Utrip s trga: Cenejša posojila pritegnila kupce nepremičnin

Obseg stanovanjskih posojil prebivalstva se je v zadnjih mesecih spet začel povečevati. Trenutno imamo Slovenci za nekaj več kot 8,25 milijarde evrov stanovanjskih posojil.

Od sredine leta 2020 in do septembra 2022, ko je Evropska centralna banka (ECB) začela dvigovati ključne obrestne mere, se je obseg stanovanjskih posojil povečal za več kot petino na osem milijard evrov. V času višjih obresti in hkrati dražjih posojil se je celoten obseg povečeval malenkostno. Večjo rast pa je opaziti v zadnjih treh mesecih, ko se je celotni obseg povečal za več kot 100 milijonov evrov, kažejo zadnje statistike Banke Slovenije.

Podatki centralne banke so tako rekoč popolnoma izginila stanovanjska posojila z variabilno obrestno mero, ki jih danes sklenejo le redki, če pa že le za krajše obdobje, tja do enega leta. Tako večina posojilojemalcev najame hipotekarno posojilo s fiksno obrestno mero. Ta se je v zadnje pol leta močno znižala, banke pa jo ponujajo pri okoli 3,5 odstotka na leto. Višina odstotka je v veliki meri odvisna tudi od ročnosti posojila.

 

Nižje obresti bodo pritegnile kupce

Po podatkih Evidence trga nepremičnin je bilo v prvem polovici leta za okoli petino manj transakcij.Ali so junijski rezi obrestnih mer Evropske centralne banke (ECB) za 25 bazičnih točk pritegnili kupce na trg nepremičnin?

Nejc Mlakar iz Mesta nepremičnin pravi, da se učinki prvega reza ECB že poznajo pri realizaciji. "Glede na to, da je do znižanja prišlo junija in da je čas počitnic, smo zadovoljni z realizacijo v tem obdobju," pravi nepremičninski posrednik, ki pričakuje, da se bo to v drugi polovici odrazilo tudi na statistiki. "Številni, ki so nameravali kupiti nepremičnino pred pol leta, danes zaradi nižjih obresti hipotekarnih posojil, dobijo več posojila in tako lažje pridejo do svoje nepremičnine."

Euribor, ki igra ključno vlogo pri določanju višine obrestnih mer posojil in vpliva na višino mesečnega obroka posojil s spremenljivo obrestno mero ter na višino obrestne mere novih posojil s fiksno obrestno mero, je od junijskega reza upadel. Denimo šestmesečni euribor, ki je pri posojilih s spremenljivo obrestno mero najpogostejši pri slovenskih bankah, je od začetka maja s 3,83 zdrsnil na 3,462 odstotka. Spomnimo, vrh je dosegel sredi novembra, ko je presegel 4,14 odstotka. 

STA

Pomanjkanje ponudbe, cenejša posojila, višje cene stanovanj?

Tudi Branko Potočnik iz mariborske nepremičninske agencije Insa pravi, da se na trgu "nekaj dogaja". "Glava težava pa je ponudba, ki je praktično ni, dobre nepremičnine, ki se prodajajo za realno ceno, gredo za med. In okolje, ko je pomanjkanje ponudbe in so malce cenejša posojila, lahko za trg pomenijo le eno, da se utegnejo nepremičnine še malce podražiti. Seveda je vse odvisno od lokacije in stanja nepremičnin, a pričakovanja prodajalcev se bodo zagotovo spet povečala. In ker izbire ne bo, bodo verjetno morali kupci seči globlje v žep."

V zadnjih letih se je v javnosti skušalo ustvarilo vtis, da se nepremičnine množično kupujejo brez posojila. Je res tako? Nepremičninski posrednik Zoran Đukić iz agencije Stoja nepremičnin pravi, da je premožnejši sloj prebivalstva sicer že prej kupoval nepremičnine brez posojila. "Z višjimi obrestnimi merami in posledično dražjimi posojili so se številni raje odločali za nakup nepremičnine, kot da bi plemenitili denar na kapitalskih trgih. Prvič, ker so bodisi bolj konservativni bodisi niso vešči vlaganja, drugič pa, ker menijo, da bodo cene nepremičnin še rasle oziroma vsaj ohranjale realno vrednost."

Nakupi brez posojila bolj izjema kot pravilo

"Nakup brez posojila je bolj izjema kot pravilo," pojasnjuje Mlakar in dodaja, da nepremičnino brez posojila kupujejo tisti za investicijo. "Tisti, ki rešujejo svojo stanovanjsko situacijo ali nakup prve nepremičnine, pa večinoma kupujejo s pomočjo bank," na vprašanje, koliko posojila v povprečju vzamejo pa Mlakar odgovarja: "Natančno je izjemno težko odgovoriti na to vprašanje, a po moji oceni je povprečen lasten vložek okoli 30-odstotkov, ostalo pa financirajo s pomočjo bank."

Kot poudarja Mlakar, niso osamljeni primeri, ko posamezniki celoten nakup financirajo s pomočjo bank. "Ravno prejšnji mesec smo prodali stanovanje, za katerega je kupec vzel posojilo za celotno kupnino, kot zavarovanje pa dodal še drugo nepremičnino."