"Na leto 2025 gledam kot na leto soočenja z realnostjo," pravi Tim Mooney, vodja nepremičnin v družbi Värde Partners, ki vlaga v nepremičninski dolg. "Posojilodajalci in posojilojemalci bodo le priznali, da jih nižje obrestne mere ne bodo rešile."
Sodeč po Bloombergovi analizi podatkov o vrednostnih papirjih, zavarovanih s hipotekami na poslovni nepremičnini, so neredna plačila v ZDA novembra doživela porast, pri čemer je v zaostanku več kot deset odstotkov posojil za poslovne stavbe. Lastnikom časa za podporo financiranju zmanjkuje, nekaj jih je pod pritiskom tudi že klonilo. Mednje spadata družbi Cannon Hill Capital Partners in Pimco's Columbia Property Trust, ki sta stavbo 799 Broadway na Spodnjem Manhattnu pred kratkim prodali za 255 milijonov dolarjev, kar je za 15 milijonov dolarjev manj, kot bi bilo potrebno za poplačilo hipoteke.
Odkar je pandemija covida 19 izpraznila poslovne stavbe, v svetu poslovnih nepremičnin vlada preplah. Čeprav so se zgodnji strahovi, da bodo omejitve gibanja opustošile finančni sistem, izkazali za neutemeljene, je hitro zviševanje obrestnih mer v letu 2022 v panogi povzročilo veliko škode.
Večina nepremičnin se financira s sorazmerno kratkoročnimi hipotekami, ki zahtevajo visok znesek končnega plačila. Ta je običajno krit z novim posojilom, vendar pa višje obrestne mere pomenijo, da se lahko z refinanciranjem nepremičnine zneski obrokov dvignejo na znesek, ki je višji od prihodka od najemnin. In ker se nepremičnine vrednotijo glede na prihodek, ki ga prinašajo, povečani stroški zadolževanja pomenijo nižjo oceno vrednosti: povprečni padec vrednosti od leta 2022 za pisarne znaša 23 odstotkov, za stanovanjske stavbe pa 20 odstotkov, kot poroča ponudnik podatkov MSCI.
Ko vrednost stavbe pade, so jo posojilodajalci manj pripravljeni refinancirati, zato je imelo veliko najemodajalcev težave pri pridobivanju novih posojil, potem ko so stara zapadla. Stavb tudi banke nočejo, zato so se nevšečnostim izognile tako, da so posojilojemalcem dale na razpolago več časa za plačilo – to taktiko v panogi imenujejo extend and pretend (podaljšaj in se pretvarjaj), izpopolnjena pa je bila med svetovno finančno krizo leta 2008. Vrednotenja so takrat padla še močneje, a ker so se obrestne mere približevale ničli, so bile banke pripravljene ročnost posojil podaljševati in se pri tem pretvarjati, da sprememb na posojilih ni. Takrat, ko so posojilodajalci v močnejšem položaju, od posojilojemalcev pogosto zahtevajo določena popuščanja, to potezo pa banke včasih imenujejo amend and extend (dopolni in podaljšaj).
Pred letom dni si je družba Brookfield Asset Management izpogajala 12-mesečno podaljšanje posojil v skupnem znesku 459 milijonov funtov (585 milijonov dolarjev) za londonsko poslovno stavbo Citypoint, pri čemer je privolila v enkratno pristojbino v vrednosti skoraj milijon funtov in nekoliko višje mesečne obroke. Ta dodatni čas družbi Brookfield naložbe zaenkrat ni pomagal rešiti. Po navedbah posameznikov, ki so seznanjeni z zadevo, je družba septembra predlagala prodajo stavbe za približno 500 milijonov funtov, kar je več kot deset odstotkov manj od cene, ki so jo plačali leta 2016. Prispele ponudbe so veliko nižje, pravijo anonimni viri. Družba Brookfield komentarja ni želela podati.
Rob Carter/Alamy
Primer Citypointa izpostavlja še dodatno skrb: vrtoglavo rastoče stroške obnove starejših stavb z namenom povečanja njihove privlačnosti za najemnike in zaposlene. Bolj ko posojilojemalci in posojilodajalci zavlačujejo, večje je tveganje, da bodo najemniki odšli, kar še dodatno vpliva na oceno vrednosti. Situacijo so še poslabšali vse višji stroški gradnje, zahtevnejši najemniki in vse strožji okoljevarstveni predpisi. Lastniki, ki potrebujejo refinanciranje, torej potrebujejo še več denarja za kritje prenove, ali pa privolijo v nižjo prodajno ceno, ko kupci v svoje ponudbe že vračunajo višje stroške z nepremičnino.
Družba Muddy Waters, ki se ukvarja s prodajami na kratko, stavi na padanje vrednosti podjetij, povezanih s poslovnimi nepremičninami. Če ne pride do gospodarskega upada, ki bi lahko spodbudil drastično znižanje obrestnih mer, je le malo verjetno, da se bodo podaljševanja posojilodajalcem obrestovala, pravi Carson Block, ustanovitelj družbe Muddy Waters. Block namesto tega pričakuje, da bo naslednja Trumpova administracija spodbujala inflacijske politike, kot sta nižanje davkov in uvajanje carin. "Preprosto ne vidim, kako bi se lahko obrestne mere še kaj dosti znižale," pravi Block.
Rezultat navedenega je slepa ulica, saj posojilojemalci posojil ne zmorejo odplačevati, posojilodajalci pa nepremičnine le neradi prevzamejo nazaj. To se je dejansko zgodilo v primeru stavbe Helmsley Building, 35-nadstropnega pisarniškega stolpa v slogu beaux-arts na vrhu Grand Central Terminala na Manhattnu, ki je v lasti družbe RXR. Posojilo je bilo pred iztekom v decembru 2023 označeno kot problematično, čeprav je bil družbi RXR odobren dodaten čas za proučitev možnosti preoblikovanja stavbe v stanovanja. Načrt se ni izšel in posojilodajalci so postopek nadaljevali z izvršbo, čeprav družba RXR zatrjuje, da so pogajanja še v teku.
Roy Rochlin/Getty Images
Pesimisti pravijo, da je usmerjenost industrije k pristopu delay and pray (odloži in moli) stvari še poslabšala. Kot poroča Newyorška banka za zvezne rezerve, je obseg posojil za poslovne nepremičnine, ki bodo zapadla v petih letih od leta 2023, ustrezal 40 odstotkom kapitala bank – več kot dvakrat večji delež v primerjavi z letom 2020. Kar je še huje – analitiki Feda ugotavljajo, da slabše kapitalizirane banke pogosteje podaljšujejo problematična posojila, kar v prihodnosti prinaša še več težav.
V Evropi regulativni organi banke prepričujejo, naj odpišejo vrednost svojih posojil, da bi se tako upravičila nižja vrednotenja. Tradicionalni posojilodajalci imajo za to večje možnosti, saj so višje obrestne mere povečale njihov dobiček, pravi Jackie Ineke iz družbe za upravljanje premoženja Spring Investments. V ZDA so bili nadzorni organi bolj popustljivi, vendar pa so se banke, zlasti tiste manjše, močno opirale na hipoteke na poslovnih nepremičninah in bodo sčasoma prisiljene priznati, da v svojih bilancah skrivajo posojila na trhlih nogah. "Veliko težav izvira prav od tod," pravi Ineke.
Če po mizi ne udarijo regulativni organi, se bo kakršnokoli priznavanje izgub verjetno odvijalo počasi. Po drugem mogočem scenariju bi lahko centralne banke nenadoma znižale obrestne mere, kar bi dvignilo ocene vrednosti in industrija bi tako dobila dolgo pričakovano rešilno vrv. A za zdaj vsaka prodaja ali zaseg stavbe trgu zagotavlja nov podatek, ki posojilojemalcem in posojilodajalcem omogoča boljšo predstavo o resnični tržni vrednosti nepremičnin. Z drugimi besedami, odlaganje reševanja težav do leta 2025 temeljnih pomanjkljivosti ni odpravilo, pravi Alex Killick, upravitelj premoženja v družbi CWCapital. "Tudi če večina lastnikov še vedno ne more odplačati svojih posojil," pravi Killick, "tudi likvidacija v prepad ob koncu leta 2023 ni bila prava rešitev."
Spoznajte žargon iz sveta poslovnih prostorov
V mračnem letu 2022, ko so naraščajoče obrestne mere poslovne nepremične spremenile v posojilno puščavo, se je večnim optimistom v panogi utrnil bojni krik: "Samo do leta 2025 moramo zdržati!" Do takrat naj bi bilo z inflacijo konec, denar naj bi bil cenejši in povpraševanje naj bi se spet obrnilo v njihovo korist. A želena odrešitev je bila le pobožna želja – visoki stroški zadolževanja trmasto vztrajajo, posojilodajalcem pa medtem zmanjkuje potrpljenja.
Medtem ko panoga čaka na boljše čase, hkrati razvija nabor taktik, katerih imena se v angleškem izvirniku pogosto rimajo. Pripravili smo kratek vodnik po teh taktikah:
Podaljšaj in se pretvarjaj (extend and pretend)
Priljubljena taktika iz svetovne finančne krize leta 2008. Vsi se strinjajo, da so vrednosti padle, vendar se pretvarjajo, da ni tako. Namesto da bi od posojilojemalcev zahtevali refinanciranje zapadlih posojil, jim posojilodajalci preprosto dajejo več časa, da pridejo do denarja. Če podaljševanje traja dovolj dolgo, bi se vrednosti nepremičnin po teoriji morale popraviti.
Dopolni in podaljšaj (amend and extend)
Posojilodajalci so tokrat manj obupani in posojilojemalce privijejo malce tesneje. Namesto da bi ročnost posojil podaljševale brezplačno, banke prisilijo posojilojemalce, da bodisi odplačajo dolg ali pa privolijo v strožje posojilne pogoje. Končni rezultat je podoben: odplačila se zamaknejo.
Odloži in moli (delay and pray)
Enaka ideja, le pristop je bolj zajedljiv. Vse prevzema obup in na dan pridejo mrhovinarski vlagatelji, ki upajo, da bodo nepremičnine v težavah lahko kupili za drobiž – pri tem pa zasmehujejo vse trditve, pri katerih vztrajajo posojilodajalci. Zdrava pamet pravi, da tokrat le ne bo tako hudo, kot je bilo po svetovni finančni krizi, a to ne pomeni, da bodo mrhovinarji opustili upe.
Zdržimo do leta 2025 (survive till '25)
Priljubljena mantra v zadnjih letih, saj je panoga pričakovala padec hipotekarnih obrestnih mer in ponovno obuditev povpraševanja. Čeprav so centralne banke obrestne mere začele nižati, pa se stroški zadolževanja niso zmanjšali toliko, kolikor so številni upali. Torej … Mogoče »Bomo uredili leta 2026«? (Get a fix in '26).
Plačilo ob izteku (payment-in-kind)
Ob pogledu na spremembe na današnjih posojilih lahko sklepamo, da je posojilodajalcem jasno, da so izgube neizbežne. Plačilo ob izteku je oblika finančnega inženiringa, pri kateri posojilojemalci prenehajo plačevati mesečna plačila, njihovi zneski pa se prištevajo vsoti, ki jo morajo plačati ob zapadu posojila.
A/B
Nekateri posojilodajalci svoja posojila delijo na dva dela: na voljo je varnejši del A z nižjo obrestno mero, ki se odplača najprej; nasprotno pa bolj tvegani del B ponuja višjo stopnjo, hkrati pa je manj možnosti, da bo odplačan.
Zid zapadlosti (maturity wall)
Prelaganje težav na pozneje prispeva k pojavu, znanemu kot zid zapadlosti: gre za kopico posojil, ki zapadejo vsa naenkrat in potrebujejo novo financiranje, to pa na kocko postavi celoten sistem. Če večje število posojilojemalcev hkrati ne izpolni svojih obveznosti, banke ne bodo imele dovolj kapitala, da bi nadomestile te izgube. To prinaša grožnjo hitrih prodaj pod ceno, zaradi katerih cene še izraziteje padajo.
.webp){kind=icon}
