Kupil sem zasedeno stanovanje na dražbi: Kaj zdaj?

Dražbe v stečajnih in izvršilnih postopkih postajajo vse bolj obiskane, posledično nepremičnine dosegajo vse višje cene. Številni so nepremičnino pripravljeni celo kupiti, ne da bi si jo ogledali. V izvršilnem postopku se tako lahko zgodi, da kupite zasedeno stanovanje. V stečajnih postopkih pa so stanovanja pred začetkom prodaje izpraznjena.

V izvršilnem postopku sodišče izda in objavi odredbo o prodaji. V večini primerov gre za spletne dražbe na portalu sodnedrazbe.si. Tu so objavljeni razpisi sodišč aktualnih dražb. Interesenti vplačajo varščino, na dražbi pa se nepremičnina proda najugodnejšemu ponudniku. Dražiteljem, ki na dražbi niso bili uspešni, se varščina vrne na njihov bančni račun v 15 dneh po koncu dražbe. Napotke, kako se udeležiti dražb v stečajih in izvršbah, najdete na povezavi.

Kaj se dogaja po dražbi?

Sodišče izda sklep o domiku. V njem odloči, kateremu ponudniku se domakne nepremičnina. To pomeni, da bo po plačilu in sklepu o izročitvi postal lastnik nepremičnine. Sodišče v njem tudi odloči, katere pravice in bremena se izbrišejo iz zemljiške knjige ob izročitvi nepremičnine kupcu. Kupec na transakcijski račun sodišča, na območju katerega je nepremičnina, položi kupnino. Sodišče nato izda sklep, da se nepremičnina izroči kupcu, sklep o izročitvi nepremičnine pa postane pravnomočen in v zemljiško knjigo se vpiše lastninska pravica kupca.

Če se prejšnji lastnik oziroma dolžnik ne želi izseliti ali do roka ne izseli oziroma izprazni stanovanja ali stanovanjske hiše, lahko kupec na podlagi sklepa o izročitvi predlaga nov postopek ‒ izvršbo za izročitev in izpraznitev, so zapisali na ljubljanskem okrajnem sodišču.

Booked.net

Kako poteka izpraznitev nepremičnine

Izvršba za izpraznitev in izročitev nepremičnine se opravi tako, da izvršitelj izroči nepremičnino v posest upniku, potem ko iz nje odstrani osebe in stvari. ''Postopek izpraznitve in izročitve nepremičnine se lahko začne opravljati po poteku osmih dni od dneva, ko je dolžniku vročen sklep o izvršbi,'' je pojasnila izvršiteljica Irena Erjavec. Izvršitelj oziroma izvršiteljica izprazni nepremičnino stvari in oseb. Dodaja, da se sama izročitev oziroma izpraznitev nepremičnine konča v enem dnevu, ne pa vedno. ''Pri večjih izpraznitvah (hiše, poslovni prostori) se izvršilno dejanje lahko opravlja več dni.''

Opozarja, da je že prej potrebnega veliko dela in priprav. Poskrbeti je treba, da so izpolnjeni zakonski pogoji, ogled nepremičnine, izvršitelj mora zagotoviti vse potrebno za izvedbo. Omenila je delovno silo, prevozno sredstvo, prostor za hrambo, včasih pa je potrebna tudi asistenca policije. ''Ker so to zelo stresne zadeve, tako za nas, še bolj pa za dolžnike, se poskušamo že pred samo opravo razumno pogovoriti, v izjemnih primerih, če to odloči sodišče ali če se upnik strinja, se izvršilno dejanje prekliče in prestavi.''

Kadar je nepremičnina dolžnikov dom, sodišče pošlje sklep o izvršbi pristojnemu centru za socialno delo, so dodali na sodišču. ''Trajanje postopka je odvisno od konkretne situacije v posamezni izvršilni zadevi.'' Postopek izpraznitve nepremičnine ureja zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) v 220., 221., 222. in 223. členu.

Kakšni so stroški?

''Stroškov se ne da vnaprej določiti, ker so odvisni od velikosti in s tem potrebnega časa za izpraznitev ter (ne)aktivnosti dolžnika pri tem.'' Nekateri že sami vsaj delno izpraznijo nepremičnino, priznava Irena Erjavec. Na ljubljanskem okrajnem sodišču dodajajo, da je ob vložitvi predloga za izpraznitev in izročitev stanovanja treba plačati sodno takso, ki jo določa zakonu o sodnih taksah (ZST-1), ter stroške izvršitelja, ki po zakonu opravlja postopek.

''Stroške izvršitelj odmeri po pravilniku o tarifi za plačilo dela izvršiteljev in o povračilu stroškov v zvezi z njihovim delom.'' Stroški so odvisni od vrste nepremičnine, pri poslovnih prostorih pa tudi od površine. Upravitelj je upravičen do višjega plačila, če se iz nepremičnin poleg stvari odstranjujejo tudi osebe. Do dodatno povečanega plačila je upravičen tudi, če izpraznitev stanovanja traja več kot dve uri in poslovnega prostora več kot šest ur.

Omenjeni stroški ne vključujejo stroškov delovne sile, potrebne za izpraznitev nepremičnine. Plačilo stroškov hrambe premičnin ob deložaciji ne bremeni izvršitelja, temveč upnika ali dolžnika. ''V skladu s prvim odstavkom 38. člena ZIZ izvršilne stroške plača najprej upnik. Dolžnik pa mora na podlagi petega odstavka 38. člena ZIZ upniku na njegovo zahtevo povrniti stroške, ki so bili potrebni za izvršbo.''

Izvršiteljica dodaja, da se zgodi tudi, da si stanovanja iz različnih razlogov ne uspe ogledati, ker to ovira dolžnik ali ker je stanovanje prazno dolžnik pa v tujini ali na drugem naslovu. ''Možen je tudi nasilni vstop, če sodišče zanj izda odredbo. Ker je to povezano z višjimi stroški, se potencialni kupci za to možnost navadno ne odločijo.''

Depositphotos

Dolžnik lahko predlaga bivanje dodatnih treh let

Dolžnik ima po 210. členu ZIZ kot najemnik možnost, da poda predlog bivanja še dodatna tri leta od dneva prodaje nepremičnine. Kako običajno v teh primerih odločajo sodišča? ''Predlog, da obdrži pravico do najema stanovanja, mora dolžnik vložiti v 60 dneh od prejema sklepa o izvršbi, če je dražbeni narok pred potekom tega roka, pa najkasneje do dražbenega naroka, sicer to pravico izgubi,'' izhaja iz drugega odstavka 210. člena ZIZ.

Ko je bila v izvršilnem postopku prodana družinska hiša ali stanovanje, dolžnik pravice do najema v naslednjih treh primerih nima (pišejo na okrajnem sodišču v Ljubljani):

- v primeru poplačila terjatve iz posojila, vzetega za gradnjo oziroma nakup družinske stanovanjske hiše ali stanovanja

- zaradi izterjave zemljiškega dolga oziroma terjatve, ki je bila zavarovana s hipoteko

- zaradi izvršitve terjatve za izključitev etažnega lastnika s prodajo posameznega dela zgradbe v etažni lastnini

Kakšno najemnino lahko od dolžnika pričakuje novi lastnik stanovanja

Dolžnik, ki obdrži pravico stanovati na prodani družinski stanovanjski hiši ali stanovanju, je od dneva izdaje sklepa o izročitvi nepremičnine dalje dolžan plačevati najemnino za profitno stanovanje. Če se kupec in dolžnik o višini najemnine ne sporazumeta, jo določi sodišče v nepravdnem postopku, izhaja iz tretjega člena 210. člena ZIZ.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar