Nepremičninsko posredovanje: Koga sploh zastopajo in kdo mora plačati provizijo

Večina ljudi nakup nepremičnine opravi enkrat v življenju, zato jih je veliko tudi nepoučenih, kako nakup sploh poteka oziroma kakšne stroške bodo poleg nakupa imeli. Še posebno takrat, ko ob brskanju oglasov naletijo na nepremičnino, ki se prodaja prek nepremičninske agencije.

Praksa je sledeča. Vidite zanimivo stanovanje, pokličete in se dogovorite za termin ogleda. Še pred ogledom nepremičnine vam da nepremičninski posrednik v podpis dokument. V njem piše, katero nepremičnino si boste ogledali, soglasje za uporabo osebnih podatkov (GBRD), pa tudi da boste morali ob nakupu plačati določen del stroškov, ki so nastali z nakupom nepremičnine. Kot nam je potrdilo več nepremičninskih posrednikov, v dokumentu še piše, da bo moral kupec poravnati bodisi poravna davek na promet z nepremičnino bodisi nepremičninsko provizijo. Pa je to dovoljeno?

Provizijo lahko nepremičninski posrednik dobi le od naročnika

Odvetnik Primož Feguš nam je pojasnil, da to nikakor ni dovoljeno. "Določila zakona o nepremičninskem posredovanju so jasna: plačilo provizije se lahko zaračuna le naročniku storitve, to je tistemu, ki prvi stopi v stik z nepremičninskim posrednikom. Le če se stranki v prodajni pogodbi dogovorita, da provizijo plačata obe, se lahko provizija zaračuna obema, tako da se znesek provizije razdeli. Vendar ta dogovor ni del pogodbe o nepremičninskem posredovanju, temveč del prodajne pogodbe," je jasen Feguš.

"Dogovor o posredovanju, ki je sklenjen s stranko, ki se je odzvala na oglas, je nična in ne ustvarja nobene zaveze za plačilo," je jasen Feguš.

STA

Pogodbo o posredovanju lahko zahteva tudi prodajalec

Enako pravi tudi direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS Boštjan Udovič, ki pojasnjuje, da je to pravilo v veljavo prišlo z novelo zakona o nepremičninskem posredovanju leta 2019. Do takrat je namreč v praksi veljalo, da se nepremičninska provizija razdeli med prodajalcem in kupcem, in sicer dvoodstotna provizija med obe stranki.

"Ključno vprašanje v posameznem primeru pa je, ali je sklenitev pogodbe kot pogoj za ogled nepremičnine določil prodajalec. Če bi denimo prodajalec od nepremičninske družbe zahteval, da lahko ta ogled nepremičnine dovoli le osebam, ki imajo z njo sklenjene pogodbe o posredovanju, se nepremičninska družba temu pogoju ne more izogniti. Problematična pa je praksa, po kateri bi nepremičninska družba oglede takšnim osebam onemogočala brez vednosti naročitelja ali celo v nasprotju z njegovimi navodili ali pričakovanji."

Feguš sicer meni, da ne sme biti nobenega vprašanja, da nepremičninska agencija ne bi za svoje delo dobila plačila. "Praksa, ki so jo izoblikovale nepremičninske agencije same zato, da bi bile na videz bolj prijazne strankam, se jim lahko zdaj vrne kot bumerang. Zagotovo je način, za katerega sodišče potrdi, da je nezakonit, bistveno enostavnejši kot postopek usklajevanja obveznosti plačila nepremičninske provizije med prodajalcem in kupcem, saj to vedno sledi pogajanjem o ceni nepremičnine, ki znajo biti zelo naporna."

"Prodajalci sami želijo povrnitev stroškov"

Kot pojasnjuje Udovič, se v praksi najpogosteje dogaja to, da prodajalci od kupcev zahtevajo, da prevzamejo obveznost plačila davka na promet nepremičnin ali da jim del stroška neposredno povrnejo. "Takšne prakse so sicer zakonite, a bi bilo po našem mnenju za tretjo osebo bistveno bolj sprejemljivo, da bi lahko del plačila za posredovanje, če bi se s tem strinjala, na podlagi izdanega računa plačala nepremičninski družbi," pravi Udovič. Poudarja, da si v združenju prizadevajo, da bi država ponovno dovolila delitev plačila za posredovanje oziroma da bi se lahko stranke o tem prosto dogovarjale.

STA

 

"Do takrat pa je pomembno, da se najrazličnejše oblike prenašanja bremen na tretje osebe izvajajo transparentno in brez prikrivanja. Tretja oseba pa ima seveda vedno pravico, da nepremičnine pod postavljenimi pogoji ne kupi. Poleg tega se lahko izhodiščni pogoji v okviru pogajalskega procesa med strankama tudi spremenijo," predlagajo v združenju.

Kateri interes zastopa nepremičninski posrednik?

Kot je znano, je višina plačila nepremičninskega posredovanja, ki je omejena na štiri odstotke od vrednosti nepremičninskega posla. Višji ko je znesek prodajne pogodbe, nepremičninski posrednik več zasluži. Ob tem se postavlja vprašanje, katero stranko pravzaprav zastopajo, prodajalca ali kupca?

"Po zakonu o posredovanju z nepremičninami izhaja, da mora nepremičninski posrednik delovati tako v interesu naročnika kot tudi tretje osebe," pojasnjuje Udovič. Pravi, da dejavnost nepremičninskega posredovanja ni regulirana zato, da bi ta zagotavljal nižjo ceno kupcu, ampak zato, da bi kot strokovnjak poskrbel za zaščito njegovega pravnega položaja.

Namesto posrednikov bi morali imeti zastopnike

"Se pa strinjam, da bi bilo ljudem pogosto bolj enostavno razumljivo, če pri nas ne bi imeli klasičnega nepremičninskega posredovanja, ampak bi se približali sistemu, kot ga poznajo nekatere druge države, predvsem anglosaksonskih pravnih sistemov. V teh sistemih namreč ne govorimo o posrednikih, temveč o zastopnikih," pravi direktor Združenja Udovič, kjer ti zastopajo izključno interese svoje stranke. "V praksi to običajno pomeni, da ima vsaka stranka svojega zastopnika."

Številni lastniki nepremičnin se sicer odločijo, da jo bodo prodali sami brez posredovanja nepremičninskega posrednika. V takšnih primerih se v praksi dogaja, da ko posameznik objavi oglas, ga takoj kličejo nepremičninske agencije in ga prepričujejo, da že imajo kupca za njegovo nepremičnino. Seveda mu ob tem povedo, da bo moral plačati provizijo. In kaj na to pravi Udovič. "Seveda se tega, da nekomu, ki v oglasu objavi svojo telefonsko številko, kličejo različni interesenti, ne da preprečiti in s tem načeloma tudi ni nič narobe. Problematično je lahko, če se takšne osebe "silijo" v podpis pogodbe o posredovanju z argumentom, da nepremičninska družba že ima kupca. To bi moralo namreč pomeniti, da ima s potencialnim kupcem že sklenjeno pogodbo o posredovanju, kar bi pomenilo, da je prodajalec v tem razmerju tretja oseba in da mu ni treba plačati posredniške provizije," pojasnjuje Udovič.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar