Hiše v Ljubljani: skoraj 60 odstotkov dražje, a manjše kot pred petimi leti

Prijateljica mi je pred dnevi omenila, da bi v Ljubljani raje kot v stanovanju živela v hiši. Po krajšem brskanju po spletu pa si je premislila, češ da so cene nore ("noro rast cen" je v svojem poročilu za slovenski nepremičninski trg omenjala tudi geodetska uprava). Preverili smo, kakšne so cene hiš v ljubljanskih okrožjih in kako so se gibale v zadnjih petih letih.

Poudariti je treba, da gre pri hišah za veliko manjše vzorce kot pri stanovanjih, saj v večjih mestih zaradi visoke cene zemljišč in večje gostote prebivalstva prevladujejo bloki.

Cene hiš so lani dosegle nov rekord

Mediana prodane hiše v Ljubljani je bila lani 460 tisoč evrov. Srednja letnica gradnje je bila 1970. Srednja površina je bila 169 kvadratnih metrov, srednja velikost pripadajočega zemljišča pa 360 kvadratnih metrov. V primerjavi z letom 2024 se je srednja cena prodane hiše zvišala za 55 tisoč evrov, hkrati pa se je srednja površina hiše zmanjšala za dobrih 10 kvadratnih metrov, ugotavlja Geodetska uprava (Gurs).

Najvišje cene hiš so bile dosežene v Kosezah in Šiški, kjer so se gibale med 490 in 880 tisoč evri. Srednja vrednost je bila 636 tisoč evrov, kar je 40 odstotkov nad ljubljanskim povprečjem. Razlike med območji so velike. Med najdražjim in najcenejšim območjem je bila razlika leta 2025 kar 293 tisoč evrov oziroma 85 odstotkov. Najnižja srednja vrednost je bila izmerjena na območju Tomačevo, Šmartno, Sneberje, Zalog pri 343 tisoč evrih.

Po navedbah Gursa so hiše v središču mesta najdražje, vendar so tudi zelo redke. Leta 2025 niso zaznali niti ene prodaje. Najdražja hiša v Ljubljani je bila prodana v Vrhovcih. Kupec je za novejšo hišo s 360 kvadratnimi metri površin in 800 kvadrati velikim zemljiščem odštel 2,7 milijona evrov.

Največje podražitve na vzhodu Ljubljane

Srednja vrednost prodane hiše v prestolnici se je od leta 2020 do 2025 zvišala za 58,6 odstotka, z 290 tisoč na 460 tisoč evrov. Primerjava z obdobjem pred letom 2020 ni možna, ker je Gurs spremenil metodologijo merjenja cen. Rast cen hiš ni bila enakomerno razporejena po mestu. Največje podražitve so zabeležila območja na vzhodu Ljubljane. Največjo rast mediane cene hiš med letoma 2020 in 2025 so dosegla območja Fužine, Kašelj in Polje. Mediana se je tam zvišala za 84,8 odstotka, z 230 tisoč na 425 tisoč evrov.

Sledijo Bežigrad, Moste, Kodeljevo in Golovec, kjer so cene poskočile za 80,4 odstotka, ter Ježica, Bežigrad in Nove Jarše, kjer so se hiše podražile za 66,2 odstotka. Med najdražjimi območji je tudi Rožna dolina, Trnovo, Bežigrajski dvor in Spodnja Šiška, kjer je bila mediana leta 2025 pri 538 tisoč evrov.

Najnižja mediana prodanih hiš je bila leta 2025 na območju Tomačevo, Šmartno, Sneberje in Zalog, kjer je znašala 343 tisoč evrov. Kljub temu so tudi tam cene v petih letih zrasle za več kot polovico.

Cene hiš so po letu 2020 rasle neprekinjeno. Edina odstopanja so vidna pri posameznih območjih, kjer je zaradi manjšega števila prodaj mediana med leti nihala. Najhitrejša rast na ravni celotne Ljubljane je bila zabeležena med letoma 2024 in 2025, ko se je mediana zvišala za 13,6 odstotka oziroma za 55 tisoč evrov. Od leta 2020 do 2021 se je srednja cena na ravni Ljubljane zvišala za 12,1 odstotka, leto za tem pa za 10,8 odstotka.

Dražje za 58,6 odstotka, manjše za 16,7 odstotka

Podrobnejši podatki še kažejo, da se je mediana površine hiše v zadnjih petih letih zmanjšala za 16,7 odstotka. Medtem ko je mediana površina hiše v Ljubljani leta 2020 znašala 203 kvadratne metre, je leta 2025 le še 169 kvadratnih metrov. Hiše se dražijo, ob tem pa se prodajajo vse manjše kvadrature. Pogled na letnice ne kaže vidnega pomlajevanja fonda prodanih hiš. Mediana leta gradnje se je med letoma 2020 in 2025 premaknila s 1968 na 1970.

Površina pripadajočih zemljišč se je med letoma 2020 in 2025 zmanjšala. Medtem ko je cena zrasla za 58,6 odstotka, se je površina pripadajočega zemljišča zmanjšala za 7,7 odstotka.