Ličen, Lushna: Velik potencial regije, razvoj pa kot skupinski samomor

"Naši produkti niso poceni, so pa dobra naložba," je v intervjuju povedal soustanovitelj in direktor podjetja Lushna, Peter Ličen. Ukvarjajo se z razvojem turističnih destinacij, kjer se ustvari nov koncept preživljanja prostega časa. Vračajo se nazaj k naravi. "Izdelujemo hotelske sobe v naravi," pojasnjuje sogovornik. Naložba v razvoj turistične destinacije je lahko za njihove stranke oziroma investitorje donosna naložba. Ta se povrne v dveh do treh letih, pravi Ličen. Precej izgubljenih priložnosti vidi v zaledju Jadranske obale, kjer je zaslužek vlagatelje lahko večji kot ob obali, sezona pa lahko traja celo leto. "To je regija, ki ima največ potenciala, morda celo več kot Grčija ali Maldivi. Način razvoja cele regije v zadnjih dvajsetih letih lahko opišem kot skupinski samomor." Čeprav načrtujejo 20-odstotno letno rast, so lani imeli nekoliko slabše leto. "To je predvsem posledica epidemije koronavirusa in odpovedi angleškega trga, saj so se investitorji ustrašili recesije." Trenutno imajo veliko povpraševanja iz ZDA, kjer se vlagatelji praviloma odločajo za naložbe ravno, ko se kazalniki obrnejo navzdol.  

Nekaj turističnih destinacij so razvili tudi doma. Pred leti je zaživel projekt v Zaki na Bledu, kjer so umestili unikatne gozdne vile, postavili so glamping v Kobaridu in luksuzne hiške v Čokoladni vasi v Mariboru, ki je eden največjih njihovih projektov v Sloveniji.

Kako razviti turistično destinacijo in kako iz tega narediti posel?

Smo na začetku poletne sezone, marsikdo zdaj na plaži razmišlja o kakšni hišici ob obali. Kakšne tipe hišk izdelujete in kako razvijate turistične destinacije?

To, kar delamo, niso hiške, ampak hotelske sobe v naravi. Končen izdelek ni objekt, ampak je izkušnja gosta. To se sliši klišejsko, ampak je tako. Za nas je glavni kriterij uspešnost destinacije. Gradimo okvir, ki zagotavlja gostu zasebnost, varnost, zatočišče znotraj narave. Ta mora biti čim bolj neokrnjena. Stavimo na to, da bo ultimativna ekskluziva v prihodnosti obratna od tega, kamor gre civilizacija danes.

Lushna

Prodajate trajnostne hiške nekje v naravi, kjer se lahko posameznik odklopi. Trendi gredo že zdaj v to smer, imate veliko konkurence?

Kot resno konkurenco jemljemo tiste, ki delajo to, kar zagovarjajo. Teh podjetij pa ni veliko. Startup kultura je prinesla polno nekih namišljenih vsebin. Posredna konkurenca so denimo hoteli. Hotelom krademo goste.

Kaj pa Airbnb? Je tudi to vaša konkurenca?

Airbnb ni naša konkurenca. Vsaka stvar je lahko Airbnb - od garaže do stolpice. Airbnb ni več izkušnja. Bila je na začetku, ko je bila to izkušnja oziroma realnost doma nekoga drugega. V bistvu je to legitimno voajerstvo. Zdaj je to postalo samo drug način rezervacije in ne garantira neke specifične izkušnje. Mi smo osredotočeni na specifično izkušnjo. To postavimo v prostor, ki nam ga omogoča poslovno dinamično gostoljubje.

Kako hišic ste do današnjega dne prodali? Kdo so kupci oziroma investitorji?

Okoli 260, različnih velikosti, različnih variant. Letos bomo prišli do 300. Okoli 70 odstotkov prodamo v Ameriko. Na ta trg nismo posebej ciljali, je pa to najbolj odziven trg, je progresiven in eksperimentalen. Delali smo tudi v Sloveniji, Španiji, Angliji in na Madžarskem. Stranke ločimo na kupce in investitorje. Kupec te ponavadi najprej vpraša za popust, investitorja pa zanima posloven model, ki stoji za tem. Stari so med 30 in 40 let in jih zanima panoga gostoljubja. Običajno so zelo progresivni in se lotijo tega zaradi tega, ker vidijo v tem dodano vrednost, hiter donos in hitro povrnitev investicije. V tem vidijo prihodnost, sorazmerno varno investicijo in veliko nadgradnjo klasičnih poslovnih modelov gostoljubja in nepremičnin. Naši produkti niso poceni, so pa dobra investicija.

Preden gremo na cene hišk, lahko pojasnite, kaj mislite s tem, ko omenjate hiter zaslužek in donos, ste lahko konkretni?

Posloven model, ki je zatem, je v bistvu takšen, da lahko žanješ na istih prihodkih kot štiri ali pet zvezdični hotel. Investicija se lahko povrne tudi v letu in pol. To je bil rekord. V povprečju se investicija povrne v treh ali štirih letih, ob povprečno sposobnem upravljanju turistične destinacije. To je pol hitreje kot ostala panoga. Ključna stvar uspešnosti investicije je sposobnost upravljavca, da razvije turistično destinacijo ter da je sposoben upravljati prihodke na agilni ravni. 

Kakšen je pričakovani donos vlagateljev– lahko navedete kakšen primer?

Pričakovanja investitorjev so različna, odvisno je tudi od tega, kakšen je sam investitor – ali gre za investitorja, ki na naložbo gledata poslovno ali gre za "lifestyle" investitorja (investitor, ki uresničuje nek življenjski slog, op.a.), ki ima do pet hišic. Optimalna destinacija obsega okoli 20 objektov oziroma 20 postelj. Če dobiš povrnjeno investicijo v dveh do treh letih, potem približno veš, kaj lahko pričakuješ. Recimo investicija v resne destinacije je okoli dva do tri milijone evrov. Povrne pa se ti v dveh do treh let. Denimo trenutno se pripravlja prodaja ene od investicij po treh oziroma štirih letih, kjer je bila cena ob nakupu dva milijona evrov, zdaj pa se ponuja po 10 milijonov. Rekel bi, da delamo bolje za stranke kot zase.

Koliko stanejo takšne hiške?

Za najmanjšo hiško je treba odšteti med 15 in 16 tisoč evrov, za še manjšo, šotorsko, okoli sedem tisoč. Cena največje hiške, ki je polno opremljena in ima 27 kvadratnih metrov s 14 kvadratnih metrov terase, lahko nanese tudi do 100 tisoč evrov. V naših hiškah ni kuhinj, sploh v ZDA je takšna praksa iz več razlogov. To privlači nižji nivo gostov. Mi pa želimo, da ljudje na teh destinacijah uživajo, se sprostijo. Dodana vrednost je vse ostalo, ne samo hiška. V panogi gostoljubja je nekaj kriterijev, ki so ključni - zasebnost, storitev in pozornost. Vse te stvari generirajo dodano vrednost in razliko med dragimi hoteli. Kvadratura sobe je sorazmerno nepomembna. Recimo najem iste hiške v Kobaridu stane 120 evrov na noč, v New York pa 800 dolarjev (733 evrov, op.a). Produkt sam po sebi nima neke intrinzične vrednosti, ampak je vedno okolje tisto, ki določa vrednost. Ali drugače rečeno - steklenica vode v Bohinju je manj vredna kot steklenica vode v Sahari, kjer so zanjo pripravljeni plačati tudi dva tisoč evrov.

Lushna

In zato je pomembno, kjer postaviš te hiške. Lokacija, lokacija, lokacija, kot pravijo nepremičninarji.

Pomembnih je nekaj kriterijev. Ena je sama hiška, potem, kako jo umestiš v prostor, kako jo komuniciraš, in kakšen servis ponudiš. To so gradniki dodane vrednosti. Mi poskrbimo za te štiri stvari. Ponujamo razvoj koncepta turistične destinacije. Zato potrebuješ identiteto, moraš razviti program in prostor. To so tri zelo različne panoge, ki so sprte med seboj, so pa nujno potrebne, če želiš imeti dober produkt. Vse to smo združili pod eno streho.

Da ustvariš turistično destinacijo, moraš v prvi vrsti imeti neko zemljišče in za to je potreben še dodaten kapital.

To zemljišče se lahko kupi, najame, imamo različne primere.

Ko sva govorila o cenah hišk, ali ste jih podražili zaradi povišane inflacije, posledično višjih stroškov materiala, elektrike, dela in tako dalje.

Hiške smo podražili. Les se je precej podražil med epidemijo koronavirusa. Upam, da Rusi zbirajo macesen nekje sredi Rdečega trga, in ko bo padel embargo, bo njihov les najcenejši na planetu, ker nekam ga bodo morali dati.

Za koliko ste podražili hiške?

Za okoli 20 do 30 odstotkov, kar se mi zdi malo, saj je cena lesa skočila za dvakrat do trikrat.

Od kod pa dobavljate les?

Kupujemo zelo verjetno slovenski les v Avstriji. Prej smo kupovali macesen, ki je bil ruski. Zdaj ga dobavljamo iz skladišč po Evropi in je bistveno dražji. Macesen je standard. Naši objekti imajo fasado iz macesna, ki se ne barva in zdrži 20 do 30 let. Ponujamo pa tudi druge možnosti, kot je termično obdelan bor ali smreko, odvisno je od standarda, ki ga investitor izbere.

Čez palec sem izračunala, da je marža proizvajalca okoli tri odstotke. Drži?

Marža na dodano vrednost v gradbeni panogi je od štiri do sedem odstotkov. Primerjalno dosegamo bruto dobiček okoli 20 odstotkov, veliko pa vlagamo v razvoj. Jeseni se bomo lotili novega projekta, in sicer razvoja sistema za gradnjo bivanjskih kompleksov (housing system, angl.).

Bo to nekaj podobnega kot mini hiške (tiny houses, angl.), kar je velik hit v ZDA? Vidite v tem priložnost?

V tem ne vidimo priložnosti. Ta zgodba je priljubljena zgolj na družbenih omrežjih. To ni realen odraz našega sveta. Realnost "tiny houses" je takšna, da ljudje po dveh letih z velikimi travmami pobegnejo iz teh hišk. Živeti v hiški z do 40 kvadratnih metrov po možnosti z družino, je težko. Lahko se ti zmeša. Pri teh hiškah gre za tako imenovani "naredi si sam" trg (Do It Yourself – DIY). To je nekaj, kar podpiram. Največja težava, ki jo vidim v prihodnosti, je ta, da bodo ljudje nehali kreirati. Upokojili se bodo pri 20-ih in se potem požrli od frustracij ter živeli na treh psihiatrih do konca življenja. Gibanje zato podpiram, ni pa to poslovna niša, v katero bi se splačalo vlagati.

Od ustanovitve ste stalno beležili rast. Lani pa so vam prihodki upadli za 28 odstotkov na 1,131 milijona evrov, dobiček pa za 13 odstotkov na 21 tisoč evrov. Zakaj?

To je posledica epidemije koronavirusa in sesutja angleškega trga. Ker smo manjše podjetje, smo zelo odvisni od posameznih strank. Ena stranka lahko zapolni proizvodnjo za celo leto. Bili smo navezani na dve veliki stranki iz Anglije, ki sta se ob prvih znakih recesije prestrašili in odločili počakati na boljše čase, ki pa jih niso dočakali. Naš načrt je bil vedno, da rastemo 20 odstotkov na leto. Smo mikropodjetje, zato takšni upadi niso nič strašnega.  

Niso samo upadli prihodki in dobiček, rezali ste tudi stroške, in sicer za 29 odstotkov.

V bistvu nismo rezali. Optimizirali smo proizvodno in to je bil proces, ki je trajal dolgo časa in je zdaj končno prišel do izraza. Posledica optimizacije so nižji stroški. Ostale stvari so ostale nespremenjene.

Lushna

 

Omenjali ste recesijo. Evroobmočje je v tehnični recesiji, kmalu bo ta realnost prišla tudi do nas. Kako se obnaša vaša nišna panoga v težkih časih?

Pri samem povpraševanju se nam ne pozna veliko. Zadnja dva meseca imamo veliko povpraševanja iz ZDA. Povprašujejo predvsem investitorji v začetnih fazah, ki gradijo večje destinacije. Recesije se ne bojim preveč. ZDA je namreč trg, ki v primeru končnih kupcev pokriva višji srednji in nižji visoki razred, ki običajno med krizo ne trpi. Na močne in stabilne kupce smo ciljali že od začetka. Ameriški vlagatelji običajno investirajo, ko se kazalci obrnejo navzdol. Vedo, da razvoj destinacije, lahko traja od leta do dveh. In če začneš delati danes, ko so gospodarske razmere dobre, boš zelo verjetno v času obratovanja, padel v eno od nihanj na trgu. Kriza pa, kot vemo udari po revežih.

Posegamo v zelo nišni trg. Od začetka je bila ideja, da gremo v industrializacijo same proizvodnje, ker je tam edina možna optimizacija procesov. Ne toliko, da bi privarčevali na stroških, bolj na času. Sama priprava na projektih običajno vzame več časa, kot sama izvedba projekta. Z digitalizacijo procesov želimo to obrniti. Priprava, ki zdaj traja dve do tri mesece, želimo skrajšati na dva tedna.

Omenjate digitalizacijo, avtomatizacijo, verjetno bi se tu našla tudi robotizacija, kako pa je z uporabo umetne inteligence. Bo ta pocenila produkt, procese, delo …?

Danes je produkt arhitekta načrt oziroma render. Tam umetna inteligenca olajša življenje, saj lahko naredi 300 verzij tistega, kar zaželiš. Težava nastane v trenutku, ko hočeš to dati v proizvodnjo. Ta mora biti na to pripravljena. Posodobitev ne moremo narediti v dveh urah. Nekaj teh tehnologij je uporabnih, najbolj komunikacijske. Je pa res, da za 90 odstotkov prostorov v petih letih ne bo več potreben arhitekt, ker ljudje najemajo arhitekte predvsem zato, da jim ta zagotovi gradbeno dovoljenje. Največja rak rana ni v samem procesu, pač pa okolje, v katerem deluješ.

Slišimo, da imajo podjetniki precej težav z obratnim kapitalom. Kako rešujete težave, ko potrebuje denar?

Po petih ali šestih letih, odkar obstajamo, smo končno dobili revolving kredit. Od začetka, ko tega nismo imeli, smo morali nastaviti cenovno politiko, tako da, smo od strank najprej vzeli 10 odstotkov nepovratnih sredstev za rezervacijo proizvodnje, nato še 50 odstotkov pred začetkom proizvodnje, da smo s tem pokrili materialne stroške. Pred odpremo smo stranki zaračunali še 30 odstotkov in po zaključku še 10. Takšen sistem smo vzpostavili na začetku iz nuje, da smo bili solventni na projektih in da smo lahko živeli. Zdaj smo si delno olajšali to zadevo. Delamo tudi na tem, da pridemo do količin v prodaji, ki bi nam garantiralo mirnejšo plovbo.

Veliko omenjate zaposlene, kakšni so izzivi pri iskanju kadrov?

Z zaposlovanjem nikoli nismo imeli težav. Smo pa zelo potrpežljivi. Iznašli smo nekšen lasten zaposlitveni sistem, in sicer preden pride zaposleni k nam, ga testiramo, zato da vidimo, ali je kompatibilen s kulturo podjetja. Želimo se prepričati, ali je res takšen, kot je obljubljal, da je. V takšen sistem zaposlovanja smo prisiljeni, ker drugače lahko končamo kot socialna ustanova, česar si pa ne moremo privoščiti. Ta nova kultura, ki se zdaj propagira, da smo vsi enaki, da smo vsi enako sposobni, s tem se ne strinjam.

Ministrstvo za delo predlaga 30-urni delovnik. Kako to komentirate?

Država naj nam da boljše pogoje, manj davkov, pa bomo imeli 30-urni delovnik. Veliko vprašanj dobivamo od potencialnih kandidatov, kako spodbujamo zaposlene. Tako, da izberemo super tim, da se imamo dobro v službi, da imamo dobre delovne pogoje, in tako dalje. Nimamo "Googlovih kotičkov", rožnatih ponedeljkov ali skrajšanih delovnikov in tako dalje. Verjamem, da bodo skrajšani delovniki delovali fenomenalno v neki IT sceni, kje imajo po 70 ali 80 odstotkov dodane vrednosti, v realni panogi pa iskreno dvomim. To pomeni, da bomo potrebovali še več zaposlenih in še več izmen. To predlog deluje kot neka hipsterska fora. Načelom nisem proti 30-urnemu delovniku. Nimam občutka, da ljudje uporabijo prosti čas na kakovosten in produktiven način. Če hodijo v službo, so del nečesa, kreirajo nekaj. To je bilo včasih fino in si bil ponosen na to, zdaj pa je služba grozna in direktor težak.

Zelo veliko se govori o trajnosti, trajnostni gradnji, trajnostnih materialih, gre za neko trajnostno gibanje. Sama beseda je pogosto tudi zlorabljena.

Popolnoma je zlorabljena. Trajnostno je nekaj kar je win-win. Če si prešel na ekološko poslovanje, si zmanjšal emisije, odpadke, stroške in tako izboljšal poslovanje. Zdaj imamo situacijo, ko podjetja pravijo, da bodo delala trajnostno. Če bi res želeli trajnostno delati, bi morali delati manj. Težko bo prepričati podjetja, da delajo manj. Vedno se nagovarjajo želje ljudi, ne pa potrebe. Ljudje nimajo potrebe po trajnosti. Poglejmo primer trajnostnih objektov. Narediti hišo brez izolacije na 100 kvadratih, bo veliko bolj trajnostna rešitev kot pasivna hiša z 200 kvadratnih metrov. Zakaj je treba v stanovanju imeti 25 stopinj Celzija, zakaj ne oblečemo puloverja. Trajnost je javno pranje možganov za neke interese. Potem pa imam ljudi, ki pravijo, da moramo zagotoviti več neprofitnih trajnostnih stanovanj. To pomeni, da ventilator za v steno, ki je prej stal 14 evrov, zdaj, ko gradimo trajnostno stane 600 evrov. Kako boš potem dal to na trg pod dva tisoč evrov na kvadratni meter in da še trajnostno?

Bloomberg Adria

 

Nekje sem prebrala, da z glampingom lahko podaljšamo sezono na turističnih destinacijah na celo leto. Drži?

Seveda. Poglejmo primer Jadrana. To je regija, ki ima deleč največ potenciala, morda celo več kot Grčija ali Maldivi. Način razvoja cele regije v zadnjih dvajsetih letih lahko opišem kot skupinski samomor. Ker se gradi in razvija stvari po neki inerciji najnižjega možnega odpora, češ, dajmo biti odprti tri mesece in to samo na obali, kjer je najemnina daleč najdražja, in poberimo tisto, kar lahko.

Regija ima ogromen potencial v zaledju, kjer lahko ponudiš to, kar na obali ne moreš. To je mir, zasebnost, izkušnjo narave, res je, da nimaš sočnega zahoda v morje, imaš pa vse tiste stvari, ki spremenijo kakovost bivanja na dopustu. Takšnih ponudb skoraj ni. Morda kakšna draga in nedostopna zasebna vila. Kar mi skušamo komunicirati - za zdaj neuspešno na Balkanu -, je dodana vrednost. Imaš lahko manjšo investicijo na ne tako fenomenalni lokaciji pet ali 20 minut stran od morja. Berlinčan, ki mu je ena uro vožnje v eno stran vsakodnevna rutina, ne vidi težav v najemu takšne nastanitve. In tu se skriva ogromno potenciala. S štirimi sezonami lahko zelo suvereno v jadranski regiji pol ure stran od obale zaslužiš več kot tisti, ki so na obali. S tem imaš manj dela, manj stresa, redne goste in obisk skozi celo leto. To je tisti trajnostni poslovni model, o katerem me sprašujete.

Kakšni so vaši načrti za obdobje pet let?

Razvili bomo sistem za razvoj bivanjskih kompleksov, ki bodo odgovarjali na težave, ki sem jih omenil. Na trg bomo šli s promocijo kakovosti bivanja in ne kvadratnih metrov. Velikost tega trga je tisočkrat večja kot v resortih, zato menimo, da bo prodaja nekoliko lažja. 

 

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar