Cene nepremičnin v Sloveniji lani z najvišjo rastjo po letu 2007

Cene stanovanjih nepremičnin v Sloveniji letos kažejo prve znake ohlajanja, v najnovejši raziskavi evropskega nepremičninskega trga ugotavlja Deloitte. Za koliko so se v letu 2021 nepremičnine podražile? Kako se primerjajo z ostalimi državami v Evropi. Koliko časa je treba delati za 70 kvadratnih metrov veliko stanovanje? Kakšna je povprečna najemnina kvadratnega metra po evropskih mestih. Kakšne so povprečne transakcijske cene stanovanjskih nepremičnin na državni ravni in v največjih mestih. Kakšno je število zgrajenih stanovanj na 1.000 prebivalcev in koliko jih je v gradnji?

V mnogih državah opažajo omejeno ponudbo novih stanovanjskih nepremičnin. Cene gradbenih del rastejo, gradbenega materiala pa primanjkuje. Motnje v dobavnih verigah povzročajo večja tveganja za razvijalce nepremičnin. Naraščajoče cene in pomanjkanje delavne sile se vse bolj prenaša na cene. Najbolj pereča tema na trgu je cenovna dostopnost stanovanjske nepremičnine. Le malo je držav, kjer se je cenovna dostopnost v primerjavi s prejšnjim letom izboljšala. Pričakujejo, da bo dostopnost kratkoročno ostala problem v večini držav.

Rast cen najvišja pol letu 2007

Tako kot v preostali regiji so cene slovenskih stanovanjskih nepremičnin v zadnjih letih rasle. V letu 2021 so se v primerjavi z letom prej zvišale za 15,7 odstotka. Gre za najvišjo rast po letu 2007. Lani je bilo prodanih približno 16 odstotkov več stanovanjskih nepremičnin kot v letu 2020, ko je bila prodaja zaradi pandemije najnižja v zadnjih sedmih letih.

V začetku leta 2022 so se pojavili znaki, da se je rast cen stanovanjskih nepremičnin začela umirjati, predvsem zaradi rahlega poslabšanja razpoloženja potrošnikov, ki je posledica makroekonomskih negotovosti in zvišanja obrestnih mer za posojila. Aprila so številne slovenske banke zvišale obrestne mere za stanovanjska posojila. Obrestne mere za 30-letne fiksne hipotekarne kredite so se povzpele do 3 odstotkov, pišejo v Deloittu. To so delno izravnale nedavne sprostitve omejitev pri kreditiranju prebivalstva s strani Banke Slovenije.

Vojna v Ukrajini je vplivala na razpoloženje potrošnikov, vendar zaenkrat ni znakov, da bi imela večji vpliv na slovenski trg stanovanjskih nepremičnin.

Slovenija z eno najmanjši ponudb nepremičnin

Kaj se dogaja na evropskem nepremičninskem trgu? Najmanj novih stanovanj na tisoč prebivalcev so v 2021 zaključili v Bosni in Hercegovini, Latviji, Španiji, na Portugalskem in v Sloveniji. Največ novih stanovanj so 7dokončali v Franciji (6,95) ter na Poljskem (6,16 na tisoč prebivalcev). Najvišje število začetih gradenj stanovanjskih nepremičnin na tisoč prebivalcev v 2021 so zaznali v Avstriji – 10,56. Sledita ji Poljska s 7,28 in nato Slovenija s 6,06. Najmanj novih stanovanjskih nepremičnin so v 2021 začeli graditi v Italiji, Bosni in Hercegovini ter v Latviji.

Skupno število stanovanjskih nepremičnin, ki so na voljo na tisoč prebivalcev je najvišje na Hrvaškem, preko 600. Veliko stanovanjskih nepremični imajo tudi v Bolgariji (585) in na Portugalskem (579 na tisoč prebivalcev). Med državami, kjer je stanovanjskih nepremičnin na tisoč prebivalcev najmanj, se je uvrstila tudi Slovenija, kjer jih je 411. Manj jih je zgolj na Poljskem in v Združenem kraljestvu.

V Sloveniji povprečna cena kvadratnega metra 3.356 evrov

Trg nepremičnin je v 2021 prizadela rast cen energentov, gradbenega materiala in del. Vse to je vplivalo na povprečno transakcijsko ceno nove stanovanjske nepremičnine. Najvišje cene – 4.905 evrov za kvadratni meter - so zabeležili v Združenem kraljestvu. Sledi Avstrija s 4.782 evri za kvadratni meter in Francija s 4.639 evri. V Sloveniji je povprečna transakcijska cena nove stanovanjske nepremičnine znašala 3.356 evrov za kvadratni meter. Za kvadratni meter starejše stanovanjske nepremičnine je bilo v povprečju potrebnih 1.818 evrov.

Med sosednjimi državami je povprečna cena višja le v Avstriji. V Italiji je znašala 2.299 evrov. Na Madžarskem je poskočila na 2.014 evrov za kvadratni meter. Na Hrvaškem je kvadratni meter nove stanovanjske nepremičnine v 2021 znašal 1.823 evrov. V preostalih obravnavanih državah Adria regije so cene nižje. V Srbiji je povprečna cena kvadratnega metra 1.520 evrov, v Bosni in Hercegovini pa 974 evrov.

Najdražji Pariz, Ljubljana dražja od Rima

Med obravnavanimi mesti je bila najvišja cena zabeležena v Parizu. Povprečna cena za kvadratni meter je znašala 13.462 evrov. Med najdražjimi so bili še München, središče Londona, Oslo, Frankfurt in Köbenhavn. Cene v Ljubljani so zrasle za pet odstotkov na 3.393 evrov za kvadratni meter. V Zagrebu je zrasla za 4,8 odstotka na 1.950 evrov. Na Dunaju je bilo za kvadratni meter potrebno v povprečju odšteti 5.788 evrov, v Rimu pa 3.208 evrov. V zgolj dveh mestih, ki so jih vključili v raziskavo, sta bili ceni v dveh mestih nižji od tisoč evrov za kvadratni meter. Od 68 mest so cene lani upadle v zgolj dveh mestih. V Marseillu (-6 odstotkov) in Celju (-6,1 odstotka).

Za stanovanje 10 letnih bruto plač

Koliko letnih bruto plač je potrebnih za nakup povprečne stanovanjske nepremičnine? Indeks kaže, da morajo najdlje za 70-kvadratno stanovanjsko nepremičnino delati na Češkem – 13,3 leta. Za Češko sta Slovaška in Srbija. V Sloveniji je v povprečju potrebnih 10 letnih bruto plač. Med štirimi in šestimi povprečnimi bruto letne plače potrebujejo na Danskem, Portugalskem, Belgiji, in na Norveškem. Po podatkih nepremičninskega indeksa je za povprečno stanovanjsko nepremičnino v Ljubljani potrebni 8,7 letnih bruto plač. Dodati je treba, da je indeks letnih plač zgolj teoretičen. Nihče ne more kupovati z bruto plačo, temveč z razpoložljivim prihodkom. 

Najemnine v Slovenskih mestih med najnižjimi

Ob vseh težavah v dobavnih verigah in pomanjkanju gradbenega materiala je februarja udarila še vojna v Ukrajini. Ta je povzročila množično preseljevanje iz Ukrajine v sosednje države. V drugem trimesečju so zaradi selitev zaznali upadanja ponudbe na najemnih trgih in rast najemnin na Poljskem, Slovaškem in Madžarskem. Najvišje najemnine so v Parizu. Za najem kvadratnega metra je na mesec potrebnih 29,1 evra. Zelo visoke najemnine imajo še v Oslu, Londonu, Amsterdamu in Trondheimu.

Slovenska mesta so v tretjini najugodnejših. V Ljubljani je najem kvadratnega metra znašal mesečno 9,48 evra, v Mariboru 8,1 evra in v Celju 6,6 evra. Najnižje najemnine so v Bolgarskih mestih. Ljubljana je cenejša od Budimpešte, vendar dražja od Dunaja. Najemnine v Sloveniji sledijo višjim cenam nepremičnin in so se glede na leto 2020 v Ljubljani povzpele za 10 odstotkov, v Mariboru za 11 odstotkov in v Celju za pet. Pričakujejo, da bodo najemnine tudi letos še naprej rasle, leta 2023 pa se začele umirjati.