Slovenski luksuzni nepremičninski trg raste. Kdo so milijonski kupci?

Slovenski nepremičninski trg je v zadnjih letih dobil nov, vse bolj opazen luksuzni segment. Čeprav je ponudba najdražjih stanovanjskih nepremičnin po obsegu manjša v primerjavi s celotnim trgom, cene pri vrhu lestvice segajo v območje, ki je bilo še pred leti na slovenskem trgu precej manj običajno.

Nepremičnine s ceno nad milijon evrov danes namreč niso več redkost. Na trgu je mogoče najti številne velike novogradnje, sodobne vile in luksuzna stanovanja, pri čemer se pri najbolj prestižnih nepremičninah oglaševane cene povzpnejo tudi na več milijonov evrov. Vprašanje zato ni več, ali tak trg v Sloveniji obstaja, temveč kako velik je postal in kje se oblikuje.

Podatki portala Nepremicnine.net kažejo, da je bilo na dan preverjanja v Sloveniji naprodaj 240 hiš z oglaševano ceno najmanj milijon evrov (deset najdražjih smo izpostavili v članku). Še bolj zgovoren je pogled na zgornji del trga: 47 hiš je imelo ceno najmanj dva milijona evrov.

Ponudba je pri tem izrazito geografsko skoncentrirana. Največ milijonskih hiš (80) je na Primorskem, sledita Ljubljana z 68 in okolica Ljubljane s 27 oglasi. Gorenjska je s 26 oglasi četrto največje območje po številu takšnih nepremičnin, pomemben del ponudbe pa je Bled, ki je že dolgo med najbolj prepoznavnimi slovenskimi lokacijami za prestižne nepremičnine.

Če Ljubljano z okolico obravnavamo kot enoten trg, je bilo tam 95 hiš z oglaševano ceno najmanj milijon evrov. Na Primorskem kar 75 oglasov odpade na tri obalne občine – Koper, Izolo in Piran. Skoraj 84 odstotkov vseh milijonskih hiš je tako skoncentriranih na območju Ljubljane z okolico, Primorske in Gorenjske.

 

Podatki kažejo tudi, da milijonske nepremičnine niso več omejene na peščico posameznih prestižnih projektov. Ponudba sega od večjih stanovanjskih novogradenj do samostojnih vil, pri čemer je zgornji del trga že izrazito večmilijonski.

Milijonska stanovanja skoraj izključno v Ljubljani

Pri stanovanjih je ponudba precej manjša, vendar še izraziteje skoncentrirana. Na portalu je trenutno 95 oglasov stanovanj z oglaševano ceno najmanj milijon evrov, od tega jih je 77 oziroma približno 81 odstotkov v Ljubljani. Preostanek ponudbe je razpršen med druge slovenske lokacije, predvsem na Obali in v nekaj najbolj prestižnih turističnih središčih.

Tudi struktura ponudbe kaže, da pri milijonskih stanovanjih praviloma ne gre za običajne mestne nepremičnine. Med oglasi prevladujejo velika štiri- in pet- ter večsobna stanovanja, pogosto z več kot 150 kvadratnimi metri površine, pa tudi penthousi in druga nadstandardna stanovanja. Velik del ponudbe so novogradnje, predvsem na atraktivnih ljubljanskih lokacijah, kot so Center, Trnovo, Rožna dolina, Bežigrad in območje Brda, medtem ko se na Obali milijonska stanovanja pojavljajo predvsem v Portorožu, Piranu in Kopru.

Pri milijonskih stanovanjih je največ zanimanja za novogradnje in večje stanovanjske enote, predvsem v Ljubljani in na Obali. "Kupce najbolj zanimajo kakovost gradnje, ustrezni tlorisi ter visoka tehnologija na področju ogrevanja in hlajenja, seveda pa je ključna tudi lokacija," pravi Eva Jakopin, lastnica agencije Elite Property Slovenia.

Nepremičnine.net printsceen

Milijon evrov še ne kupi luksuza

Pri milijonskih nepremičninah meja med dragim in luksuznim ni nujno enaka. "Nepremičnina, vredna več kot milijon evrov, še ni nujno luksuzna nepremičnina. Zlasti v Ljubljani smo prišli do cen, ko lahko že večje stanovanje na dobri lokaciji preseže milijon evrov, vendar kupec v premium segmentu za ta denar pričakuje bistveno več kot samo veliko kvadraturo," poudarja Tim Kastelic iz agencije RE/MAX.

"V segmentu luksuznih nepremičnin je mikrolokacija izjemno pomembna. Dve nepremičnini z enako kvadraturo in podobno kakovostjo gradnje sta lahko oddaljeni nekaj sto metrov, pa ju bo premium kupec vrednotil povsem drugače," pravi Kastelic. Med dejavniki, ki lahko pomembno vplivajo na vrednost, našteva razgled, orientacijo, zasebnost, arhitekturo, kakovost materialov, teraso oziroma zunanje površine in predvsem urejeno parkiranje v Ljubljani.

"Zaradi vse višjih temperatur in vse bolj vročih poletij na trgu samostojnih luksuznih hiš pričakujemo, da bo v prihodnje vse več povpraševanja tudi po bazenih," dodaja Jakopin. (Koliko k ceni nepremičnine prispevajo bazeni, najdete tukaj.)

V agenciji RE/MAX opažajo, da cena ob nakupih luksuznih nepremičnin sama po sebi pogosto ni največja ovira. "Veliko večja težava je, če kupec pri nepremičnini za milijon ali dva milijona evrov ne vidi razloga, zakaj je toliko vredna,'' pravi Kastelic. Zato se luksuzne nepremičnine ne prodajajo nujno počasi, vendar je trg precej bolj selektiven. "Obseg potencialnih kupcev je seveda manjši, vendar je pri res kakovostni nepremičnini, ki je pravilno pozicionirana in predstavljena, zanimanja dovolj. Po drugi strani pa trg pri tem segmentu zelo hitro kaznuje previsoko postavljeno ceno."

Nepremičnine.net/Posnetek zaslona

Premium kupci ne sprejemajo kompromisov

Kupci takšnih nepremičnin so po izkušnjah obeh sogovornikov praviloma finančno zelo dobro situirani posamezniki. "Med njimi so podjetniki, lastniki podjetij, vodstveni kader in ljudje, ki so kapital ustvarili s prodajo podjetij ali drugimi naložbami. Srečujemo tudi Slovence, ki živijo ali poslujejo v tujini, ter tuje kupce," pravi Kastelic.

Pri agenciji RE/MAX pri tem opozarjajo, da so pričakovanja kupcev v tem segmentu bistveno višja kot pri običajnih nepremičninah. "Pri običajni nepremičnini lahko kupec sprejme določene kompromise, pri milijonski jih sprejema bistveno manj. Če manjkajo dvigalo, primerno parkiranje in zasebnost ali je razporeditev slaba, pri takšni ceni tega ne moremo preprosto nadomestiti z lepimi fotografijami ali atraktivnim oglasom."