Mercator v oddajo in prodajo več kot 160 poslovnih nepremičnin

V družbi Mercator, ki velja za enega največjih lastnikov nepremičnin v državi, iščejo kupce in najemnike za več kot 180 nepremičnin po vsej Sloveniji. Naprodaj je 14 zemljišč, 46 poslovnih prostorov in dve stanovanji v skupni vrednosti 28,7 milijona evrov. Ob tem iščejo najemnike še za 126 nepremičnin.

Kaj boste lahko najeli

V Mercatorju so leta 2020 zaradi zaprtja države številni najemniki zaprli prodajalne, zato je trpel tudi segment nepremičnin. Največ – 14 – poslovnih prostorov oddajajo v Mariboru. 13 poslovnih prostorov in razstavnih salonov oddajajo v Novi Gorici in na Ptuju. Štirje prostori za trgovsko ali storitveno dejavnost se nahajajo v Ljubljani, še štirje pa v Kamniku. Gre za različne poslovne prostore po vsej državi. Največ je trgovskih centrov, Mercator centrov in blagovnih centrov, ob teh pa še pisarne, gostinski in trgovski lokali ter frizerski salon. Višine najemnin niso določene. Rok oddaje nezavezujočih ponudb najemnin je 2. oktober.

Stroški v klasičnih nakupovalnih središčih višji

O stanju in višinah najemnin na trgu poslovnih nepremičnin smo govorili z Majo Ostanek Selak, direktorico investicijskih nepremičnin pri KF Finance. Na področju maloprodaje se najemnine razlikujejo, če gre za prostore v klasičnih nakupovalnih centrih ali t. i. nakupovalni park (retail park, angl). ''Nakupovalna središča so praviloma nivojska – to pomeni več nadstropij, ogromne površine. Nakupovalni parki so običajno to, kar vidimo v Slovenij, med 500 in tisoč kvadratnimi metri. To je nekaj manjšega, zato je bistveno lažje poiskati alternativno rabo.''

''Največ investicij v zadnjih dveh oziroma treh letih je bilo ravno na področju maloprodaje. Ker nekaj nakupovalnih parkov je bilo prodanih. Nakupovalni park pokriva drugačen segment trgovin kot klasično nakupovalno središče. Tu trgovine niso druga zraven druge, ni skupnih prostorov, prodajalne so manjše, kar pomeni, da so najemnine in predvsem obratovalni stroški nižji. Zaradi prihajajoče energetske krize bodo mogoče nakupovalni parki še bolj privlačni za najemnike kot klasična nakupovalna središč, ker je potrošnja električne energije bistvo nižja kot v primeru nakupovalnih centrov.''

Kakšne so najemnine na trgu

''Nakupovalni parki v Sloveniji niso nobena posebnost. Čedalje več je poudarka na njihovem razvoju, ker so veliko bolj obvladljivi z vidika najemnikov, najemnin, e-trgovine in alternativne uporabe takšnih nepremičnin. Najemnine v nakupovalnih parkih v povprečju znašajo od osem do 12 evrov na kvadratni meter na mesec, stroški pa dosegajo približno 1,5 evra na kvadratni meter.''

''V nakupovalnih centrih in klasičnih nakupovalnih središčih najnižja najemnina znaša 15 evrov. V Aleji in Cityparku je gotovo okoli 30 evrov, stroški pa znašajo od šest evrov naprej. S tega vidika je najem v klasičnih nakupovalnih središčih bistveno dražji kot najem v nakupovalnih parkih. Tu je še alternativna raba. Če nakupovalni center ne obratuje dobro in se lastnik odloči, da bo spremenil koncept, bo investicijski strošek predelave nakupovalnega središča bistveno večji kot v primeru nakupovalnih parkov.''

Kaj vse je naprodaj?

V Skupini Mercator nepremičnine zaradi velikega obsega predstavljajo ločeno poslovno področje. Skupina ima v lasti zgradbe za lastno dejavnost in naložbene nepremičnine ter zemljišča v vrednosti okoli milijarde evrov. Skupno je trenutno naprodaj 60 nepremičnin v skupni vrednosti 28,7 milijona evrov. Še vedno iščejo kupca za trgovska centra v Mariboru ter sklop zemljišč na Jesenicah in v Murski Soboti.

Trgovska centra v Mariboru

Največji kompleks, ki je naprodaj, je trgovski nakupovalni center na Tržaški cesti 14 v Mariboru. Stavba ima 16.930 kvadratnih metrov prostorov, na katerih se nahaja več trgovin in lokalov ter pisarn. Stavba je bila zgrajena leta 1971. Zemljišča z nakupovalnim centrom merijo 21.876 kvadratnih metrov. Stavbi pripadajo tudi parkirna mesta. Izhodiščna cena znaša 9,9 milijona evrov. V primeru nakupa se stranki dogovorita o najemu prodajalne s strani prodajalca.

Iščejo tudi kupca za poslovne prostore v slabe tri kilometra oddaljenem nakupovalnem centru na Tržaški cesti 65. Tam je na voljo več kot 20 poslovnih prostorov skupne površine 2.343,9 kvadratnega metra. Izklicna cena za komplet je 1,9 milijona evrov.

Stavbna zemljišča na Jesenicah

Med večjimi nepremičninami so še stavbna zemljišča v središču Jesenic. Gre za štiri zemljišča na Hrenovici skupne površine 15.949 kvadratnih metrov. Infrastruktura okoli zemljišč je urejena. Nezazidano stavbno zemljišče je naprodaj že več let. Aprila 2019 je bila cena slabih štiri milijone evrov, je poročal Gorenjski glas. Pred leti so tam želeli zgraditi trgovski center. Cena se od leta 2020, ko je po poročanju Financ znašala 2,399 milijona evrov, ni spremenila.

Kako dobra naložba so poslovne nepremičnine

V KF Finance pri naložbah ciljajo na sedemodstotno donosnost: ''To je zelo pavšalna ocena; potem donosnost variira glede na tip nepremičnine in na lokacijo. Boljša kot je lokacija, daljše kot so najemne pogodbe, nižja je zahtevana donosnost, ker je riziko za tako nepremičnino nižji. Generalno ciljamo na sedem odstotkov,'' razkriva Ostanek Selak.

Glede manjših Mercatorjevih prodajaln pravi, da so zanimiva investicija. ''Manjše trgovine, ki so del njihovega paketa prodaje s povratnim najemom (sale and lease back, angl.), gredo po mojih informacijah nazaj v povratni najem za daljše obdobje. To je zagotovo zelo zanimiva investicija, ker je na drugi strani kredibilen najemnik z dolgoročno najemno pogodbo. Če bi se slučajno zgodilo, da bi Mercator nehal obratovati, je prednost Mercatorja kot trgovca na slovenskem trgu, da ima zelo dobro razvito maloprodajo. Prisoten je res v vsaki soseski, v vsaki vasi. Tudi drugi trgovci bi bili zagotovo zainteresirani, da prevzamejo te prodajalne. Zato jih ocenjujem kot zelo privlačno investicijo.''

Slovenska posebnost

V Mercatorju ocenjujejo, da so netipičen trgovec, ker trgovci običajno niso lastniki nepremičnin, so zapisali v letnem poročilu. ''V tujini so trgovci praviloma samo najemniki,'' potrjuje Maja Ostanek Selak. ''Pri nas so Hofer, Lidl in Eurospin lastniki in le v redkih primerih najemniki. Spar ima deljeno kombinacijo. Na strateških lokacijah so lastniki, nekaj prostorov pa imajo tudi v najemu. Trgovca, ki bi šel izključno v najem, ni; verjetno je to tudi specifika trga. To, kar dela Mercator, je dobra poslovna določitev, saj tudi njim omogoča določeno fleksibilnost,'' ocenjuje sogovornica.