Zakaj cveti oddaja stanovanj na črno?

Poznavalci nepremičninskega trga ocenjujejo, da sta vsaj dva razloga za oddajo stanovanja na črno. Slaba zakonodaja, ki ne omogoča, da bi najemnika, če ne izpolnjuje svojih obveznosti, takoj odselili, in previsoki davki.

Stanje na najemniškem trgu je odraz celotnega trga nepremičnin. Stanovanj v večjih mestih primanjkuje, cene pa so na rekordnih vrednostih. Podobno velja za najemniški trg, kje so šle cene ob premajhni ponudbi v nebo. A veliko oddaj najemodajalci sploh ne prijavijo. Kot pravijo nepremičninski posredniki, je razlogov več, glavna pa sta dva.

Prepočasni sodni postopki ob kršitvi pogodbe

Na številnih forumih po spletu je mogoče prebrati, da številni odsvetujejo oddajanje stanovanj mladim družinam. "Najemno pogodbo sem prijavila Fursu, plačevala vse davke, in ko sem v skladu s pogodbo želela najemnika izseliti, se je zataknilo. Trajalo je skoraj vse leto, da sem stanovanje lahko spet sama uporabljala," je na Facebooku zapisala najemodajalka. Nepremičninska posrednica Stanka Solar iz Stan nepremičninske agencije pravi, da izvršilni postopek, ko najemnik ne plačuje svojih obveznosti oziroma ko želimo z njim odpovedati pogodbo, traja predolgo.

Mlade družine težko dobijo najemno stanovanje

"Težko je deložirati najemnika oziroma bolje rečeno, traja lahko tudi več kot eno leto. Ko sodišče izda izvršilni postopek, se najemnik lahko pritoži in najemnik ostane v stanovanju," pravi Solar. Meni, da bi tovrsten postopek moral trajati največ tri mesece.

"Ko pokličem najemodajalce in jim povem, da imam mlado družino, ki želi najeti njihovo stanovanje, se velikokrat zgodi, da jih prav zaradi omenjenih razlogov ne želijo." Nepremičninska posrednica, ki ne želi biti imenovana, pravi, da prav zaradi neučinkovite zakonodaje številni oddajo stanovanje na črno, saj se bojijo pravne bitke. "Najemnika preprosto ne prijavijo, se dogovorijo, da jim plača za tri mesece vnaprej, in to po izteku tega obdobja ponovijo. Ob učinkovitih pravnih postopkih bi bilo vse drugače," pove omenjena posrednica.

Previsoki davki

Aleš Železnik iz nepremičninske agencije RNC pa pojasnjuje, da so težava tudi previsoki davki. Po njegovem mnenju so številni najemodajalci zaradi tega zvišali najemnine. A kljub zvišanju, ki je posledica višje davčne stopnje (ta se je lani s 15 zvišala na 25 odstotkov), vsega prihodka ne prijavijo davčni upravi. Kot pravi Železnik, imamo vsaj dva tipa najemodajalcev. "Prvi so tisti, ki se želijo izogniti plačilu davka ne glede na to, kakšna je davčna stopnja. Spet drugi pa takšni, ki so začeli oddajati na črno, ko se je stopnja davka zvišala."

 

Osebni arhiv

 

Na pogodbi en znesek, najemnik pa plačuje bistveno več

In kako to izpeljejo v praksi? Železnik pravi, da nekega pravila ni, v večini primerov pa na pogodbo zapišejo nižji znesek, kot je dejansko najemnina. "Recimo, da se dogovorijo za najemnino v višini 700 evrov. Na pogodbo zapišejo 400 evrov, razliko, v tem primeru 300 evrov, pa najemnik plača za celotno obdobje najema," pravi Železnik. Opaža, da vse več najemodajalcev najemnika sploh ne prijavijo in celotna najemnina ostane njemu. Vse omenjene nepremičninske posrednike smo vprašali, koliko je takšnih najemodajalcev. "V odstotkih je težko oceniti. Sam menim, da jih je veliko," pravi Železnik. Solar pa odgovarja, da "ta problem ni od včeraj, to je posledica tudi mentalitete, ko vsi želijo nekaj prihraniti".

Kakšne so kazni, kako oddajanje nadzira Furs

Eden od komentarjev na družbenih omrežjih je bil tudi, da se najemnika na splača prijaviti, saj so kazni občutno premajhne. Furs odgovarja: "Zavezanca, ki napovedi ne odda, lahko davčni organ kaznuje z globo v višini od 250 do 400 evrov. Zavezanca, ki v napovedi navede nepravilne ali neresnične podatke, pa lahko davčni organ kaznuje z globo od 400 do pet tisoč evrov. Poleg globe davčni organ zavezancu v obeh primerih obračuna tudi dodatno davčno obveznost. Dodajajo pa še, da opravljajo nadzor v skladu s svojimi pooblastili. "Za zbiranje informacij se uporabljajo različni viri, vključno s podatki o internetnih naročnikih v nezasedenih stanovanjih in podatki, ki jih finančna uprava pridobi od dobaviteljev električne energije in ogrevanja."

Furs nadzor opravlja tudi na terenu

Kot pojasnjujejo na Fursu, pridobivajo podatke od različnih organov, ki so jim po zakonu dolžni posredovati informacije, poleg tega pa prejemajo tudi anonimne prijave posameznikov. "Vse zbrane informacije in analize so osnova za odločanje o načinu in obsegu nadzornih aktivnosti. Pri izvajanju nadzora naši mobilni oddelki z obiski na terenu preverjajo dejanske razmere pri oddajanju nepremičnin," še dodajajo na Fursu.

Med drugim posebno pozornost namenjajo stanovanjem v lasti posameznikov, ki imajo v lasti več nepremičnin, kjer preverjajo, ali v stanovanjih resnično bivajo najemniki ali obstajajo veljavne najemne pogodbe in ali nepremičnine uporabljajo lastniki ali njihovi sorodniki. "Ob neskladjih med zbranimi informacijami in podatki, ki so na voljo finančni upravi, in če lastnik sam ne posreduje potrebnih napovedi, se lahko izvede tudi inšpekcijski nadzor," še dodajajo na Fursu.