Na dražbi pred pol leta do stanovanja v Ljubljani za 250 tisoč evrov, zdaj naprodaj za 100 tisoč več

V začetku aprila sta bili na dražbi v izvršilnem postopku naprodaj dve novejši stanovanji za Bežigradom. Za stanovanji v bloku na Kadilnikovi ulici 1 se je skupno potegovalo 18 dražiteljev. Naprodaj sta bili – vsako od njiju – za 174 tisoč evrov. Dražitelji so ceni stanovanj zvišali za več kot 40 odstotkov. Prodani sta bili za 250 oziroma 252 tisoč evrov. Le slabih osem mesecev zatem je eno stanovanje ponovno naprodaj. Prodajalec za stanovanje – oglaševano kot nadstandardno – pričakuje 349 tisoč evrov ali okoli 100 tisočakov več, kot je odštel zanj aprila.

Skoraj 7.600 evrov za kvadratni meter

Cena za kvadratni meter (ob upoštevanju korekcijskih faktorjev za klet in ložo) je ob aprilski prodaji znašala približno 5.500 evrov za kvadratni meter. Če se stanovanje proda po trenutni oglaševani ceni, bi cena dosegla skoraj 7.600 evrov za kvadratni meter. Če prodajalcu uspe za stanovanje iztržiti ocenjevano ceno, bo moral na ustvarjeni dobiček poravnati 25-odstotni davek na dobiček, kar pomeni, da bi s prodajo zaslužil približno 75 tisoč evrov.

Kot smo zadnjič izračunali, je trenutna bruto donosnost stanovanj v Ljubljani 5,56 odstotka, neto pa 4,46 odstotka. Ob upoštevanju omenjenih donosnosti bi moral kupec stanovanje oddajati za 1.622 evrov na mesec, od katerih bi moral državi plačati še davek.

Bloomberg Adria

Nepremičninar: cena nekoliko ambiciozna

Nejc Mlakar, direktor agencije Mesto nepremičnin, meni, da je cena nekoliko visoka. ''Po izračunu z upoštevanjem balkona in shrambe je to približno 7.500 evrov na kvadratni meter, kar se mi kljub omejeni ponudbi in velikemu povpraševanju na trgu zdi nekoliko ambiciozno.'' Vendar dodaja, da cena ni ''povsem nerealna in je povsem mogoče, da se bo prodaja zaključila nekje med 310 in 320 tisoč evri – morda celo nekoliko več''. To bi pomenilo ceno 7.000 evrov na kvadratni meter.

''Glede na to, kar se trenutno ponuja na trgu, je cena kar realno postavljena. Upoštevajoč  lokacijo nepremičnine, letnico zgradbe, opremo in kvadraturo, bi bila lahko realizirana cena kljub vsem dejavnikom nekoliko nižja,'' pa meni nepremičninski posrednik Niko Maučec.

Mlakar pogreša parkirno mesto zaradi zahtevnosti parkiranja na lokaciji, kar lahko vpliva na končno ceno. Poudarja, da gre za oceno zgolj na ogledu oglasa. Ob pregledu stanovanja se lahko situacija spremeni. Pravi še, da gre za zanimivo stanovanje, ker ima pri 41 kvadratnih metrov bivalne površine ''ločeno spalnico, kar je na trgu velika prednost''.

Zajem zaslona

Da so takšna stanovanja najbolj iskana, pravi tudi Maučec: ''Tipični kupci so nekdo, ki stanovanje kupuje kot investicijo, starši, ki kupijo stanovanje za otroka za potrebe študija, par brez otrok.'' Meni, da se bo dejanska atraktivnost pokazala v prvem tednu oglaševanja.

V seriji člankov o naložbenem nakupu stanovanj smo od nepremičninarjev izvedeli, da je delež investicijskih nakupov v Ljubljani manjšinski oziroma okoli 30 odstotkov. ''V zadnjih letih se je zmanjševal,'' je povedal Zoran Đukić, direktor nepremičninske agencije Stoja. ''Še vedno ljudje v trenutni situaciji na trgu najdejo priložnosti.''

Stanovanja v okolici so dosegala nižje cene

Sosednje stanovanje se je na dražbi prodalo za 250 tisoč evrov. Transakcije stanovanj v soseski kažejo, da so primerljivo velika stanovanja v zadnjem letu dosegala nižje cene. Dosežene cene v zadnjem letu za dvosobno stanovanje s približno 54 kvadratnimi metri so bile med 200 in 343 tisoč evri. Dvosobna stanovanja najpogosteje merijo več kot 50 kvadratnih metrov. Večina stanovanj v soseščini je v starejših stavbah.

Kakšno je stanovanje?

Kot smo poročali, gre za dvosobno stanovanje v petem nadstropju. Skupno meri 49,5 kvadratnega metra, uporabnih površin ima slabih 41 kvadratov, ima 3,4 kvadrata zaprte lože ter približno pet kvadratnih metrov veliko kletno shrambo. Vstopi se v predsobo, kjer je na levi kopalnica, v nadaljevanju pa manjša spalnica z izhodom v zastekljeno ložo. Iz hodnika naravnost se vstopi v večji dnevni prostor.

''Pri takšni razporeditvi in velikosti je mogoče doseči najvišjo ceno na kvadratni meter,'' meni Mlakar. Pri tem misli na manjša stanovanja, pri večjih enotah se cena na kvadratni meter običajno znižuje. Dodaja, da kadar so z investitorji vključeni v fazo projektiranja, predlagajo, da se poskuša zagotoviti čim več takšnih enot. Stanovanje je orientirano na jug. V etažnih načrtih je bilo vrisano kot garsonjera, vendar je bilo že v času gradnje spremenjeno v dvosobno stanovanje. Nima pa parkirnega mesta.