V kakšno nepremičnino investirati? Glede na demografske trende je odgovor jasen.

Manjše stanovanje v središču večjega mesta, po možnosti v Ljubljani, z balkonom, v stavbi z dvigalom ali v pritličju, s kabino za prhanje namesto s kadjo. Takšno stanovanje bi lahko bilo ena zanimivejših nepremičninskih naložb za prihodnjih približno 15 let – vsaj če sodimo po sedanjih demografskih in selitvenih trendih.

Od kod takšne jasne smernice? Prebivalstvo se stara, s starostjo pa se spreminjajo tudi bivanjske potrebe. Ljudje vse pogosteje ugotavljajo, da nimajo več ne časa ne energije, pogosto pa tudi ne denarja za vzdrževanje večje hiše v predmestju, kamor so se preselili v mlajših letih. V poznejših življenjskih obdobjih jim več pomenijo dostop do mestne infrastrukture in nižji stroški bivanja. Vse več bo tudi enočlanskih gospodinjstev, torej ljudi, ki bodo živeli v nepremičnini sami.

To so ugotovitve študije profesorja Jožeta Sambta z Ekonomske fakultete Univerze v Ljubljani, ki jih je predstavil na nepremičninski konferenci Progres v Ljubljani. Zbranim nepremičninarjem je predstavil podatke, ki so za njih ključnega pomena pri odločanju za investicije v nove nepremičnine.

"Nepremičnine so se v zadnjih 50 letih v Sloveniji izkazale za fantastično naložbo. Vprašanje je, ali bo tako tudi v prihodnje," se je v razpravi vprašal Blaž Hribar, član uprave Pokojninske družbe A.

Glede na demografske spremembe bi bilo za vlagatelje nevarno, če bi iz preteklosti preprosto sklepali na prihodnost, opozarja Hribar. "Vprašanje je, kaj bomo Slovenci potrebovali čez 20, 30, 40 let. Če bomo na to vprašanje pravilno odgovorili, bomo imeli dobre naložbe, sicer pa bomo imeli prazne nepremičnine," je povedal Hribar.

Pred 30 leti se je v Sloveniji na leto rodilo okoli 30 tisoč otrok, danes le še približno 16 tisoč, kažejo podatki. Mlajše generacije so torej vse manjše, starejše pa živijo vse dlje in starejši imajo drugačne potrebe.

Na podlagi demografskih trendov in podatkov profesor Sambt ocenjuje, da bo na slovenskem nepremičninskem trgu primanjkovalo okoli 20 tisoč manjših stanovanj v mestnih središčih. Velika večina tega primanjkljaja naj bi nastala v osrednjeslovenski regiji, predvsem v Ljubljani.

Po njegovih projekcijah bo do leta 2040 v Sloveniji okoli 20 tisoč gospodinjstev več, ker se bo prebivalstvo drugače organiziralo. Gospodinjstva bodo manjša, naraščalo pa bo predvsem število enočlanskih gospodinjstev, zlasti med starejšimi od 65 let. "Stanovanja naj bodo torej prilagojena starejšim – raje prha kot kopalna kad, v bližini naj bo parkirišče, predvsem pa stavba ne sme biti brez dvigala." Hkrati bo na trgu iz teh razlogov manj povpraševanja po stanovanjih za tri osebe ali več.

Pri napovedanih trendih ima poleg demografskih trendov ključno vlogo tudi priseljevanje. V zadnjih osmih letih se je v Slovenijo priselilo okoli 100 tisoč ljudi, kar je razlog, da močno raste povpraševanje po nepremičninah. "Ta podatek prikliče nasmeh na usta nepremičninarjev," je povedal Sambt.

 

A ocene o prihodnjih migracijah so zelo različne, negotovost je velika. Migranti praviloma prihajajo v države z gospodarsko rastjo in novimi delovnimi mesti, ob poslabšanju gospodarskih razmer pa se lahko migracijski tokovi hitro obrnejo in priseljenci odidejo drugam, smo slišali na posvetu.

Če migracij v Slovenijo ne bi bilo, bi lahko imeli že leta 2040 preveč stanovanj. Če bi se po drugi strani obseg priseljevanja še povečal, pa tudi 20 tisoč novih stanovanj ne bi zadostovalo, je povedal Jože Sambt.

Sašo Šmigić, član uprave Generali Investments, je v šali pripomnil, da bi bil glede na napovedano povečanje števila enočlanskih gospodinjstev morda najboljši ukrep države organizacija "zmenkarij" – povezovanje ljudi v pare, s čimer bi zmanjšali pritisk na povpraševanje po stanovanjih. Generali Investments upravlja alternativni nepremičninski sklad Generali Adriatic Value Fund, ki vlaga v poslovne in trgovske nepremičnine.

Šmigić je v razpravi spomnil na vpliv mladih na nepremičninski trg. Ker so generacije vse manjše, podjetja vse bolj tekmujejo za perspektivne mlade kadre. Pritegnejo jih lahko tudi s privlačnimi poslovnimi prostori, ki ponujajo dober dostop do delovnega mesta, skupne prostore s kuhinjo, bližino zelenih površin in podobno.

Michal Maco, direktor nepremičninskega podjetja Corwin Slovenija, pa je poudaril vse večji pomen nepremičnin za oddajanje. Mladi danes pogosteje menjajo službe, zato se težje odločajo za nakup stanovanja, saj se ne želijo dolgoročno vezati na eno lokacijo. Tudi zaradi tega bo povpraševanje po najemnih stanovanjih naraščalo. Pri poslovnih nepremičninah pa bo po njegovem mnenju pomembna prilagodljivost, da bodo na trgu relevantne tudi čez desetletja, ko se bodo trendi spremenili.