Hrvaška Istra ali Tržaški zaliv? Kje se nakup počitniške nepremičnine najbolj obrestuje

Nakup druge oziroma počitniške nepremičnine je za številne Slovence privlačna naložba, hkrati pa priložnost, da si zagotovijo lasten prostor za oddih. Ker je slovenska obala kratka, ponudba nepremičnin ob morju omejena, pogled kupcev hitro seže čez mejo. Najbolj logična izbira je Hrvaška, ki je Slovencem zaradi bližine, skupne zgodovine in dolge obale že desetletja dobro poznana, druga možnost pa je italijanska obala, predvsem območje Tržaškega zaliva ter kraji, kot so Gradež, Lignano Sabbiadoro in Bibione.

Toda katera od teh možnosti je danes za slovenskega kupca cenovno bolj zanimiva?

Letošnja primerjava nepremičninskega portala Immobiliare.it in hrvaškega portala Nekretnine.hr kaže, da se je cenovna razlika med italijansko in hrvaško jadransko obalo v zadnjem letu zmanjšala. Nepremičnine so se podražile na obeh straneh Jadrana, vendar je bila rast cen v številnih hrvaških obmorskih krajih občutno hitrejša.

Na italijanski strani je med primerjanimi kraji najvišjo ceno dosegla Alassio v Liguriji, kjer je treba letos za kvadratni meter odšteti 5.806 evrov, kar je 2,7 odstotka več kot leto prej. A za slovenskega kupca so bolj zanimive bližnje severnojadranske destinacije. V Lignanu Sabbiadoru povprečna cena znaša 3.805 evrov za kvadratni meter, v Jesolu 4.399 evrov, medtem ko sta Caorle in Bibione nekoliko dostopnejša. Cene v Lignanu so se v letu dni zvišale za 4,1 odstotka, v Jesolu pa za 6,4 odstotka.

Na Hrvaškem je bil med primerjanimi destinacijami najdražji Split, kjer je cena letos presegla 5.200 evrov za kvadratni meter in se je v letu dni zvišala za 14,2 odstotka. Izrazito so se podražile nepremičnine tudi na Malem Lošinju, kjer so se cene zvišale za 12,1 odstotka, na Reki za 8,1 odstotka in v Zadru za 7,2 odstotka.

Hrvaška obala tako ni več samoumevno cenejša izbira. V nekaterih najbolj priljubljenih krajih so cene že primerljive s tistimi na italijanski obali,  ponekod pa jih tudi presegajo. Za slovenskega kupca se zato odpira vprašanje, ali je danes bolj smiselno ostati na domači strani Jadrana, pogledati proti Hrvaški ali pa izbrati italijansko obalo.

Rast cen na Jadranu poganja predvsem pomanjkanje kakovostnih nepremičnin

Mateja Bogdanić, direktorica družbe Euro Immobilien na Reki, pravi, da so se cene nepremičnin na jadranski obali lani zvišale za okoli 12 odstotkov. Rast se nadaljuje tudi letos, vendar je trg po njenih besedah precej bolj selektiven kot pred nekaj leti.

"Trg v letu 2026 ni več enak kot pred dvema ali tremi leti. Najizrazitejšo rast še naprej beležijo najbolj privlačne lokacije, kot so Split in njegova okolica, Dubrovnik, Istra, Kvarner ter posamezne zelo iskane otoške destinacije. V Splitu so bile na primer julija letos oglaševane cene okoli 5.750 evrov za kvadratni meter, kar je več kot 11 odstotkov več kot v istem obdobju lani," pravi.

Bogdanićeva sicer opozarja, da povprečne cene vse manj povedo o dejanskih razmerah na trgu. "Najbolj rastejo cene kakovostnih nepremičnin na dobrih mikrolokacijah, torej ob morju, z razgledom, dobrim dostopom, kakovostno gradnjo in urejeno dokumentacijo. Povpraševanje po takšnih nepremičninah je še vedno zelo močno. Pri starejših nepremičninah, ki so precenjene ali imajo določene pomanjkljivosti, pa so kupci danes precej previdnejši in bolj pripravljeni na pogajanja."

Glavni razlog za rast cen je po njenih ocenah predvsem omejena ponudba kakovostnih nepremičnin. "Preprosto primanjkuje kakovostne ponudbe. Tudi tuji kupci so še vedno zelo pomembni, zlasti na obali, vendar celotne rasti ne bi pripisala njim. Resno povpraševanje prihaja tudi z domačega trga, medtem ko je ponudba kakovostnih nepremičnin na dobrih lokacijah omejena."

Je za Slovence finančno bolj smiseln nakup nepremičnine na hrvaški ali italijanski obali? Depositphotos

Podobno sliko kaže tudi italijanski trg, kjer cene počitniških nepremičnin prav tako naraščajo. Po aktualnih podatkih raziskovalnega oddelka skupine Tecnocasa so se cene stanovanj v obmorskih turističnih krajih v drugi polovici leta 2025 zvišale za 1,6 odstotka, pri čemer ostaja pomemben delež tujih kupcev.

Rast se nadaljuje tudi letos. "Trg je še vedno dinamičen, zanimanje za nakup pa je močno tako med italijanskimi kot tujimi kupci," pravi Fabiana Megliola, vodja raziskovalnega oddelka skupine Tecnocasa.

Pri nakupu vse bolj pretehtajo lokacija, kakovost in donos

Počitniška nepremičnina pa za marsikoga ni samo prostor za preživljanje dopusta, ampak vse bolj tudi naložba, pri kateri je pomembno dolgoročno ohranjanje vrednosti. "Turizem ima še vedno velik vpliv, saj se nepremičnina na obali pogosto kupuje za lastno uporabo in hkrati kot naložba," opaža Bogdanićeva in pojasni: "Vendar danes cene ne dviguje več samo dejstvo, da je nepremičnina ob morju, temveč predvsem njena kakovost, mikrolokacija in možnost dolgoročnega ohranjanja vrednosti."

Pomemben del odločitve je tudi, kako pogosto bo kupec nepremičnino dejansko uporabljal. Pri italijanski Tecnocasi zato opažajo vse več zanimanja za destinacije, ki so bližje kraju bivanja kupca.

"Lokacija je glavni dejavnik pri izbiri počitniške nepremičnine, v zadnjem času pa opažamo, da kupci vse pogosteje izbirajo destinacije, ki so blizu njihovega kraja bivanja, saj želijo nepremičnino uporabljati pogosteje," pravi Fabiana Megliola.

Lokacija postaja vse pomembnejši dejavnik pri izbiri počitniške nepremičnine. Depositphotos

Ob lokaciji postaja pomembnejša tudi ohranjenost nepremičnine. Kupci se po ugotovitvah Tecnocase vse bolj zanimajo za dobro ohranjene rabljene nepremičnine, ki ne zahtevajo večjih posegov, pa tudi za novogradnje. Pri počitniški nepremičnini je namreč spremljanje prenove zahtevnejše, poleg tega kupce vse bolj skrbijo visoki stroški takšnih posegov.

Podatki hrvaške davčne uprave kažejo, da Slovenci tudi letos ostajamo najpomembnejši tuji kupci hrvaških nepremičnin. Direktor nepremičninske agencije Stoja Zoran Đukić je med najbolj priljubljenimi hrvaškimi kraji za nakup nepremičnin med Slovenci lani omenil Umag, Crveni Vrh in Zadar. "Priljubljeni so tudi hrvaški otoki, najbolj iskane pa so nepremičnine v Istri, natančneje od Umaga do Rovinja," je dejal. O možnostih financiranja in najemu posojila pri nakupu nepremičnine na Hrvaškem pa smo podrobneje pisali v tem članku.

In kaj kažejo trendi? Za leto 2026 v agenciji Euro Immobilien pričakujejo nadaljnjo rast cen kakovostnih nepremičnin na obali, vendar počasnejšo kot v prejšnjih letih. Na najbolj privlačnih lokacijah ne pričakujejo znižanja cen, hkrati pa napoveduje nadaljnjo segmentacijo trga.

"Kakovostne nepremičnine z realno postavljeno ceno se bodo še naprej prodajale, medtem ko se bo pri precenjenih čas prodaje podaljševal, več prostora pa bo tudi za pogajanja o ceni," napoveduje Mateja Bogdanić in dodaja, da nepremičnine s previsoko postavljeno ceno že zdaj ostajajo na portalih šest mesecev ali več, ne da bi pritegnile resnejše zanimanje kupcev.

"Mislim, da je prav to glavna značilnost trga v letu 2026. Dobre nepremičnine ni težko prodati, pomembno pa je, da jo pravilno pozicioniramo in realno ovrednotimo," sklene Bogdanićeva.