Poiskali smo primere: Ko se nakupi z dražb zdaj prodajajo za trikrat več

Bralec nas je opozoril na nepremičnino, ki je bila pred leti prodana na dražbi Stanovanjskega sklada (SSRS), trenutno pa je naprodaj po nekajkrat višji ceni. Podobno se je pred kratkim zgodilo ministrstvu za pravosodje, ki je kupilo stavbo na Litijski cesti za 7,7 milijona evrov od kupca, ki jo je pred štirimi leti kupil na dražbi za slaba dva milijona. Ministrici Dominiki Švarc Pipan se zaradi številnih napak pri nakupu zdaj obeta interpelacija. 

Očitno je takšnih primerov več, poiskali smo jih. 

Sklad je hišo leta 2017 prodajal za okoli 400 tisočakov, koliko lastnik želi danes?

Bralec nas je opozoril na primer iz soseske Zeleni gaj na Brdu, kjer je Stanovanjski sklad leta 2017 in pozneje prodajal 64 stanovanj v vzorčni hiši in 18 vrstnih hiš. V treh objektih je bilo naprodaj skupno 18 vrstnih hiš. Merijo okoli 225 kvadratnih metrov in so bile naprodaj za 380 do 440 tisoč evrov. Kot so takrat poročali mediji, so pri nakupu imele prednost mlade družine, invalidne osebe ter mlajši od 28 let. Omenjena neopremljena vrstna hiša je bila leta 2017 naprodaj za dobrih 400 tisoč evrov. Direktor SSRS Črtomir Remec je takrat povedal, da s prodajnimi cenami ne bodo zaslužili.

Na zaslužek pa računa sedanji lastnik, saj je hiša trenutno naprodaj za 1,49 milijona evrov. Gre za oglaševano ceno. Nekatere sosednje hiše oziroma atrijska stanovanja so se leta 2023 v oddaji 24ur pojavila zaradi težav z zamakanjem in plesnijo. Za primerjavo: nedaleč stran je leta 2023 novega lastnika dobila večja samostojna hiša s 400 kvadratnimi metri in 1.475 kvadratnimi metri velikim zemljiščem. Prodana je bila za 1,06 milijona evrov.

Stanovanjski sklad RS

Prebrskali smo portale in poiskali nepremičnine, ki so bile v preteklih letih prodane na dražbah. Trenutne oglaševane cene smo primerjali s cenami, po katerih so bile prodane pred leti. Kakšne so razlike v cenah? Kolikšne zaslužke si obetajo lastniki? Glede razlik med oglaševanimi in doseženimi cenami smo se pogovarjali z ocenjevalcem vrednosti Andražem Brillijem iz podjetja Capital Genetics. ''V zadnjih letih so bile dosežene cene višje, kot so bile oglaševane. Pred tem je veljalo pravilo slabih 10 odstotkov. Zdaj po tem ni bilo potrebe, ker je trg eksponentno rasel,'' je povedal.

Brilli: Sprehajamo se po strehi

''Ko se trg obrne, ko začnejo cene padati, imajo prodajalci prevelika pričakovanja. Takrat so oglaševane cene višje in prodajne cene nižje. Potem ugotovijo, da morajo ceno spustiti, če želijo prodati.''

Na vprašanje, kjer v ciklu trenutno smo, pravi: ''Zdaj se sprehajamo po strehi. Cene so relativno na istih ravneh, število transakcij se je zmanjšalo. V prihodnje ne pričakujemo velike rasti, pa tudi ne drastičnega upada.'' Opaža pa, da se kje kakšna cena mora spustiti, ker so cene kupci postavili ekscesno visoko. Dodaja, da vsakdo poskuša maksimirati dobiček: ''Ljudje poskusijo.''

V zadnjih petih letih so cene nepremičnin zvišale za približno 100 odstotkov, ocenjuje. Na nekaterih mikrolokacijah pa je bila rast še večja.

Pri nakupu iz stečajev več zank

O nepremičninah, ki so kupljene iz stečajnih postopkov, Brili pravi: ''Stečajni postopek traja zelo dolgo. V otvoritveni bilanci se naredijo cenitve, da se ugotovi vrednost nepremičnine.'' Dodaja, da preden stečajni upravitelji reši vse pravne težave, preden da nepremičnino na trg, lahko preteče več let. V obdobju, ko je bilo veliko stečajev, je bilo tudi veliko ponudbe. Cene so bile takrat tudi bistveno nižje. V primerjavi z obdobjem 2013, 2014 so danes cene višje že za sto odstotkov. Dvignil jih je trg. Tisti, ki so takrat kupovali na dražbah, lahko zdaj bistveno dražje dajo nepremičnino na trg, pravi Brilli.

Brili meni, da v tistih letih ni bilo povpraševanja po takšnih objektih. ''Kupec je sprejel tveganje, kupil nepremičnino, vmes z njo kaj naredil, jo legaliziral, popravil, obnovil, zato lahko [zdaj] doseže višjo ceno.''

Pri nakupih iz stečajev pa omenja kar nekaj zank. ''Pri nakupu gre za načelo videno-kupljeno. Ne moreš uveljavljati napak. Pogosto so nepremičnine v slabem stanju, kot jih dolžniki pustijo. Ljudje so izkoristili nizke cene. To ni le stvar dražb, tudi tisti, ki so kupovali nepremičnine na trgu pod tržnimi pogoji, jih lahko zdaj prodajajo bistveno dražje.''

Kako so se opekli na ministrstvu za pravosodje

Na trgu se lahko tudi opečete, kar so izkusili na enem od ministrstev. Kot je poročal portal Necenzurirano, je ministrstvo za pravosodje konec leta 2023 kupilo poslovno stavbo v Štepanjskem naselju ob Litijski cesti za 7,7 milijona evrov. Kot izhaja iz evidenc Ajpesa, se je stavba pred leti prodajala v stečaju družbe Nikom, in sicer približno leto dni. Na prvi dražbi je bila cena postavljena pri 2,936 milijona evrih.

Na naslednjih treh dražbah pa se je cena krepko nižala. Tudi pri cenah 2,6 in 1,9 milijona evrov zanjo ni bilo zanimanja. Kupca je našla na četrti dražbi konec leta 2019 po izklicni ceni 1,7 milijona evrov. To je bila koprska družba Stanovanjsko-poslovna rezidenca Rajski vrt, ki je prek družbe KPMS v lasti Nevija Vežnaverja. Družba je v štirih letih lastništva poslovne stavbe zaslužila kar šest milijonov evrov.

Hiši na Brdu v izvršbi več kot pol cenejši

Na spletu sta se nedavno znašli večji hiši, ki ležita na Brdnikovi ulici za Tehnološkim parkom. Večja ima 740 kvadratnih metrov in je vseljena, manjša pa 642 in je zgrajena do IV. gradbene faze. V večji hiši so tudi poslovni prostori, hiši pa povezuje še garaža za več avtomobilov. Zemljišči obsegata 1.306 kvadratnih metrov. Hiši sta se v izvršilnem postopku prodajali leta 2019. Na prvi dražbi je bila cena postavljena pri milijonu evrov za manjšo in 1,6 milijona evrov za večjo. Na drugi dražbi sta bili ceni postavljeni pri 500 in 800 tisoč evrov. Trenutno se zasebno prodajata v kompletu za 5,69 milijona evrov.

Hiša v Ljubljani na trgu prodana za krepko več

V letu 2022 se je na lestvico najdražjih prodanih uvrstila hiša na Trgu mladinskih delovnih brigad v Ljubljani. Prodana je bila za 1,3 milijona evrov, kar je sicer dobrih 10 odstotkov manj, kot je bila tisto leto oglaševana na spletu. Takratni lastnik oziroma prodajalec je s prodajo kljub temu ustvaril lep zaslužek. V letu 2021 je bilo namreč 7/10 hiše naprodaj v stečaju družbe Gardenia Ars Florae Cvetličarstvo za 307 tisoč evrov. Na dražbi je nepremičnino takrat za 665 tisoč evrov kupila družba Mapros. Koliko je družba odštela za preostali delež nepremičnine, ni znano.

Kristjan Leskovšek

Na dražbi naprodaj za 112 tisočakov, na trgu za 1,47 milijona

Piransko okrajno sodišče je za 17. januar razpisalo spletno dražbo stanovanjske hiše v Piranu. Gre za starejšo stavbo na naslovu Rozmanova ulica 45, znano tudi pod imenom vila Alma, ki je bila zgrajena leta 1850. Ima 174,3 kvadratnega metra in ji pripada zemljišče s 300 kvadratnimi metri. Cenilec je leta 2015 glede hiše v cenitvi zapisal, da je v zelo slabem stanju. Vrednost je ocenil na 112.605 evrov, za toliko je bila tudi naprodaj. Dražba je bila v vmesnem času preklicana. Na sodišču so pojasnili, da je do preklica prišlo zaradi "izrednih protestnih ukrepov sodnikov RS" ter da javne dražbe ne spadajo med nujne zadeve.

elitepropertyslovenia

Hkrati je hiša na spletu naprodaj za 1,47 milijona evrov, za kar 13-krat več, kot je v cenitvi v 2015 izračunal cenilec Salko Pivać. Na vprašanje, ali lahko dolžnik hkrati prodaja nepremičnino, so na sodišču odgovorili: ''Lastnik lahko prodaja svojo nepremičnino tudi zasebno, pri čemer bi morebitni kupec tako kupil nepremičnino, ki je obremenjena s hipoteko ter z zaznambo izvršbe.'' Kot so sporočili s sodišča, bo sodnica naslednjo dražbo razpisala v dveh mesecih.

Hiša v Mariboru naprodaj za petkratnik cene iz leta 2018

Na spletu smo prepoznali tudi hišo v okolici Maribora. Večja hiša v Studencih z okoli 607 kvadratnimi metri površine je bila zgrajena leta 2007 in ji pripada 2.109 kvadratnih metrov zemljišča. Leta 2017 in 2018 se je prodajala v stečajnem postopku mariborskega podjetnika Iva Čerčka. Po več neuspelih poskusih prodaje je novega kupca našla leta 2018. Vrednost hiše je bila takrat ocenjena na 400 tisoč evrov. Na zadnji dražbi je bila naprodaj za 260 tisoč evrov, prodana pa je bila za 261 tisoč, so poročale Finance. Cena je danes postavljena pri 1,35 milijona evrov, kar je približno petkratnik dosežene cene iz leta 2018.

Hotel z restavracijo dražji za trikrat

Notranjski regijski park

Ne enem od nepremičninskih portalov je prav tako naprodaj hotel z restavracijo v krajinskem parku Rakov Škocjan. Objekt s skupno 720 kvadratnimi metri, na katerih je restavracija in 14 sob, se trenutno prodaja za 1,045 milijona evrov. Isto nepremičnino je bilo mogoče pred leti kupiti na dražbi v stečajnem postopku. Iz stečajne mase družbe Brest pohištvo je bila naprodaj leta 2018. Vrednost objekta je bila skupaj z opremo takrat ocenjena na 397 tisoč evrov. Na prvi dražbi je bila cena 298 tisoč evrov. Kot izhaja iz Ajpesa, pa je bila prodana družbi Venus Trade za 320 tisoč evrov. Nepremičnina je trenutno naprodaj za več kot trikratnik prodajne cene iz leta 2018.

Jan Bec prodaja pisarne v središču Ljubljane

Novega lastnika iščejo tudi za pisarne v središču Ljubljane na Mestnem trgu 8. Prostori merijo skoraj 300 kvadratnih metrov in ležijo v prvem nadstropju staromeščanske hiše iz leta 1456. Gre za prostore, ki so v preteklih letih zamenjali več znanih lastnikov. Najprej so bili v lasti družbe Electa inženiring, podjetja, ki je bilo takrat v lasti Damijana in Jureta Jankovića, sinov ljubljanskega župana Zorana Jankovića. Pisarne so se nato leta 2019 prodajale na dražbi v izvršilnem postopku.

Franc Pojbic

Takrat jih je za 700 tisočakov kupilo podjetje Rastoder Izeta Rastoderja. Damjan Janković je po dražbi za Finance trdil, da ni šlo za dogovor z Rastoderjem. Kljub temu je v vmesnem času lastnik nepremičnine postala družba Paladin, izhaja iz baze Dun & Bradstreet, ki je v lasti Jana Beca, reševalca premoženja družine Janković. Koliko je Bec odštel za pisarne, ni znano. Trenutno je poslovni prostor naprodaj za 1,3 milijona evrov.

Kinodvorana v Domžalah v le nekaj letih trikrat dražja

Prepoznali smo še poslovni prostor, ki je bilk pred leti naprodaj na dražbi. Gre za kinodvorano s pomožnimi prostori v Domžalah. Prostori so bili junija 2021 naprodaj na dražbi v izvršilnem postopku Ljubljanskih kinematografov, nekdanjega distributerja filmov za Kolosej Sergeja Racmana. Na drugi dražbi je bila kinodvorana s pomožnimi prostori naprodaj za 159.500 evrov. Za 448.444 tisoč evrov jo je kupila družba Makše transporti. Ocenjena vrednost nepremičnine je bila 319 tisočakov. Le dobri dve leti kasneje se ista nepremičnina prodaja za 1,2 milijona evrov. To je 2,7-krat več od dosežene cene izpred dveh let in pol.