Ustavno sodišče o vrednotenju nepremičnin: Kako deluje trg?

STA

Ustavno sodišče RS je razveljavilo drugi odstavek 12. člena zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki določa uporabo tržnih podatkov pri določanju modelov vrednotenja. Presodilo je namreč, da so pravni pojmi nedoločni, kar dopušča preširoko polje presoje.

Razveljavljeni odstavek 12. člena določa, da se za določanje modelov vrednotenja ne uporabijo tisti podatki o tržnih cenah in tržnih najemninah, ki jih ni mogoče pojasniti na podlagi trenutnih značilnosti trga nepremičnin in trendov gibanja trga nepremičnin oziroma izražajo upoštevanje takih značilnosti nepremičnine, ki jih glede na načela tega zakona v model vrednotenja ni mogoče vključiti.

Temeljni cilj zakona je ocenjevanje tržne vrednosti

Ustavno sodišče je presodilo, da določba organu vrednotenja dopušča sklicevanje na več nedoločnih pravnih pojmov oziroma kombinacijo teh pojmov, s čimer mu dopušča preširoko polje presoje. "Hkrati pa ni jasno, kakšen cilj naj bi organ vrednotenja z izključevanjem posameznih podatkov o tržnih cenah in tržnih najemninah sploh zasledoval," piše v odločbi ustavnega sodišča.

S preširoko razlago teh pojmov bi lahko organ vrednostenja deloval v nasprotju s temeljnim ciljem zakona, ki je v ocenjevanju tržne vrednosti. Očitno je namreč, da tržna vrednost ni statičen, temveč dinamičen pojem, pravi ustavno sodišče in dodaja, da lahko ima trg nepremičnin vedno določene "trenutne značilnosti" in "trende gibanja", ki naj bi jih ocena tržne vrednosti nepremičnin poskušala odkriti, ne zanikati.

"Povedano še drugače: podatki o tržnih cenah in tržnih najemninah, ki jih ni mogoče pojasniti na podlagi trenutnih značilnosti trga nepremičnin in trendov gibanja trga nepremičnin, lahko pomenijo, da so se značilnosti trga nepremičnin spremenile oziroma se je trend gibanja trga nepremičnin obrnil," je odločitev utemeljilo ustavno sodišče.

Razveljavitev te določbe sicer ne pomeni, da je oblikovalec modelov vrednotenja pri njihovem oblikovanju dolžan uporabiti prav vse podatke o tržnih cenah in najemninah, temveč da bo moral uporabiti tiste podatke, ki ustrezajo opredelitvam iz 15. in 16. točke drugega člena zakona, torej vse tržne cene in najemnine, ki odražajo ceno iz pogodbe, ki je bila brez prisile sklenjena med skrbnima in medsebojno nepovezanima strankama na prostem trgu.

Davka na nepremičnine (spet) ne bo

Za ostale izpodbijane člene – tretjega, petega, šestega, sedmega, osmega, devetega, 11., 12. (z izjemo drugega odstavka) in 20. – je ustavno sodišče presodilo, da niso v neskladju z ustavo. Pobudo za presojo ustavnosti je podala skupina poslancev leta 2019 na pobudo Nove Slovenije (NSi).

Množično vrednotenje nepremičnin naj bi bilo sicer osnova za že dolgo časa napovedovani davek na nepremičnine. Sprva se mu je zaradi pomanjkanja politične podpore odrekla vlada Marjana Šarca, po novem pa ga ne načrtuje več niti aktualna vlada Roberta Goloba.

Predsednik vlade je na zadnji seji državnega zbora na poslansko vprašanje glede davčne reforme odgovoril: "Predlogi, ki so zaokrožili, niso bili politično usklajeni, zato reforme v takšni obliki ne bo." "Denar bomo našli znotraj sistema. Ne z novimi davki, ne z obdavčitvijo nepremičnin," je povedal Golob.