Študija ECB opozarja na nevarnost ponovitve scenarija iz 2008

Neravnovesje na nepremičninskih trgih lahko povzroči finančno krizo, kar se je v preteklosti že večkrat zgodilo, navajajo avtorji študije ECB Nepremičninski trgi v okolju visokih stroškov financiranja.

Zaradi zaostrenih pogojev financiranja sta se cenovna dostopnost in povpraševanje po nepremičninah zmanjšala, kar je povzročilo pritisk na zniževanje cen. Povečali so tudi stroški servisiranja dolga, s katerimi se spopadajo obstoječi posojilojemalci, pri čemer so najbolj prizadeti bolj zadolženi v državah z razširjenimi posojili s spremenljivo obrestno mero, navajajo avtorji poročila.

Robusten trg dela pomaga posameznikom pri spopadanju s stroški, večja težava so podjetja

Stabilni trgi dela so doslej podpirali bilance stanja gospodinjstev in s tem zmanjševali kreditno tveganje pri razmeroma veliki izpostavljenosti bank do stanovanjskih nepremičnin. Nasprotno so se podjetja, ki se ukvarjajo s poslovnimi nepremičninami, soočala z resnejšimi izzivi v kontekstu naraščajočih stroškov financiranja in upadajoče dobičkonosnosti. Čeprav so banke manj izpostavljene trgom poslovnih nepremičnin, bi lahko izgube v tem segmentu ob večjem šoku delovale kot ojačevalni dejavnik, pišejo avtorji poročila.

 

 

"Neravnovesja na nepremičninskih trgih lahko povzročijo finančne krize, kar se je v preteklosti že večkrat zgodilo. Svetovna finančna kriza iz leta 2008 je najvidnejši primer finančne in makroekonomske nestabilnosti, ki so jo povzročili cikli nepremičninskega razcveta in propada, ki so jih spodbujali krediti." Pomen nepremičninskih trgov za finančno stabilnost po navedbah poročila izhaja iz močne povezave med nepremičninskim sektorjem in pomembnimi deli gospodarstva, vključno z bančnim sektorjem.

Okolje visokih obrestnih mer lahko privede do širše finančne nestabilnosti

Avtorji poročila ECB navajajo podatke o stanju na trgu nepremičnin, ki je sredi leta 2022 doživel upad. Ta gibanja zahtevajo oceno pogojev, ki bi v okolju visokih obrestnih mer lahko privedli do uresničitve tveganj in širše finančne nestabilnosti.

Dvigi obrestnih mer imajo dvojni negativni učinek; zmanjšujejo finančno sposobnost potencialnih kupcev nepremičnin in z višjimi obrestmi zvišujejo stroške posojil. "Kombinacija naraščajočih stroškov financiranja, padajočih cen nepremičnin ter negativnih šokov glede dohodka gospodinjstev in nepremičninskih podjetij bi lahko povzročila izgube v bančnem sektorju."

Število transakcij se je v zadnjem letu zmanjšalo za slabo polovico, za koliko so padle cene?

Zaradi naraščajočih obrestnih mer in splošne negotovosti ter nelikvidnosti, ki je značilna za trge nepremičnin v zasebni lasti, se je v prvi polovici leta 2023 v primerjavi s prvo polovico leta 2022 število transakcij, opravljenih na trgih nepremičnin v zasebni lasti v evrskem območju, močno zmanjšalo, in sicer za 47 odstotkov, kažejo podatki v poročilu. Majhno število transakcij je otežilo oceno, za koliko so padle cene nepremičnin, vendar posredni kazalnik kaže »na znatno znižanje cen«, pišejo avtorji poročila, saj podjetja, ki imajo v lasti veliko nepremičnin v evrskem območju in ki kotirajo na borzi, trgujejo z več kot 30-odstotnim diskontom glede na neto vrednost sredstev, kar je največji diskont po letu 2008.

 

 

Kot je znano, je ECB v prizadevanju za znižanje inflacije od sredine lanskega leta dvignila ključno obrestno mero z območja 0‒0,75 odstotka na 4,0‒4,75 odstotka, kar je bistveno povišalo obresti za posojila. Šestmesečni euribor, na katerega se po navadi vežejo nepremičninska posojila, se je do letošnje jeseni povišal na dobre štiri odstotke.