Nepremičninarji: O vrhu cen še ne moremo govoriti

Cene nepremičnin pri nas še vedno rastejo. V prvem četrtletju letos so se na ravni države okrepile za skoraj osem odstotkov glede na prejšnje četrtletje in dosegle 2.580 evrov na kvadratni meter, kaže raziskava Capital Genetics. Medtem pa je Geodetska uprava RS (GURS) v svojem poročilu o nepremičninskem trgu za lansko leto napovedala, da se glede na doseženo raven cen in obseg novogradenj v glavnem mestu, ki je motor nepremičninskega trga, vse bolj približujemo vrhu nepremičninskega cikla. 

K temu naj bi dodatno pripomogle višje obrestne mere, ki jih napovedujejo centralne banke. Nepremičninske posrednike smo tako vprašali, kakšno je trenutno stanje na trgu. V en glas so zatrdili, da cene nepremičnin še niso začele upadati.

Zarja B. Mavec: »Prostih denarnih sredstev je na trgu še dovolj«

"Cene trenutno še ne upadajo, opažamo pa malo manjše število transakcij. Primarne stanovanjske nepremičnine bodo praktično vedno zaželene, saj kupci rešujejo svoj stanovanjski problem, zato v trenutnih razmerah kupijo nekaj malo manjšega," je povedala Zarja B. Mavec, lastnica in direktorica podjetja Inalbea Real Estate. Kako pa je na sekundarnem trgu? "Za nakupe sekundarnih nepremičnin je na trgu še vedno dovolj prostih sredstev. Kupci naložbenih nepremičnin so namreč kljub presežkom sredstev zaradi ugodnih obrestnih mer raje najemali kredite. Zdaj čakajo, da bodo cene nekoliko upadle in bodo lahko porabili še preostala sredstva," pravi Mavčeva. Banka Slovenije je nedavno spremenila makrobonitetne omejitve za kupce sekundarnih nepremičnin. Ti bodo od 1. julija potrebovali 30 odtsotkov lastnih sredstev in ne več 20, kot je veljalo doslej.

STA

"Nemogoče je napovedati, kaj se bo zgodilo ravno zato, ker je na trgu še vedno toliko prostih sredstev. Velik dejavnik so tudi zaslužki s kriptovalutami, kjer trgovalci svoja sredstva prenašajo v realni sektor. In prav ti, ki imajo dovolj denarja, držijo visoke cene," izpostavlja Mavčeva. Po statistikah Banke Slovenije imamo Slovenci na bankah rekordnih 24 milijard evrov.

Kot dodaja, je bilo na našem trgu prej tudi veliko ruskega in ukrajineskega kapitala, ki ga zdaj ni. "Cene kljub temu ostajajo visoke. Nekateri sicer pravijo, da na te "zlatarske" cene ne bodo pristajali, ampak sredstva imajo privarčevana. Višje obrestne mere na njih tako ne bodo vplivale, "kratko" pa bodo spet potegnili kupci primarnih stanovanj," zaključuje Mavčeva.

Zaradi visokih stroškov gradnje zelo aktualne tudi starejše nepremičnine

Kljub temu je na nekatere investicijske gradnje nekoliko vplivala vojna v Ukrajini. »Posli deloma stojijo, ljudje so bolj previdni. Tudi pri notarjih že pripravljene pogodbe čakajo na realizacijo,« pravi lastnica Inalbee. Poleg tega opaža, da mnogi, ki so kupili parcele za gradnjo naložbenih nepremičnin, zdaj čakajo, ker so stroški gradnje enostavno previsoki. 

"Mnogi zdaj premišljujejo, ali bi kupljeno parcelo raje zamenjali za že zgrajeno nepremičnino," zatrjuje sogovornica. Posledično so visoke tudi cene nekoliko starejših nepremičnin. Poleg tega tisti, ki so prej naložbene priložnosti iskali v Ljubljani, so se zdaj začeli razgledovati po Mariboru. "Vzhodni del Slovenije, Maribor z okolico, tam lahko nepremičnino dobimo skoraj za polovico ljubljanskih cen," pravi Mavčeva. Hkrati pa cene na Obali in v turističnem delu Gorenjske ostajajo rekordno visoke.

Robi Slana: Tudi v Mariboru vroča tekma za stanovanja

"Povpraševanje na trgu nepremičnin še vedno presega ponudbo, tako da se klasična prodaja praviloma preoblikuje v zbiranje ponudb. V določenih primerih pa se potem nepremičnina proda tudi po višji ceni od oglaševane," opaža Robi Slana, direktor podjetja 24nep. V podjetju večji obseg dela opravijo v Podravju, predvsem v Mariboru in okolici. 

"V Mariboru je trenutno vzdušje na trgu še vedno živahno. Kupuje in povprašuje se po zelo širokem spektru nepremičnin vse od zemljišč, stanovanj, hiš, do večjih poslovnih kompleksov. Cene že nekaj časa presegajo stare vrhove in trenutno ni videti kakšnih večjih sprememb v smeri nižanja," dogajanje opisuje Slana. 

STA

Večina nakupov je primarne narave

Kot nadaljuje Slana, gre v večini primerov za nakupe primarne narave. "Sekundarni oziroma naložbeni nakupi sicer tudi niso zanemarljivi, a vendar prevladujejo primarni. V povezavi z višjo inflacijo in zaračunavanjem ležarin  je zaznati tudi pretvorbe denarnih sredstev v nakup nepremičnine, ki v pri nas še vedno velja za eno varnejših in stabilnejših naložb," pravi Slana.

Jan Bobnar: Ne moremo še govoriti, da smo s cenami dosegli vrh

V zadnjem obdobju je največ povpraševanja v Kranju po stanovanjih, enodružinskih hišah in zazidljivih parcelah za gradnjo manjših hiš. "Cene so v enoletnem obdobju občutno zrasle, največji problem pa je v pomanjkanju ponudbe na trgu. Kupci so pripravljeni plačati oglaševano ceno ali več, samo da pridejo do želene nepremičnine. Trenutno še ne moremo govoriti, da smo s cenami dosegli vrh," meni Jan Bobnar, nepremičninski posrednik v podjetju Nepremičnine Kranj.

Po njegovih opažanjih približno dve tretjini kupcev kupuje nepremičnino za lastne potrebe, slaba tretjina pa nepremičnino kupi kot naložbo (prenova in nato preprodaja po občutno višji ceni ali oddajanja v najem).