnina znašala tisoč evrov. Pri izračunih smo upoštevali letno rast najemnine za dva odstotka.

Potrebovali bi 230 tisoč evrov posojila. Polog bi bil 55 tisoč evrov. Za stanovanjsko posojilo s fiksno obrestno mero bi trenutno prejeli začetno obrestno mero okoli 3,3 odstotka oziroma 3,5 za efektivno obrestno mero. Mesečni obrok bi tako znašal približno 1.330 evrov. To je približno 130 evrov več kot lani, ko smo delali podobno primerjavo. Posojilo bi na koncu stalo 319.200 evrov, stanovanje pa bi preplačali za dobrih 89 tisoč evrov.

V vseh scenarijih smo kot izhodišče upoštevali enako začetno premoženje v višini 55 tisoč evrov. Primerjamo le razliko v ustvarjenem oziroma izgubljenem premoženju po 20 letih.

Visoka najemnina hitro izniči prednost vlaganja

Začnimo z najslabšim. Z vidika plemenitenja premoženja je najslabši scenarij najemanja, ne da bi s prihranki karkoli počel. Za najemnine bi Janez po 20 letih odštel 291.600 evrov, za kolikor bi se zmanjšalo njegovo premoženje. Scenarij pa bi lahko veljal tudi za vse, ki nimajo začetnih 55 tisoč evrov, potrebnih za polog pri nakupu stanovanja.

Sledi scenarij, v katerem najemnik prihranke veže na bančni depozit. Njegovo premoženje bi se v omenjenem obdobju zmanjšalo za 226.700 evrov. Največjo izgubo še vedno pomenijo najemnine, a jih omili vezava denarja. Ob začetnih 55 tisoč evrih ter drugih prihrankih, ki jih veže, ustvari okoli 64.900 evrov.

Skoraj izenačen je scenarij najvišje najemnine (1.200 evrov) in vlaganja. Janez daleč največ denarja porabi za najemnine – v 20 letih kar 350 tisoč evrov. Veliko izgubo premoženja ublaži z vlaganjem. Z začetnimi 55 tisoč evri in dodatnimi doplačili ustvari 125.600 evrov.

Tudi scenarij z najemnino 1.100 evrov in vlaganjem prihrankov ostaja negativen. Za najemanje stanovanja v 20 letih Janez porabi dobrih 320 tisoč evrov, z vlaganjem pa upad zmanjša na 137.911 evrov.

Tudi izhodiščni scenarij z začetno najemnino tisoč evrov je z vidika plemenitenja premoženja slab. Sicer je vidno boljši od prej omenjenih štirih scenarijev, vendar je na koncu še vedno negativen. Janez v tem primeru z vlaganjem ustvari več premoženja, kot ga izgubi z najemanjem stanovanja. Po odštetju 55 tisoč evrov, ki jih je imel že pred dilemo, je še vedno 51.500 evrov pod gladino.

Kdaj najem premaga lastništvo

Naslednji scenariji so za Janeza boljši. Sledi scenarij nakupa stanovanja. Pod črto je Janez skupaj s stroški posojila za stanovanje odštel 374.200 evrov. V tem času je stanovanje, če upoštevamo dvoodstotno rast cen, pridobivalo vrednost. Leta 2046 bi bilo vredno dobrih 445 tisoč evrov. Njegovo premoženje se je tako povečalo za 71 tisoč evrov, od katerih pa je treba odšteti še 55 tisoč evrov lastne udeležbe, saj jih je imel že leta 2027.

Drugi najboljši primer je najem stanovanja za 900 evrov in vlaganje prihrankov, ki bi jih sicer porabil za financiranja nakupa stanovanja. Za najemnine porabi skupno 262.411 evrov, z vlaganjem pa ustvari 352 tisoč evrov. Vlaganja so za 90 tisoč evrov višje od najemnin. Pod črto pa se mu premoženje poveča za 34.822 evrov.

Zmagovalen scenarij bi bil v primeru najnižje najemnine in rednega vlaganja. Končni strošek najemnine je 233 tisoč evrov, z investiranjem pa ustvari 392.650 evrov. Premoženje se v 20 letih poveča za 104.396 evrov.

Kateri scenarij zmaga?

Pri začetni najemnini tisoč evrov in sedemodstotni donosnosti delniškega trga bi morale cene stanovanj v Ljubljani v 20 letih rasti za približno 1,2 odstotka letno, da bi bil nakup finančno enakovreden najemu in vlaganju razlike.

Številke kažejo, da nakup ni slaba izbira. Vse pa je odvisno od osebe. Za nekoga, ki se ne ukvarja rad z vlaganjem, bo nakup stanovanja pod črto dobra izbira. Kdor disciplinirano varčuje in vlaga, bo v primeru najemnine tisoč evrov še vedno na slabšem. Jeziček na tehtnici je višina najemnine. Šele ko se najemnina zniža, postanejo koristi vlaganja izrazitejše.

Analiza kaže, da odgovor ni tako preprost. Nakup ostaja konkurenčna izbira tudi ob današnjih cenah in obrestnih merah, najem pa postane finančno privlačnejši predvsem ob nižji najemnini in doslednem dolgoročnem vlaganju. Že če ste v položaju, da izbirate med nakupom ali najemom, imate privilegij izbire. Kdor nima začetnih 55 tisoč evrov, ne more niti vlagati niti kupiti. Lahko samo najema.

Opomba: Članek je informativne narave in ne pomeni naložbenega nasveta. Vse naložbe vključujejo tveganje, vrednost sredstev pa se lahko povečuje ali zmanjšuje. Pretekli donosi niso zanesljiv pokazatelj prihodnjih rezultatov.