Poslovne nepremičnine: Veliko se gradi, a ponudbe je še premalo

Trg poslovnih nepremičnin v Ljubljani deli enako usodo kot stanovanjski. Ponudbe primanjkuje, cene so na rekordih, najemnine pa rastejo iz leta v leto.

V zadnjih nekaj letih je Ljubljana dobila številne nove poslovne stavbe. To so novi poslovni prostori v BTC in Litostroju, v gradnji je kar nekaj večjih projektov v okolici železniške postaje, pred meseci se je začela še gradnja poslovnega kompleksa v Šiški, ki je v neposredni bližini poslovne zgradbe Generali. Kljub povečanemu številu pisarn jih po mnenju naših sogovornikov še vedno primanjkuje.

Število oglasov ostaja nespremenjeno. Zakaj?

Pregled ponudbe na največjem spletnem nepremičninskem portalu nepremicnine.net kaže drugačno sliko. Število oglasov za poslovne nepremičnine v prestolnici namreč že skoraj vse letošnje leto ostaja enako, trenutno je oglasov okoli 800. Zakaj?

"Moramo ločiti med kakovostjo in količino. Na trgu je resda veliko prostih pisarn v starejših in energetsko potratnih zgradbah, s slabimi razporeditvami, kjer obratovalni stroški presegajo šest evrov za kvadratni meter. Takšni prostori iščejo dalj časa nove najemnike. Premalo pa je novejših, sodobnejših poslovnih prostorov z bistveno nižjimi obratovalnimi stroški, tja do štiri evre za kvadratni meter," pravi Maja Ostanek Selak iz podjetja KF Finance, ki je tudi direktorica nepremičninskega sklada Alfi RE.

Številna podjetja želijo manjšo samostojno zgradbo

Niko Banovič iz Nai Significe odgovarja, da po njegovih izkušnjah številna podjetja iščejo manjše objekte, ki bi jih najela v celoti. "Teh pa ni. Očitno se investitorji raje odločajo za stanovanjsko gradnjo, kjer se vse takoj proda. A prav zaradi manjše gradnje, pa čeprav se vseeno kar nekaj gradi, cene ostajajo na visokih ravneh, tako za najem kot nakup." 

Kot pojasnjuje, je razpon za najem velik, tja od 10 pa vse do 20 evrov za kvadratni meter, v povprečju pa naj bi bile cene tam okoli 16 evrov za kvadratni meter. "Seveda je največ odvisno od lokacije, pa tudi od starosti, opremljenosti in možnosti parkiranja. Če tega poslovni prostor nima, je cena takoj nižja," je jasen Banovič.

Eden od nepremičninskih posrednikov, ki želi biti neimenovan, nam je pojasnil, da nekateri lastniki izkoriščajo pozitivne razmere na trgu in zaradi boljše lokacije vztrajajo pri visokih najemninah.

"A to se lahko čez noč obrne. Pred kratkim sem imel primer, ko je lastnik starejšega objekta, na sicer dobri lokaciji, vsako leto dvigoval najemnino, dosegel 16 evrov za kvadratni meter, a mu to ni bilo dovolj. Želel je 19 evrov. Zaradi vztrajanja pri novi višji najemnini je izgubil stranko, ki je bila njegov najemnik šest let, in prepričan sem, da bi, če ne bi pretiraval, ostala še nadaljnjih nekaj let."

STA

Najemnine bodo počasi rasle

"Če je bila še pred časom zgornja meja pri 16 evrih za kvadratni meter, bo ta v prihodnje zrasla prek 20. Prav ta cena je denimo izhodišče pri projektu, ki se gradi na ljubljanski železniški postaji, le nekaj manj pa denimo v bližini BTC na Leskovškovi ulici," pa pravi Ostanek Selakova. Dodaja, da se večina novih poslovnih prostorov odda že med gradnjo.

"Pričakujemo, da bi lahko že letos podpisali najemne pogodbe za okoli 45 odstotkov poslovnih prostorov," pravi Gregor Rožman, direktor podjetja Ržišnik Perc, ki bdi nad gradnjo omenjenega poslovnega kompleksa v Šiški. Najemnina bo po njegovih besedah med 18 in 20 evri za kvadratni meter neto najete površine. Prvi del projekta bo sicer končan sredi leta 2026.