'Kdor danes gradi, bo bankrotiral'

Nemčija je v resni gradbeni krizi, predvsem pri gradnji novih stanovanj. Število novogradenj bo do leta 2027 padlo na najnižjo raven po letu 1991.

Po oceni nemškega združenja za nepremičnine naj bi letos v Nemčiji primanjkovalo okoli 600 tisoč stanovanj, do leta 2027 pa naj bi se ta številka povzpela na več kot 830 tisoč. Predsednik združenja Andreas Mattner pravi, da največja kriza na področju novih stanovanj šele prihaja. Po njegovem mnenju je cilj zvezne vlade, ki letno napoveduje okoli novih 400 tisoč stanovanjskih enot, nedosegljiv.

"Vse kaže, da bo leta gradnja novih stanovanj do leta 2027 padla na 175 tisoč na leto," opozarja Mattner. Ocenjuje, da je Nemčija v največji nepremičninski krizi od leta 1991. Nemški inštitut za gospodarske raziskave sicer za letos napoveduje, da se bo stanovanjska gradnja skrčila za 5,4 odstotka in da naj bi letos zgradili okoli 265 tisoč novih stanovanj. To pa bi bilo najmanj od leta 2011.

Depositphotos

Kot poudarja Mattner, je gradbeni sektor, ki prispeva okoli 19 odstotkov bruto domačega proizvoda, na eni najnižjih točk v povojni zgodovini. Ludwig Dorffmeister iz Nemškega statističnega urada ocenjuje, da so razmere v največjem evropskem gospodarstvu izjemno nekonkurenčne. "Predvsem zaradi velikega povečanja stroškov gradnje, financiranja in previsokih davkov gradnja novih stanovanj v Nemčiji pogosto ni več mogoča," je kritičen Dorffmeister.

Obrestne mere previsoke, najemnine prenizke

Leta 2023 je zaradi omenjenih razmer kar petina gradbincev preložila stanovanjsko gradnjo, letos pa naj bi bil po nekaterih ocenah osip še večji. "Gradnjo stanovanj bi pospešili z dvigom najemnin na vsaj 21 evrov. Pri zdajšnjih najemninah, ki v povprečju znašajo 15 evrov, je to za investitorje nesmiselno," pa pravi direktor inštituta Walter Eucken Lars Feld. "Kdor danes gradi, bo bankrotiral," je jasen. Lani je investicije v stanovanjsko gradnjo odpovedala kar petina gradbenih podjetij, za letos pa Feld meni, da se bo ta delež še povečal.

"Nemčija je evropski prvak, ko gre za visoke davke"

Po mnenju nepremičninskih strokovnjakov so eden glavnih razlogov za slabe razmere v stanovanjski gradnji visoki državni in deželni davki. "Nemčija je evropski prvak, ko gre za visoke davke," je kritičen Mattner. Ob tem je opozoril, da na promet z nepremičninami, tehničnimi oziroma energetskimi zahtevami vlade odpade kar 37 odstotkov gradnje. "To pa je veliko več kot v drugih evropskih državah. V Avstriji je ta okoli deset odstotkov, v Franciji pa slabih 20 odstotkov."

Bloomberg

Vlada napoveduje za 18 milijard naložb v socialna stanovanja

Ministrica za gradbeništvo Klara Geywitz ocenjuje, da vse le ni tako slabo. Kot poudarja, se bo stanovanjska gradnja okrepila še letos. "Pogoji financiranja bodo še letos postali ugodnejši, cene gradbenih materialov pa so se normalizirale. Zvezna vlada bo v naslednjih petih letih v socialna stanovanja vložila 18 milijard evrov," napoveduje ministrica, ki prst uperja tudi v deželne vlade. "Številne deželne vlade so v preteklosti preveč zviševale davek na promet z nepremičninami. Danes, ko smo v drugačnem položaju, morajo začeti premišljevati o njegovem znižanju."

Ministrica Geywitzeva s temi besedami ni pomirila vlagateljev, ki pričakujejo, da bi na pomoč morala priskočiti zvezna vlada. "Poleg znižanja davkov pričakujemo tudi nižje obrestne mere, ki bi jih sofinancirala vlada. Ti ne bi smeli biti višji od dveh odstotkov in s tem bi na leto lahko zgradili 100 tisoč stanovanj več," pravi Mattner. Obenem meni, da ne bi smeli čakati na znižanje ključnih obrestnih mer Evropske centralne banke.

Kaj se dogaja s cenami?

Cene nepremičnin so se denimo v bavarski prestolnici München med letoma 2011 in 2022 kar potrojile. Leta 2022 je bila povprečna cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja nekaj več kot osem tisoč evrov, cena novogradenj pa od devet tisoč naprej. Lani so se cene v bavarski prestolnici znižale za okoli sedem odstotkov, na celotnem nemškem trgu pa za okoli desetino, kar je največje letno znižanje od leta 2010.

Ekonomist Michael Voigtländer je za spletni časopis capital.de povedal, da letos pričakuje še stagnacijo cen, a da ta trend ne bo trajal dolgo. "Razmere na nepremičninskem trgu se bodo v prihodnjem obdobju stabilizirale in ne pričakujem večjih padcev, kvečjemu rast. Posojila bodo kmalu ugodnejša in to bo povzročilo večje povpraševanje. Na rast cen nepremičnin bo zagotovo poleg povpraševanja vplivala tudi manjša ponudba, saj so številni vlagatelji preložili svojo investicijo v prihodnja leta. To vse pa bo ustvarjalo višje cene," napoveduje Voigtländer.