Vpliv državne politike na trg nepremičnin bo viden po letu 2026

Cene nepremičnin v Sloveniji so lani spet zrastle. Veliko se gradi za trg, a še vedno premalo. Vsem je jasno, da mora biti vloga države aktivnejša, da bodo stanovanja dostopna tudi mladim. Kot je v oddaji 'Zoom in' na Bloomberg Adria TV dejal minister za solidarno prihodnost Simon Maljevac, je cilj vlade okrepiti fond najemnih stanovanj in do konca mandata zgraditi pet tisoč stanovanj.

Če je bilo lani zgrajenih 900 stanovanj, jih bodo skladi letos začeli graditi 1.100, naslednje leto pa 1.700. Vlada se bo posvetila tudi tako imenovani špekulativni rabi stanovanj, pravi Maljevac, tu imajo v mislih ''predvsem ukrepe glede omejevanja kratkoročnega oddajanja''.

 

Lani je vlada Stanovanjski sklad Republike Slovenije dokapitalizirala s 25,5 milijoni evrov, kar je najvišja dokapitalizacija v zadnjih 20 letih. Ta denar je sklad razporedil v več projektov, za stroške zemljišč in komunalnega prispevka. S tem ''bodo najemnine bistveno nižje, bolj dostopne,'' je v oddaji dejal Črtomir Remec, direktor sklada.

Sistemski viri financiranja gradnje stanovanj

Kritiki pravijo, da to ni veliko denarja, a gotovo kaže kako podhranjena je gradnja stanovanj v Sloveniji. Minister Maljevac na kritike odgovarja, da so to osnovna sredstva, ki omogočajo razvoj novih projektov od leta 2026 naprej. ''

bloomberg adria TV

''Cilj je, da vzpostavimo sistemski vir financiranja stanovanjske gradnje od leta 2026 naprej, ki bo zagotovila letno gradnjo med dve tisoč in tri tisoč stanovanj''.

Ta dokapitalizacija je po mnenju ministra ''sporočilo, da denar bo, da denar je in da se projekti lahko uspešno razvijajo''. Od leta 2026 pa želi vlada uvesti sistemski vir financiranja v višini 100 milijonov evrov letno, ki bodo zagotovili osnovo za gradnjo stanovanj. Če bi ta denar zagotavljala, ''bi te cilje lahko uresničili,'' ocenjuje Remec. 

bloomberg adria TV

 

Za primerjavo, v zadnjih petih letih je Stanovanjski sklad RS zgradil okrog skupaj 1.500 stanovanj, občinski skladi pa dobrih 600, je v oddaji povedal Remec. Skladi se bodo seveda za izvedbo projektov tudi dokapitalizirali. Cilj je tudi ustanovitev posojilnega sklada v okviru Stanovanjskega sklada RS, ''ki bi bil odprt tudi za občine, lokalne stanovanjske sklade in bi nudil pod točno določenimi pogoji dostop do sredstev'', pravi Maljevac.

Prevetritev zakonodaje

Po besedah ministra je interes občin velik. Občine so pripravljene prispevati zemljišča in jih tudi opremljati. Poleg Stranovanjskega sklada RS, ki bo še gradil javna neprofitna stanovanja, je vlada kot ''dodatnega gradbinca'' angažirala še državno Družbo za svetovanje in upravljanje (D.S.U.). Ta bo prevzela tudi upravljanje nepremičninskega portfelja, ki ga je Slovenski državni holding podedoval od slabe banke.

Še ena od možnosti za spodbujanje gradnje je izdaja namenskih obveznic. Dodatno namerava vlada za oživitev trga in gradnje letos prevetriti tudi stanovanjski zakon, kjer se bodo ''posvetili področju neprofitnih najemnin, varnosti najema in drugim oblikam, med njimi tudi stanovanjskim zadrugam''.

Posvetili se bodo tudi praznim stanovanjem. Teh je samo v Ljubljani po različnih ocenah več kot deset tisoč, v vsej državi več kot sto tisoč. Kot je dejal Maljevac, ministrstvo za finance pripravlja novo davčno zakonodajo, ki naj bi obdavčila nepremičnine, skupaj z gospodarskim ministrstvom pa pripravljajo spremembe zakonodaje za omejevanje kratkoročnega najema.

Nekoč precej bolj aktivna stanovanjska politika

Za zglede se lahko ozremo v zgodovino, še v 80. letih prejšnjega stoletja so se gradile velike soseske. Kot je dejal Remec, je bila takrat aktivnejša zemljiška politika, ko so država in občine zagotavljale zemljišča za zasebno in javno stanovanjsko gradnjo. Glede sistemskega vira financiranja je dejal, da je bil v Jugoslaviji to prispevek iz plač. Posledično se je tudi več gradbenih podjetij specializiralo za stanovanjsko gradnjo, ki je bila stroškovno učinkovita.

 

Trenutno je destimulativna tudi davčna politika. Če nekateri kupujejo deset ali dvajset stanovanj z davčno stopnjo 9,5 odstotka in v njih ne bivajo, je to težava, je jasen Remec. Opozarja, da bi investitorji, ki samo kupujejo, da denarju ohranijo vrednost, v primeru 22-odstotnega davka ''bistveno manj kupovali in bi ta stanovanja ostajala za trg''. Trenutna davčna politika je po njegovem mnenju tudi v interesu nepremičninskih lobijev. 

Vpliv inflacije na cene stanovanj

Gibanje cen stanovanj je tudi posledica inflacije, ocenjuje Andraž Brilli, partner in pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin iz družbe Capital Genetics. Brilli meni, da so se

bloomberg adria TV

 

A je inflacija po njegovem mnenju le eden od razlogov za povpraševanje in posledično rast cen. ''Predvsem smo imeli zelo ugodne gospodarske razmere, nizke stroške kapitala, veliko presežkov likvidnih sredstev fizičnih oseb v bankah in predvsem pomanjkanje ponudbe,'' pravi Brilli.

Jasno je, da gradnje stanovanj ne moremo popolnoma prepustiti trgom. ''Investitorji želijo maksimizirati svoje dobičke, predvsem želijo doseči čim višje cene in po čim višjih cenah prodati stanovanja, tudi pod krinko naziva nadstandardne nepremičnine,'' pravi strokovnjak.

Delno na cene vpliva tudi lokacija, a množice dobrih lokacij ni na voljo. Razlog za stanje na trgu je po Brillijevem mnenju tudi ta, da v Sloveniji ni večjih investitorjev, ki bi sistematično gradili stanovanja v obdobju 10 do 20 let.

''Če smo hoteli to prepustiti samo trgu, se je izkazalo, da je ponudba bistveno premajhna glede na povpraševanje in povečano število prebivalcev,'' je jasen Brilli.  V zadnjih četrtletjih so se ''cene na trgu nekoliko umirile oziroma ne rastejo več s tako hitrostjo kot v preteklosti,'' opaža Brilli, ki meni, da smo s cenami dosegli vrh. Zmanjšalo se je tudi število transakcij.

Po mnenju Brillija bi na trg lahko vplivali pokojninski skladi, zavarovalnice, banke, če bi del sredstev namenjali v nepremičninske sklade in tako zagotavljali kapital za dolgoročno načrtovanje stanovanjskih projektov. Učinek načrtovane državne politike na cene pa se bo po njegovem mnenju poznal šele v kakšnih desetih letih.  

Celotna oddaja je na voljo v priloženem videu.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar