Vodnik: Kako do nepremičnine na hrvaških dražbah?

Nepremičnine na Hrvaškem so vse bolj priljubljene. Leta 2022 so tujci na Hrvaškem kupili za rekordnih 898 milijonov evrov nepremičnin. Med njimi so tudi Slovenci.

Ker so cene v zadnjih letih močno zrasle, so  nepremičnine, ki se znajdejo na elektronskih javnih dražbah v stečajih ter izvršbah, privlačna alternativa.

Kje lahko najdete nepremičnine na Hrvaškem, ki bodo naprodaj na spletnih dražbah? Pogledali smo, kako potekata prijava in draženje. Za koliko se cene znižujejo in kakšni so pogoji za udeležbo tujih državljanov?

Hrvaške dražbe: Kje do informacij o nepremičninah in drugih predmetih

Za izvedbo spletnih dražb v stečajnih in izvršilnih postopkih na Hrvaškem je zadolžena Fina – hrvaška finančna agencija. Predmeti, nepremičnine in premičnine so navedeni na portalu Očevidnik nekretnina i pokretnina koje se prodaju u ovršnom postupku.

Nepremičnine ali premičnine lahko iščete po občinah, mestih, naseljih, po vrednosti ali velikosti. Objave so razvrščene med napovedane, tiste, ki so v teku, ter dražbe, ki so bile že končane.

Pri vsaki objavljeni nepremičnini je navedena vrednost, ki jo je pripravil cenilec, opis nepremičnine, kdaj bo dražba, ali gre za prosto ali zasedeno nepremičnino, izklicna cena, višina varščine, podatek o ogledu ter trenutno število vplačanih varščin.

Glede zadnjega podatka na Fini opozarjajo, da je zgolj informativne narave. Upoštevajte, da lahko zaradi načina delovanja plačilnega prometa mine nekaj časa, dokler je plačilo vidno na računu prejemnika in s tem izpisana tudi številka varščine. Opravilna oznaka razkriva, ali gre za stečajni postopek (začetni črki ST) ali izvršbo (začetne črke OVR).

Fina

 

Pri nakupih na dražbah je treba vzeti v zakup, da kupujete nepremičnino, ki jo je moral nekdo prisilno zapustiti. Nekatere tudi med dražbo ali ogledom niso prazne oziroma dolžnik še živi v njej. To pomeni, da ogledi zaradi zasedenosti nepremičnine včasih niso možni. Interesenti si sicer lahko nepremičnino ogledajo v času, ki ga določi sodišče in je navedeno v dražbenem razpisu. Sodišče je namreč dolžno zagotoviti nemoten ogled nepremičnine prek sodnega izvršitelja. Občasno nepremičnine niso izpraznjene, včasih so lahko v slabem stanju. Pred nakupom pa si je nepremičnino treba ogledati.

Kakšni so pogoji za udeležbo tujih državljanov na elektronski dražbi?

Tuji državljani lahko sodelujejo na elektronskih dražbah na Hrvaškem, če imajo osebno identifikacijsko številko (OIB), ki jo dodeli Hrvaška. Tuje osebe za določitev in dodelitev OIB osebno ali prek pooblaščenca vložijo obrazec zahteve za določitev in dodelitev OIB pri pristojni davčni upravi, ki je dostopna na povezavi. Ob zahtevku mora oseba predložiti še veljavne dokumente, ki potrjujejo navedene podatke.

Za udeležbo na dražbi potrebujete še:

Do storitve Fine lahko dostopajo osebe, ki so predhodno pridobile ustrezno digitalno potrdilo in so izpolnile prijavnico za uporabo storitve e-Dražba. Fizične osebe morajo imeti Finina osebna digitalna potrdila na Fina e-kartici. Poslovni subjekti morajo imeti za dostop do storitve Finina poslovna digitalna potrdila, izdana na Fina e- kartici ali CoBranding kartici banke, s katero ima Fina sklenjeno pogodbo o poslovnem sodelovanju.

Vso potrebno dokumentacijo je treba predati najbližji Finini poslovalnici. Seznam poslovalnic najdete na povezavi. Uporaba aplikacije oziroma storitev e-Dražbe je brezplačna. Za sodelovanje na elektronski javni dražbi potrebujete še osebni računalnik, spletno povezavo in spletni brskalnik, ki omogočajo uporabo storitve e-Dražba. Pogoj za udeležbo na dražbi je tudi vplačana varščina. Rok za plačilo varščine je odvisen od vsake dražbe, vendar je običajno 10 dni pred začetkom draženja.

Kdaj se dražba konča

Interesenti na dražbi sodelujejo anonimno pod identifikatorjem, ki ga Fina dodeli ponudniku ali pooblaščencu po vplačilu varščine. Za vsako novo e-Dražbo dražitelj prejme nov identifikator. Draženje poteka 15 dni elektronsko in ob delavnikih in praznikih ves dan. Datum in ura začetka zbiranja ponudb ter datum in ura zaključka ponudb sta navedena v dražbenem razpisu.

Ponudba mora vsebovati identifikacijsko številko dražitelja, veljavna pa je, če je podana v skladu z določbami zakona o izvršbi in če je v ponudbi navedena cena enaka ali višja od cene, po kateri je mogoče nepremičnino prodati. Ponudba se šteje za sprejeto, ko sistem e-Dražbe obvesti dražitelja, da je njegova ponudba zabeležena kot veljavna. Korak zvišanja izklicne cene je naveden v dražbenem razpisu.

Elektronska dražba se konča ob času, navedenem v dražbenem razpisu. Če je bila najugodnejša veljavna ponudba podana v zadnjih desetih minutah pred iztekom roka, se draženje podaljša za deset minut od vsake zadnje najugodnejše veljavne ponudbe. Dražba se konča, ko mine deset minut od zadnje veljavne ponudbe. Rok za plačilo kupnine je odvisen od dražbe in naveden v dražbenem razpisu.

Kako se nižajo cene?

V stečajnih postopkih so možne štiri, v izvršilnih pa dve dražbi. V stečajnih postopkih se na prvi dražbi prodaja pri 75 odstotkih ocenjene vrednosti, na drugi dražbi pri 50 odstotkih. Na tretji dražbi je izklicna cena postavljena pri 25 odstotkih ocenjene vrednosti, na zadnji, četrti dražbi pa je cena postavljena pri simboličnih 0,13 evra (nekdaj ena kuna), pojasnjujejo na Fini. Na dražbah v izvršbi je pri prodaji izklicna cena enaka 80 odstotkom ocenjene vrednosti, na drugi dražbi pa ne sme biti nižja od 60 odstotkov.

Na spletnih dražbah prodali več kot 10 tisoč predmetov

Fina elektronske dražbe izvaja od leta 2015, od takrat pa jih je izvedla več kot 31.578. Na teh je bilo naprodaj 17.609 predmetov (premičnin in nepremičnin). Iz Fine so za HRT povedali, da se število udeležencev elektronskih dražb z leti veča, s tem se dosegajo tudi višje cene. Premičnin prodajo manj. Od 2015 je bilo prodanih 10.457 predmetov, za 7.152 pa ni bilo zainteresiranih kupcev. Večina predmetov (slabih 60 odstotkov) je bilo prodanih v izvršbah, manjši del (dobrih 40 odstotkov) pa v stečajih. Največ predmetov se tako v stečajih kot izvršbah proda na prvi dražbi, kažejo podatki Fine.

Kot smo pisali v članku: Dražbe na Hrvaškem: hotel, apartmaji, zemljišča, jahta ..., se boste lahko do oktobra potegovali za apartma v Lovrečici pri Umagu ter hotel v Dugopolju pri Splitu.

Apartma v Umagu za 121 tisoč evrov

V stečajni masi družbe Djuro Djaković industrijska rješenja (ST-928/2021) bo na dražbi naprodaj stanovanje v naselju Lovrečica. Kraj, v katerem prevladujejo družinske hiše, leži med Umagom in Novigradom. Apartma oziroma stanovanje je v večstanovanjski hiši, ki je bila zgrajena leta 2006; stanovanje je v prvem nadstropju in mansardi. Skupna površina je 74,5, neto površina stanovanja pa 72,2 kvadratnega metra. V nadstropju so hodnik, dnevna soba, kuhinja, kopalnica, dve sobi in loža, mansardi oziroma galeriji pa še ena soba in kopalnica. V sobah je položen parket, v kuhinji, kopalnici in hodniku pa keramične ploščice.

Dejana Presečan Šipoš

Večstanovanjska hiša leži okoli 400 metrov od morja. Vrednost stanovanja je bila ocenjena na 161.756 evrov, na prvi dražbi pa bo naprodaj za 121.317 evrov. Stanovanje je izpraznjeno. Spletno draženje bo potekalo med 20. septembrom in 4. oktobrom. Rok za plačilo varščine je 11. september.

Hotel Katarina v Dugopolju pri Splitu cenejši za četrtino

Septembra bo na dražbi v izvršbi (OVR-2007/2016) družbe Mucić & co ter družbe hotel Katarina 2009 drugič naprodaj hotel Katarina v Dugopolju. Hotel s štirimi zvezdicami je bil odprt leta 2009, leži pa se v poslovni coni Dugopolje v bližini avtocestnega izvoza za Split. Celoten kompleks bo na dražbi naprodaj v dveh sklopih.

Hotelski del v šestih nadstropjih ima 11 apartmajev, 63 sob in več konferenčnih dvoran. V mansardnem delu so bazen, dve savni, fitnes, masažne kadi in drugi pomožni prostori. V sklopu hotela je še garaža s pomožnimi prostori v kletni etaži skupne površine 1.173 kvadratnih metrov ter manjša dvorana v pritličju z 211 kvadratnimi metri površine. V prvem nadstropju je restavracija in kuhinja v skupni površini 607 kvadratnih metrov. V drugem nadstropju je bar s teraso in površino 520 kvadratov. Hotelski del stavbe je ocenjen na tri milijone evrov, na drugi dražbi bo naprodaj za 1,8 milijona evrov oziroma četrtino ceneje.

Ločeno bo naprodaj še poslovni del stavbe. Gre za sedem poslovnih prostorov, ki ležijo v kletni in pritlični etaži ter v prvem, drugem in tretjem nadstropju. Merijo od 298 do 696 kvadratov. Prostori v prvem, drugem in tretjem nadstropju imajo tudi teraso. Vrednost sklopa poslovnih prostorov je ocenjena na 1,73 milijona evrov, izklicna cena pa je 1,04 milijona evrov. Spletno draženje obeh sklopov bo med 6. do 20. septembrom. Rok za plačilo varščine je 28. avgust.