Kje v Evropi se najbolj splača kupiti stanovanje za oddajanje in kakšne donose ponuja regija?

Pri nakupu stanovanja za oddajanje v letu 2026 je treba upoštevati, da so donosi precej manj privlačni kot pred nekaj leti. Čeprav se takšna naložba marsikomu še vedno zdi preprosta pot do razmeroma hitrega zaslužka, so visoke cene nepremičnin precej zmanjšale potencialne donose. Najemnine namreč na številnih trgih niso rasle tako hitro kot cene stanovanj. To velja za Srbijo in regijo, podobno pa je tudi drugod po Evropi.

Kljub temu obstajajo izjeme. Na nekaterih trgih so najemnine bolje sledile rasti cen stanovanj kot drugod, zato so ti trgi postali zanimivejši za vlagatelje, ki iščejo ugodnejše razmerje med začetnim vložkom in prihodki od oddajanja.

Global Property Guide med trenutno privlačnejšimi evropskimi trgi za nepremičninske naložbe omenja Moldavijo, Irsko, Italijo, Latvijo, Romunijo in Poljsko. Gre za zelo različne trge – od drage Irske do precej dostopnejše Moldavije. Njihova skupna značilnost zato ni cena nepremičnin, temveč predvsem razmerje med kupnino in prihodki, ki jih lahko lastnik ustvari z oddajanjem. K temu je treba prišteti še možnost dolgoročne rasti vrednosti nepremičnine.

Pri tem je ključen bruto donos od oddajanja. Ta pove, kolikšen delež vrednosti nepremičnine lahko lastnik v enem letu ustvari z najemnino, še preden se odštejejo davki, stroški vzdrževanja in druga bremena. Preprosto povedano, če cena stanovanja raste hitreje kot najemnina, se donos na vloženi kapital zmanjšuje.

Ko po istem merilu pogledamo regijo Adria, so razlike precejšnje. Srbija in Severna Makedonija se po donosnosti še vedno približujeta privlačnejšim evropskim trgom. Slovenija, Hrvaška ter Bosna in Hercegovina pa so precej bližje skupini držav, kjer so visoke cene nepremičnin že občutno znižale donosnost dolgoročnega oddajanja.

Od 70 tisoč evrov v Catanii do 300 tisoč v Dublinu

Med mesti, ki jih navaja Global Property Guide, je po donosnosti v ospredju Catania na Siciliji. Enosobno stanovanje tam po mediani stane okoli 70 tisoč evrov, mesečna najemnina pa približno 650 evrov. To pomeni bruto donos v višini 9,17 odstotka.

Italija je zanimiva predvsem zato, ker visoka donosnost ni posledica hitre rasti cen nepremičnin. Te so se v zadnjih petih letih nominalno zvišale za približno 15 odstotkov, po upoštevanju inflacije pa so realno upadle za 2,22 odstotka. Naložba v Catanii je zato bolj stava na reden prihodek od najemnine kot na hitro rast vrednosti stanovanja.

Dublin ponuja povsem drugačno sliko. Enosobno stanovanje stane okoli 300 tisoč evrov, mesečna najemnina pa dosega približno dva tisoč evrov, kar pomeni sedemodstotni bruto donos. Hkrati so se cene stanovanj na Irskem v zadnjem desetletju skoraj podvojile, najemnine pa so se zvišale za 71 odstotkov. Vstop na trg je torej precej dražji, vendar ga spremljata močno povpraševanje po najemu in dolgotrajna rast cen.

Med najprivlačnejšimi trgi je tudi Moldavija. V Kišinjevu je enosobno stanovanje po tej analizi vredno okoli 79 tisoč evrov, mesečna najemnina pa znaša približno 500 evrov. Bruto donos dosega 8,23 odstotka. Ob tem so bile cene stanovanj v tretjem četrtletju 2025 skoraj 34 odstotkov višje kot leto prej. Tako hiter skok pa odpira vprašanje, koliko časa je takšen tempo še vzdržen, predvsem če bi ponudba še rasla, povpraševanje pa začelo slabeti.

Veliki donosi v Catanii in Kišinjevu imajo tudi svojo ceno. Večji potencialni zaslužek namreč spremlja tudi večje tveganje, zato je del donosa pravzaprav premija, ki jo vlagatelj zahteva za njegovo prevzemanje.

V Catanii je eno glavnih tveganj likvidnost. Trg je manjši kot v največjih italijanskih mestih, zato mora vlagatelj razmišljati tudi o tem, kako hitro in po kakšni ceni bo lahko nepremičnino nekoč prodal. V Kišinjevu je dodatno tveganje geopolitično okolje Moldavije, predvsem zaradi bližine vojne v Ukrajini. To lahko vpliva na povpraševanje, vrednost nepremičnin in tudi na možnosti poznejše prodaje.

Zato veliki osem- ali devetodstotni donosi sami po sebi še ne pomenijo, da je naložba boljša od tiste, ki prinaša pet ali šest odstotkov. Pomembno je tudi, koliko tveganja mora vlagatelj za ta donos prevzeti.

Velik donos še ne pomeni tudi rasti vrednosti

Riga je dober primer, zakaj pri nepremičninski naložbi ni dovolj upoštevati le donosnosti najema. Enosobno stanovanje tam stane približno 125 tisoč evrov, mesečna najemnina okoli 750 evrov, bruto donos pa dosega 7,47 odstotka. Toda realne cene nepremičnin so v zadnjih petih letih upadle za skoraj 24 odstotkov. Za vlagatelje, ki iščejo reden prihodek od najemnin, je Riga zato lahko zanimiva, precej manj pa za tiste, ki računajo na rast vrednosti nepremičnine.

Bukarešta ponuja bolj uravnoteženo sliko. Enosobno stanovanje stane okoli 110 tisoč evrov, mesečna najemnina približno 650 evrov, bruto donos pa znaša 7,52 odstotka. Cene nepremičnin so v zadnjih letih sicer rasle, vendar je visoka inflacija velik del te rasti izničila.

Poljska je bližje klasični zgodbi rastočega trga. Enosobno stanovanje v Varšavi stane približno 174 tisoč evrov, mesečna najemnina okoli 820 evrov, bruto donos pa dosega 6,81 odstotka. Ob tem so se cene nepremičnin v petih letih nominalno zvišale za 73 odstotkov, po upoštevanju inflacije pa za skoraj 19 odstotkov.

Razlike med temi trgi so zato precej jasne. Catania in Riga sta opazni predvsem po razmerju med nakupno ceno in najemnino, Poljska združuje solidne donose z rastjo vrednosti, Dublin pa zahteva precej večji začetni vložek, a ga deloma odtehtajo visoke najemnine.

Kako se v primerjavo umešča regija

Če pogledamo regijo, Srbije sicer ni med šestimi trgi, ki jih je Global Property Guide uvrstil med najzanimivejše za nakup stanovanja za oddajanje v Evropi, vendar po donosnosti tudi ne zaostaja močno za nekaterimi vodilnimi trgi.

Povprečni bruto donos stanovanjskih nepremičnin v Srbiji je v tretjem četrtletju 2026 znašal 5,14 odstotka. Toda to povprečje skriva precejšnje razlike med Beogradom in Novim Sadom, drugim največjim mestom v državi.

V Beogradu povprečni bruto donos dosega 6,02 odstotka. Pri enosobnem stanovanju, ki je oglaševano za približno 132 tisoč evrov in se oddaja za okoli 650 evrov na mesec, znaša 5,91 odstotka. Pri dvosobnih stanovanjih se povzpne na šest odstotkov, pri trosobnih pa na 6,86 odstotka. Beograd se tako pri nekaterih vrstah stanovanj že približuje mestom z vrha evropske lestvice. Dvosobno stanovanje v Varšavi na primer po isti metodologiji prinaša 6,81-odstotni donos, zato razlika ni velika.

V Novem Sadu je slika precej manj ugodna za vlagatelje. Enosobno stanovanje po podatkih Global Property Guida stane okoli 117.400 evrov, mesečna najemnina pa znaša približno 350 evrov, kar pomeni le 3,58-odstotni bruto donos. Pri dvosobnih stanovanjih ta dosega 3,74 odstotka, pri trosobnih pa 3,88 odstotka.

Največja srbska nepremičninska trga tako vlagateljem ponujata precej različno zgodbo. Čeprav se tudi Novi Sad hitro razvija, je razmerje med nakupno ceno in najemnino trenutno precej ugodnejše v Beogradu.

Še ugodnejšo sliko v regiji trenutno ponuja Severna Makedonija. Povprečni bruto donos znaša 6,53 odstotka, v Skopju pa okoli 6,75 odstotka. Pri enosobnem stanovanju v središču mesta, ki je oglaševano za približno 55.000 evrov in se oddaja za okoli 280 evrov na mesec, donos dosega 6,11 odstotka. Pri dvosobnem stanovanju znaša 5,92 odstotka, pri trosobnem pa se povzpne na 7,25 odstotka.

Skopje od večine prestolnic v regiji loči predvsem razmeroma nizka vstopna cena. Za znesek, ki v Beogradu zadošča za enosobno stanovanje, je po teh podatkih v središču Skopja mogoče kupiti več kot dve primerljivi stanovanji.

To seveda še ne pomeni, da je tak nakup samodejno tudi boljša naložba. Pri odločitvi je treba upoštevati tudi velikost trga, likvidnost in potencial prihodnje rasti. Pojasnjuje pa, zakaj je bruto donos v Skopju trenutno večji.

Hrvaška in Slovenija: visoka vstopna cena znižuje donosnost

Na Hrvaškem povprečni bruto donos od oddajanja znaša okoli 4,2 odstotka. V Zagrebu je približno 4,4 odstotka, na Reki in v Osijeku okoli 4,5 odstotka, medtem ko je Split z donosom okoli 3,5 odstotka na dnu med primerjanimi hrvaškimi mesti.

To je skoraj nasprotna zgodba kot v Catanii. Privlačna lokacija in visoka vrednost nepremičnine še ne pomenita tudi velikega donosa. V Splitu je začetni vložek zaradi dragih stanovanj tako visok, da dolgoročno oddajanje prinese razmeroma skromen donos glede na vloženi kapital.

Podobno velja za Slovenijo, kjer povprečni bruto donos znaša 4,15 odstotka. Enosobno stanovanje v Ljubljani povprečno stane okoli 333 tisoč evrov, mesečna najemnina pa približno tisoč evrov, kar pomeni le 3,6-odstotni bruto donos. Tudi pri stanovanju v središču mesta, vrednem okoli 448 tisoč evrov in z najemnino 1.150 evrov, se letni donos komaj povzpne nad tri odstotke.

Ob tem se odpira vprašanje, ali je donos od oddajanja sploh dovolj velik, da upraviči takšno naložbo, zlasti če imajo vlagatelji na voljo tudi druge možnosti. To še zlasti velja za Hrvaško in Slovenijo, kjer so kapitalski trgi precej bolj razviti kot v večini preostale regije.

Primerjava z državnimi obveznicami

Primerjava z državnimi obveznicami pokaže, kako majhna je razlika. Hrvaška je julija izdala državno obveznico z donosnostjo do prihoda 3,08 odstotka, podobne ravni pa dosegajo tudi slovenske dolgoročne državne obveznice.

To je le malo manj od približno 3,6-odstotnega bruto donosa pri oddajanju stanovanja v Ljubljani oziroma povprečnih 4,4 odstotka v Zagrebu. Pri obveznicah pa vlagatelju ni treba računati na stroške vzdrževanja nepremičnine, prazna obdobja ali iskanje najemnikov.

Dodatno se računica zaplete pri nakupu stanovanja s posojilom. Povprečna obrestna mera za nova stanovanjska posojila je junija v Sloveniji znašala 3,1 odstotka, na Hrvaškem pa so se obrestne mere za novoodobrena stanovanjska posojila gibale okoli treh odstotkov. Razlika med stroškom financiranja in donosom od oddajanja je zato precej majhna.

Če strošek posojila preseže tekoči donos od najemnine, nastane tako imenovani "negative carry". To pomeni, da prihodek od oddajanja sam po sebi ne pokrije stroška financiranja. Takšna naložba še ni nujno slaba, saj posojilo običajno financira le del vrednosti nepremičnine, vendar je končni rezultat v tem primeru precej bolj odvisen od prihodnje rasti cen stanovanj kot od same najemnine.

Ljubljana.si

Sarajevo na dnu regionalne lestvice

Še manjše donose ponuja Bosna in Hercegovina. Povprečni bruto donos na ravni države znaša 3,96 odstotka, v Sarajevu 4,14 odstotka, v Banjaluki pa 3,77 odstotka.

Enosobno stanovanje v Sarajevu po podatkih Global Property Guida stane okoli 103.300 evrov, mesečna najemnina pa približno 310 evrov. Bruto donos tako dosega le 3,6 odstotka. Pri dvosobnem stanovanju je nekoliko višji, okoli 3,85 odstotka. Razlika v primerjavi s Skopjem je precejšnja. Stanovanje podobne vrednosti v Sarajevu preprosto ne ustvarja dovolj visoke najemnine, da bi doseglo primerljiv donos.

Morje dviguje cene, ne nujno tudi donosov

V Črni gori je nekoliko drugače. Povprečni bruto donos znaša 4,84 odstotka, vendar so razlike med Podgorico in obalo precejšnje. V Podgorici dosega povprečno 5,15 odstotka, v Budvi 5,01 odstotka, v Tivtu pa le 4,36 odstotka.

Enosobno stanovanje v Podgorici stane približno 118 tisoč evrov in se oddaja za okoli 550 evrov na mesec, kar pomeni 5,59-odstotni bruto donos. V Tivtu podobno stanovanje stane že okoli 220 tisoč evrov, mesečna najemnina 800 evrov pa donos zmanjša na 4,36 odstotka. V Budvi je razmerje nekoliko ugodnejše. Ob ceni okoli 145 tisoč evrov in najemnini 650 evrov bruto donos dosega 5,38 odstotka.

Visoke cene nepremičnin na črnogorski obali torej še ne pomenijo tudi velikih donosov pri dolgoročnem oddajanju. Naložbena logika teh trgov je bolj povezana s turističnim in kratkoročnim najemom ter pričakovanji o nadaljnji rasti vrednosti nepremičnin kot pa s klasičnim dolgoročnim oddajanjem.

Koliko ostane po vseh stroških

Te donose je treba obravnavati z določeno mero previdnosti, saj prikazujejo bruto donos in ne dejanskega zaslužka lastnika. Izračun upošteva letno najemnino in nakupno ceno nepremičnine, ne pa tudi davkov, stroškov vzdrževanja, provizij in obdobij, ko stanovanje morda ostane prazno. Po oceni Global Property Guida je neto donos običajno za približno 1,5 do dve odstotni točki nižji od bruto donosa.

Šestodstotni bruto donos se lahko tako v praksi hitro zmanjša na približno štiri do 4,5 odstotka. S tem se spremeni tudi pogled na trge z visokimi cenami nepremičnin. Stanovanje lahko skozi leta pridobi precej vrednosti in lastniku ob prodaji prinese dober skupni donos, tudi če najemnina sama po sebi ni posebej visoka. Velja pa tudi obrnjeno. Trg z velikim donosom od oddajanja lahko ponuja precej manj možnosti za rast cen nepremičnin.

Odgovor na vprašanje, kje v Evropi se najbolj splača kupiti stanovanje za oddajanje, zato ni enoznačen. Lestvice donosnosti so lahko dober prvi kazalnik, vendar je treba upoštevati tudi stroške, likvidnost trga, možnosti za rast vrednosti in tveganja posamezne lokacije.

Če je glavni cilj čim večji tekoči prihodek od najemnine, so trenutno najzanimivejši Catania, Kišinjev in Riga kot Ljubljana, Zagreb ali Sarajevo. Če vlagatelj poleg najemnine računa tudi na rast vrednosti nepremičnine, med obravnavanimi trgi privlačnejši Irska in Poljska. V regiji se po donosnosti evropskim vrhovom najbolj približujeta Skopje in Beograd, medtem ko visoke nakupne cene v Ljubljani in Zagrebu precej omejujejo donos dolgoročnega oddajanja.