Elitno naselje na robu Ljubljane, v katerega smejo le povabljeni

V novozgrajeno ograjeno naselje v Ljubljani imajo vstop le stanovalci in povabljenci, druge ustavijo premična vrata in ograja, ki obdaja celotno naselje. Neprodane so le še tri vile. Te bodo zgradili za nove lastnike (brez fasade in oken), ki bodo zanje morali odšteti predvidoma od 900 do 950 tisoč evrov. Obstoječe kupce 29 vil pa razkriva zemljiška knjiga. Med njimi so znana imena iz sveta podjetništva, s področja informacijske tehnologije, zdravstva, športa, pa tudi nekaj tujcev.

Na obrobju Ljubljane, tik ob gradu Bokalce, raste naselje z 32 vilami. Po prvotnem načrtu bi jih moralo na štirih terasah vznikniti 36, a se je nekaj dvojčkov zaradi želja strank prelevilo v samostojne vile. 26 je že prodanih in zgrajenih, še tri so prodane, a še niso končane, medtem ko bodo za preostale tri kupce skušali najti to jesen.

Posebnost vil (poleg cene, o kateri bomo več napisali v drugem delu članka) z odprtim pogledom na okoliške hribe je, da bo naselje v celoti ograjeno, vanj pa bo mogoče zapeljati le skozi centralni vhod.

Ustavila so nas vrata

To smo se prepričali na lastne oči minulo nedeljo. Ko smo s Ceste na Bokalce želeli zaviti proti vilam, so nam namero preprečila premična vrata antracitne barve, ki so kot iz kakšnega ameriškega filma, okrašena z logotipom črk VB, iz njih pa je izpeljan napis Vile Bokalce.

Aleksandar Lukić

 

Namen ograje je jasen. "Nihče naj ne bi dostopal v naselje razen povabljenih," nam je v pogovoru dejal Jože Vidrih, direktor družbe Bokalce. Ta je tudi investitor, glavni izvajalec pa je Givo inženiring, je razvidno iz table, postavljene ob gradbišču. Obe družbi imata dva direktorja, poleg Vidriha to funkcijo opravlja še Špela Vidrih Mlakar.

Mimoidoči že pred vhodom v naselje opazi, da je to še v povojih. Levo ob vhodu je še nedokončana hiša (brez fasade jih je v naselju še kar nekaj, nekatere med njimi so na zunaj končane, medtem ko notranjost ni), del naselja je ograjenega z mehko oranžno gradbeno ograjo, del z betonsko škarpo, na kateri stoji zelena panelna ograja, na nekaterih parcelah je videti odložen izolativni material, v zrak se dvigata tudi dva manjša žerjava, ki na daleč naznanjata, da še vedno potekajo gradbena dela.

Nekaj zaporednih vil v naselju, kot je razvidno iz priloženih fotografij, je vsaj navzven že dokončanih v enotni podobi in dajejo slutiti, kako bo videti naselje, ko bo tudi okolica urejena.

Aleksandar Lukić

 

Politika jih je izpostavila

Vile Bokalce so še pred začetkom gradnje zaradi omejevanja vstopa javnosti na območju naselja v javnosti dvignile veliko prahu. Politična stranka Levica je z objavo opozorila nanje in jasno povedala, da nasprotujejo prostorskemu ločevanju po ekonomski moči, saj to sproži neželene pojave, kot sta elitizacija in getoizacija.

"Prebivalci te soseske bodo seveda uporabili javni servis in javne službe, ko bodo storitve potrebovali, ter se odpirali navzven, ko jim bo ustrezalo, po drugi strani pa se bodo z ograjami ogradili od preostalega dela mesta," je še danes zapisano v objavi na njihovi spletni strani.

Vidrih je odvrnil, da je stranka Levica takrat govorila, kot da bodo to neke visoke ograje, a da v resnici ni tako. Resda gre ograja okoli in okoli naselja, vendar je "ograja takšna, da jo lahko nekdo prestopi". Naš sprehod neposredno na terenu sicer razkriva, da ni čisto tako, saj je del panelne ograje na posameznih delih visok tudi blizu dveh metrov.

Aleksandar Lukić

 

Vidrih je glede vzdrževanja notranjosti naselja dejal, da lastnikom pripada tudi sorazmerno solastništvo na vseh skupnih delih, kar pomeni, da mora vsak v pripadajočem deležu financirati skupne površine. Poleg dveh novih ulic (Ulica Marjane Deržaj in Ulica Metke Kraševec), ki vodita do posameznih hiš, so v naselju otroški igrišči, zunanji fitnes, minigolf, pa tudi sprehajalna pot, ki jo obdajajo drevesa.

Ograjevanje zasebne lastnine ni prepovedano

Na Mestni občini Ljubljana (MOL) smo preverili, ali je zagrajevanje naselij in omejevanje dostopa na njihovem območju dovoljeno. V odgovoru so zapisali, da je ograjevanje skupka vil v vsem območju MOL praviloma dopustno, "vendar izvedba morebitnih ramp ali vstopnih vrat, ki preprečujejo dovoz/prehod/dostop na ali prek javne površine praviloma ni dopustna".

A pomembno je naslednje: če gre za ograjevanje zasebne lastnine, to ni prepovedano (v primeru Vil Bokalce je območje v celoti zasebno).

Aleksandar Lukić

 

Vile Bokalce niso unikum

Ograjene vile Bokalce v Sloveniji niso unikum, so pa takšna naselja redka, nam je pojasnila Maja Simoneti z Inštituta za politike prostora (IPOP): "V večini občin ograjevanje stanovanjskih območij v občinskih prostorskih načrtih ni dovoljeno in tako občine zagotavljajo, da ostaja odprt urbani prostor njihovih naselij prehoden in potencialno uporaben za igro, počitek in sprehod vseh prebivalcev naselja, ne samo lastnikov."

Tehnično je sicer mogoče postaviti ograje, a je po njenem mnenju vprašanje, "kdo in zakaj tako ureditev želi ter kako ograjene soseske delujejo v prostoru naselja oziroma kako tako urejanje vpliva na prebivalce". Prepričana je, da mesto, v katerem so stanovanjske soseske ali pa zgolj odprte površine stanovanjskih sosesk za ograjami in pod ključem z vidika prebivalcev in obiskovalcev gotovo deluje bistveno manj prijetno, varno in gostoljubno kot mesto, kjer takih ograj ni.

Še posebno so prizadeti otroci

Poleg tega ograje vplivajo tudi na rabo prostora in stike med ljudmi: "V vsakem primeru te ograje sporočajo mimoidočim podobno kot ograje okoli individualnih hiš, da prebivalci cenijo zasebnost in varnost ter tudi, ker gre le za soseske in torej stanovanjske skupnosti, da si prebivalci in sosedje za ograjo želijo predvsem v miru in varno sobivati in se družiti med sabo, manj pa jih zanima bivanje skupaj z drugimi prebivalci ali celo obiskovalci naselja."

Aleksandar Lukić

 

Simoneti še opozarja, da se z ograjevanjem pomembno zmanjšajo tudi pozitivni učinki skupnega in javnega odprtega prostora na prebivalce in mestno skupnost, "ker zmanjšuje možnosti spontanega srečevanja, druženja, izenačevanja razlik in povezovanja v skupnost ter s tem še posebej prizadene otroke in druge mobilno prikrajšane na obeh straneh ograje, ki ločeni z ograjami izgublja možnosti za svobodno srečevanje in rabo prostora, igro in druženje".

Ceno znižali za pol milijona evrov

In ko smo že pri druženju, družinah in otrocih: za zdaj v vilah Bokalce živi šest družin, še dve se bosta v kratkem vselili, razkriva Vidrih. Dodaja, da so lastniki pretežno slovenski kupci, okoli 80 odstotkov primerov, večinoma pa so nepremičnino kupili zase. "En sam je kupil za naložbo in ta jo tudi prodaja v četrti fazi. Naša faza je tretja gradbena faza, se pravi brez oken in vrat in brez fasade, medtem ko ima sam to narejeno."

Pobrskali smo po spletnih straneh najbolj znane nepremičninske strani pri nas in našli dva oglasa, v katerih ponujajo vili Bokalce.

Aleksandar Lukić

 

Ena je 240 kvadratnih metrov velika, ki stoji na 619 kvadratnih metrov velikem zemljišču. Vidrih je dejal, da je v četrti gradbeni fazi, medtem ko v oglasu navajajo, da gre za tretjo podaljšano gradbeno fazo. Javnosti so jo ponudili za 1,37 milijona evrov (agenciji bo treba plačati še dvoodstotno provizijo, povečano za DDV). 

Drugi oglas je lani zgrajena vila z opremljeno notranjostjo in urejeno zunanjostjo. Meri 461 kvadratnih metrov in stoji na 772 kvadratnih metrov velikem zemljišču, ima lasten bazen in dvigalo, lastninsko pravico pa so pripravljeni odstopiti v zameno za tri milijone evrov ali s pol milijona evrov popusta, kot so sprva želeli iztržiti zanjo.

Kupca iščejo prek agencije in bo moral poleg kupnine poravnati tudi del stroškov prodaje v višini dveh odstotkov, ki jih poveča še 22-odstotni DDV, je razvidno iz oglasa. Če bo prodana po oglaševani ceni, bo kupca agencijska provizija olajšala še za 73.200 evrov (z davkom).

Slovenci z milijoni evrov

Ne glede na relativno visoke cene za nedokončano nepremičnino (prodajajo vile, ki so v tretji gradbeni fazi, tako da kupce do končanja čaka še kar nekaj dela), Vidrih pravi, da je kupcev, ki so za dom pripravljeni odšteti milijon evrov, v Sloveniji dovolj. Iz njegovih besed je razumeti, da je bilo za vile v preteklosti zanimanja veliko: "Še začeli nismo klicati vseh tistih, ki jih imamo v bazi, pa jih imam vsaj 500, s katerimi smo se pogovarjali v prvi fazi. In tisti, ki so zamudili, so rekli, da jih obvestimo, ko bomo šli v drugo fazo."

Aleksandar Lukić

 

Če je bilo takšno povpraševanje, ali so za katero od vil iztržili več, kot so želeli, denimo z dražbo? Vidrih pravi, da so glede na nepričakovano povpraševanje razmišljali, da bi to naredili, a so se na koncu odločili, da ni ne potrebe ne želje po tem.

Kdo so lastniki vil Bokalce

Stanovalce ograjenega naselja ali bolj natančno lastnike razkriva zemljiška knjiga. Poleg fizičnih oseb, ki jih ne bomo izpostavljali z imeni in priimki, imajo lastninsko pravico nad zemljišči v naselju še (po abecednem vrstnem redu) Cargo Impex, Eurohaus, Ezora, Excelsitas, Falcon produkcija, Jelovica hiše, KD Projekt, Slovenijales, Tamak, T.L. Sirk Transport in Zlatarna Celje. Med fizičnimi osebami so sicer imena, znana iz sveta podjetništva, informacijske tehnologije, zdravstva, športa in drugi.

Večina kupcev na zemljiščih nima vpisanih hipotek, v 11 primerih pa so. V primeru fizičnih oseb so obremenjene s hipotekami od 210 do 900 tisoč evrov. Najugodnejša obrestna mera je za polmilijonsko posojilo in znaša 1,45 odstotka (nespremenljiva obrestna mera) in je bilo najeto pri SKB banki aprila 2021 (odplačano bo leta 2036). Najvišja obrestna mera je 3,8 odstotka. Tudi v tem primeru gre za fiksno obrestno mero, ki spremlja dobrega pol milijona težko posojilo, najeto aprila 2023 pri banki NLB. V plačilo zapade leta 2043.

Aleksandar Lukić

 

Kjer so lastniki pravne osebe, segajo vpisane obremenitve do štirih milijonov evrov in pol (dve hipoteki na istem zemljišču), obrestna mera pa vse do 7,5 odstotka letno (vpisani hipoteki sta v korist podjetja Glen). Najugodnejša znaša tri odstotke, povečan za šestmesečni euribor, za dva posla, sklenjena konca leta 2021 oziroma v začetku 2022. Posojilo bo odplačano leta 2037, zagotovila pa ga je Gorenjska banka.

Kakšne cene so napovedali na začetku

Jeseni bo stekla prodaja še zadnjih treh vil. Kje bodo postavili ceno? Pri okoli 900 do 950 tisoč evrov, nam je povedal direktor Vil Bokalce. Za primerjavo: iz Delovega članka iz leta 2020 je razvidno, da so takrat napovedali prodajo dvojčkov od 450 tisoč evrov, za največje hiše pa da bo treba iz žepa potegniti do milijona evrov.