Kriptovalute lahko pretopite tudi v nepremičnino, kako je z davki?

"Povpraševanj in šušljanja o nakupu nepremičnine s kriptovalutami je vedno več, čeprav je realiziranih primerov še vedno bolj malo," priznava Vlado Grbac, ustanovitelj nepremičninske agencije Lunar nepremičnine, ki so kot prvi pri nas v svoj poslovni model vključili kriptoplačila. Prva tako je pri nas možna blagovna menjava, najpogosteje stanovanja za drugo stanovanja, a pozor, tu gre za dvojno obdavčitev odsvojitve.

Po poročanju tujih medijev je bilo sicer leta 2017 stanovanje v Ukrajini prva nepremičnina, kupljena in prodana z uporabo blockchaina. V tujini je nakup nepremičnine ali plačilo provizije v kriptovalutami že uveljavljena praksa, v Sloveniji pa še ni tako.

Pri sicer še redkih nakupih nepremičnin s kriptovalutami prevladuje bitcoin, največja kriptovaluta po tržni kapitalizaciji. Včasih se po besedah Grbca pojavi tudi povpraševanja za nakup z ethereumom. Kot ocenjuje Grbac, na manjše število sklenjenih kupoprodaj s kriptovalutami vplivajo predvsem nestabilna obdobja na gospodarskem in ekonomskem trgu. "Menimo, da bo tudi realiziranih primerov vedno več," dodaja Grbac.

Kot pravi, pa je veliko več kot dejanskih nakupov s kriptovalutami plačil provizije za nepremičninsko posredovanje. "To je pogosto in se največkrat izvede v bitcoinu, gre pa seveda za veliko bolj enostaven proces," meni Grbac. Najprej izdajo račun, ki ga kupec poravna prek podjetja Go.Crypto. "Naša agencija pa pri tem lahko izbere, ali želi prejeti plačilo v evrih ali kriptovalutah," pravi Grbac.

Kako poteka nakup

Tudi nakup nepremičnine poteka prek plačilnega omrežja GoCrypto, ki uredi pravne zadeve, medtem ko nepremičninska agencija uredi, da proces poteka brezhibno. "Čeprav so primeri plačevanja v osnovi enaki, vsak posel prinaša nekoliko drugačne okoliščine, ki jih je treba upoštevati," pojasnjuje Grbac.

Preden se izvrši plačilo, preverijo kupca in izvor denarja oziroma kupnine. Dogovorijo se tudi o datumu in znesku plačila ter sklenejo pogodbo v evrih, pri čemer upoštevajo trenutno valutno razmerje (na primer med bitcoinom in evrom). "Stranka ima pri tem možnost izbire valute, s katero želi izvesti plačilo," dodaja Grbac.

Če prodajalec ne želi prejeti kupnine v kriptovaluti, jo Go.Crypto zamenja po trenutnem valutnem razmerju. "Tako zagotovimo, da je plačilo izvedeno v skladu z dogovorom," pravi Grbac. 

Pri nakupu nepremičnine s kriptovalutami je treba poudariti, da je trg kriptovalut izjemno nestanoviten, njihova cena pa se lahko spreminja iz dneva v dan. Ob tem velja opozoriti, da je regulacija tega trga še v začetni fazi in še ni zajela vseh vprašanj, povezanih s poslovanjem.

Kako je z davki ob menjavi nepremičnine za nepremičnino

Ne samo s kriptovalutami, nepremičnino lahko "kupite" oziroma zamenjate tudi z drugim stanovanjem. V osnovi je možna blagovna menjava česar koli za nepremičnino, če pride do dogovora s prodajalcem. Ne gre pa prezreti, da je v tem primeru obdavčitev dvojna. 

Zakon o davku na promet nepremičnin namreč določa, da je promet nepremičnin vsak odplačni prenos lastninske pravice na nepremičnini. Tako se za prenos nepremičnin po tem zakonu šteje tudi zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino. Pri zamenjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji, pojasnjujejo na Finančni upravi RS (Furs).

Davčni organ odmeri davek na promet nepremičnin od prodajne cene, navedene v pogodbi (tudi če gre za zamenjavo enakovrednih nepremičnin), po dvoodstotni stopnji. Prodajna cena nepremičnine je vse, kar predstavlja plačilo (v denarju, v stvareh, v storitvah, v prevzetih dolgovih nekdanjega lastnika in podobno), ki ga je ali ga bo prodajalec prejel od kupca za opravljen promet nepremičnine.

Davčni organ ima tudi pravico preveriti resničnost dejstev, ki jih navaja davčni zavezanec, torej ali prodajna cena, ki jo je davčni zavezanec navedel, ustreza tržni vrednosti nepremičnine ali pa je bila vrednost nepremičnine davčnemu organu prikazana v nižjem znesku zaradi ugodnejše odmere davka.

"Kadar gre torej primeroma za menjavo nepremičnine za drugo blago (ki ni nepremičnina), se tudi to šteje kot vrsta plačila in gre za odplačen promet nepremičnin, ki je predmet obdavčitve z davkom na promet nepremičnin," poudarjajo na Fursu. Kot zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin se v tem primeru šteje zgolj oseba, ki odsvaja nepremičnino.