Kako bodo poplave vplivale na trg nepremičnin

Poplave, za katere se ocenjuje, da so najhujše v zgodovini samostojne Slovenije, so povzročile neizmerno škodo na nepremičninah. Kolikšna je ta, bo znano v prihajajočih tednih. Že zdaj pa je znano, da bo "škoda znašala več milijard evrov", je pred dnevni ocenil premier Robert Golob. Ne le hiše, uničena je tudi javna infrastruktura, ki je ključna pri odločitvi za nakup nepremičnine. 

"Naredili bomo vse, da ljudje ne bodo ostali sami," je miril Golob in napovedal nadomestne montažne gradnje za vse, ki so izgubili streho nad glavo. "S tipskimi projekti bodo pospešili pridobivanje gradbenih dovoljenj in obnovo, kot je to veljalo včasih po potresih v nekdanji Jugoslaviji," pozdravljajo potezo vlade poznavalci nepremičninskega trga.

Po naših informacijah je vlada že v pogovorih s slovenskimi proizvajalci montažnih hiš. Kontaktirali so tudi Marka Lukića iz Lumarja. Ta ocenjuje, da imajo slovenski proizvajalci dovolj zmogljivosti za gradnjo večjega števila montažnih objektov, čeprav so vsi že zdaj zasedeni z naročili. Večja težava kot postavitev hiš bodo po njegovem mnenju gradbene parcele, ki jih bo težko priskrbeti v kratkem času. Sploh na območjih, ki so jih prizadele poplave. 

Je pa pred izvedbo načrtov nadomestne gradnje še kar nekaj izzivov. Spremembe prostorskih načrtov, ki jih sprejemajo občine, namreč zaradi zapletenih postopkov trajajo vsaj sedem let. Zdaj je cilj Golobove vlade, da te postopke skrajša na leto ali dve. Priznava pa: "Večina težav, s katerimi se soočamo ob sanaciji, je odvisna od zakonodaje na lokalni ravni, ti procesi pa so najbolj dolgotrajni. To bomo skušali radikalno skrajšati, ne vemo pa, ali bomo pri tem uspešni," je včeraj po seji vlade povedal Golob. Do takrat pa bodo vzpostavili centralni register praznih stanovanj in enotno najemno pogodbo, kar bodo uredili v mesecu dni.

Vpliv na trg nepremičnin

"Poplave bodo vplivale na trg nepremičnin, ne bo pa to bistven in vsesplošen vpliv. Na ogroženih območjih bo nepremičnine težko prodati, tudi če se je voda samo približala hiši," razmišlja Boštjan Udovič, direktor zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS). To, kar je bilo poplavljeno, bo še dolgo časa vidno. Kakšen bo dolgoročni vpliv, Udovič ne želi špekulirati. 

Nakup nepremičnine je za posameznika največja življenjska naložba, zato je pričakovati, da bodo kupci nepremičnin po teh poplavah bolj pozorni na tovrstne nevarnosti, se strinjata Andraž Brilli, ocenjevalec vrednosti nepremičnin pri Capital Genetics, in Branko Potočnik, predsednik zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS in direktor nepremičninske agencije Insa.

Zavedanje kupcev o moči naravnih dejavnikov in njihovem vplivu na nepremičnine je iz leta v leto večje, še opaža Potočnik. Naravne katastrofe, sploh takšnih razsežnosti, to zavedanje še poglobijo, tako da ostane močan vpliv na odločanje pri nakupih še dolga leta po katastrofi.

"Po petkovih poplavah 4. avgusta pričakujemo dodatno previdnost pri izboru lokacije ter načinu gradnje nepremičnine," dodaja tudi nepremičninska posrednica Nina Hudnik iz Roni nepremičnine. Omenja, da je bilo tako tudi po potresu leta 2020, ko so se povečale zahteve glede potresne varnosti objektov ter pri nepremičninah, zgrajenih po letu 1975. 

Zavedanje o potencialnih naravnih nesrečah se odraža tudi v sklenjenih zavarovanjih. Slovenec je lani za zavarovanje premoženja in življenja v povprečju porabil 1.329 evrov, kar je največ doslej. Število neživljenjskih zavarovanj pa se je povečalo za 8,6 odstotka in dosegla rekordno vrednost 963 evrov na zavarovanca, so povedali na zavarovalnem združenju. Ni pa dovolj, da zavarujemo dom, pomembno je, da ga zavarujemo za ustrezno zavarovalno vsoto.

Že odpovedujejo prodajne pogodbe?

"Dobili smo odziv od člana, ki nam je sporočil, da je kupec od skoraj sklenjenega posla odstopil, ker je očitno ugotovil, da je tveganje preveliko," omeni Udovič, ki vodi interesno združenje pri GZS. Ob tem dodaja, da za zdaj še nimajo veliko odzivov s terena, bodo pa ta prišla po tem, ko se razmere na poplavnih območjih umirijo. Ta še predvideva, da bo v prvi fazi nekaj več odpovedi kupoprodajnih poslov. "Kupci so zdaj bolj prestrašeni in bodo zato bolj natančno preverjali potencialne nevarnosti," še razmišlja.

"V aktivni prodaji imamo starejšo hišo z večjim zemljiščem v Komendi, ki je bila deležna posledic ujme. Počakali bomo na oceno škode in ponovno postavili tržno vrednost. Hiša je starejša, zato bo verjetno bolj smotrno prodajati zemljišče za gradnjo," nam je povedala nepremičninska posrednica Nina Hudnik. Odpovedi od nakupa zaradi trenutnih poplav še niso imeli. Se jim je pa zamaknil dan podpisa pogodbe za hišo v Velenju, ki leži na višjeležečem terenu in ni bila poškodovana v ujmi. 

Se bodo znižale cene nepremičnin?

Cene nepremičnin po rekordni rasti v zadnjem času stagnirajo. "Verjetno bodo poplave tudi eden glavnih argumentov kupcev za znižanje cen nepremičnin," razmišlja Udovič. Ta še meni, da bi lahko kupci v primerih, ko ne bo resne nevarnosti, skušali izkoristiti poplave za zniževanje cen nepremičnin. "Vse to se bo verjetno dogajalo v prihajajočih tednih ali mesecih, ne vemo pa še, v kakšnem obsegu," dodaja Udovič.

"Pomembno bo primerno zagovarjati ceno in jo podkrepiti z vrednotenjem," pravi Hudnik, ki napoveduje, da bodo prodajalcem predlagali pripravo ocene tveganja, ki bo kupcu izkazovala stopnjo ogroženosti.

V nadaljevanju leta Hudnik pričakuje stabilnost na osrednjem, notranjskem in primorskem delu Slovenije, medtem ko bodo vzhodna in jugovzhodna regija ter prizadeta gorenjska območja občutili posledice poplav dolgoročno.

 

 

 

Se še spomnite potresov?

Ko se je leta 2020 streslo pri sosedih v Petrinji, smo potres magnitude 6,2 čutili tudi v Sloveniji. Ob grozljivih posnetkih porušenih domov smo tudi pri nas naredili analizo potresne varnosti naših domov. Denimo v Ljubljani smo imeli pet ali šest blokov, za katere je bilo v potresni študiji ugotovljeno, da bi jih bilo treba porušiti, se spomni Udovič. Po letu ali dveh pa raziskave kažejo, da so cene teh stanovanj povsem primerljive s cenami stanovanj v soseščini, celo s cenami novejših stanovanj. "Ljudje očitno sčasoma pozabijo na to. Mogoče bo pri poplavah drugače, saj smo imeli nekaj večjih poplav v zadnjem času," še razmišlja. Mimogrede, potres z epicentrom v Petrinji je pred dnevi ponovno stresel Hrvaško.

 

Banke že danes želijo poznati potencialne nevarnosti

Kupci nepremičnin še pred nakupom zemljišča pridobijo geološko mnenje, ali gre za nakup parcele, ki je pod naklonom, spomni nepremičninski posrednik Potočnik. Prav tako se pred nakupi nepremičnin na območjih, ki bi lahko bila poplavna, kupci pozanimajo, kolikšna je verjetnost poplav, še dodaja.

Ocenjevalci vrednosti nepremičnin, katerih oceno za zaščito hipotekarnega kredita zahteva banka, morajo že danes opredeliti, ali je nepremičnina na poplavnem območju ali ne, dodaja Brilli.

Lahko banke zahtevajo ponovno vrednotenje nepremičnin, za katere so dale hipotekarne kredite? "Pozivanje po dodatnih zavarovanjih v takih razmerah ni nekaj, česar bi si želeli," nam je pred dnevi odgovorila Stanislava Zadravec Caprirolo, direktorica Združenja bank Slovenije (ZBS). "Pri takšnih dogodkih mora banka premoženje, dano v zavarovanje, prevrednotiti in povečati slabitve oziroma rezerve." Bo pa ZBS med predlaganimi ukrepi Banki Slovenije tudi zaprosilo za odlog evidentiranja učinkov prevrednotenja. "Ker gre za naravno nesrečo, izreden dogodek, kjer je treba pomagati ljudem, ki so se znašli v takšni situaciji."

 

Članek bomo sproti dopolnjevali.