Zaradi dela na daljavo so številne nemške pisarne prazne, takšnih je trikrat več kot pred koronavirusno pandemijo, ugotavlja nedavna raziskava inštituta ifo. Tudi pri nas so v preteklih letih podjetja nekaj najetih poslovnih prostorov vrnila nazaj najemodajalcem zaradi delnega dela od doma. "V zadnjem času se je ta trend ustavil, saj vedno več podjetij želi imeti svoje zaposlene v pisarnah," pravi Nejc Mlakar, direktor nepremičninske agencije Mesto nepremičnin.
Tudi na Geodetski upravi RS (Gurs) so ugotovili, da se je v času pandemije povpraševanje po pisarniških prostorov zaradi dela od doma zmanjšalo – zmanjšalo se je predvsem število transakcij. "Vendar ni znakov, da bi imela pandemija dolgoročne negativne posledice na trg pisarniških prostorov," zaključujejo na Gursu.
Ker novih, sodobnih, večjih pisarniških objektov v Sloveniji primanjkuje, cene ne upadajo, temveč iz leta v leto rastejo. Ob koncu lanskega leta so se podražile za dobrih 15 odstotkov, kar je največji letni porast teh cen od 2008, kažejo podatki Statističnega urada RS (Surs).
Po ocenah Gursa se namreč investitorji raje odločajo za naložbe v bolj donosne, manj tvegane in lažje prodajljive stanovanjske nepremičnine. Novi projekti pisarniških objektov za trg (namenjenih oddajanju) so skoraj izključno omejeni na glavno mesto, kjer je povpraševanje največje. V prihodnjih letih je v Ljubljani predvidena gradnja več novih sodobnih pisarniških objektov: ob glavni železniški postaji, na Gosposvetski cesti, Celovški cesti, ob Linhartovi.
Preberi še
Na letni ravni rekordna rast cen poslovnih nepremičnin
Stopnja anketne brezposelnosti med moškimi je bila triodstotna, med ženskami pa 3,5-odstotna.
30.03.2023
Lani manj transakcij s poslovnimi nepremičninami, upada cen ni videti
Na razvitejših nepremičninskih trgih so že zabeležili popravke cen navzdol.
22.02.2023
Veliko pomanjkanje po skladiščnih prostorih
"Na trgu občutimo predvsem pomanjkanje pri pisarnah v novejših stavbah in boljših lokacijah v Ljubljani," pravi tudi Mlakar. Po njegovi oceni so se v zadnjih dveh letih cene urejenih poslovnih prostorov na dobrih lokacija dvignile v povprečju za med 20 in 30 odstotkov.
"Že zelo dolgo imamo pomanjkanje po večjih skladiščih v okolici Ljubljane z dobrim dostopom, saj takšnih nepremičnin manjka oziroma jih praktično ni," poudarja Mlakar. Kot pravi, sicer obstaja nekaj večjih zemljišč, pri katerih je v večini še potrebno izdelati OPPN in s tem se čakanje na izgradnjo novega prostora zavleče za do pet let, kar pa je za podjetja potem predolgo časovno obdobje.
Tudi v agenciji Century21 zaznavajo trenutno največ povpraševanja po skladiščnih prostorih, pa tudi po pisarnah. "Vpliv dela od doma se je nedvomno začutil tudi pri nas, saj so se podjetja odločila za spremembe glede uporabe poslovnih prostorov. Obstajajo podjetja, ki so zmanjšala svoje poslovne prostore, da bi zmanjšala stroške in hkrati omogočila delavcem večjo prožnost pri delu od doma," poudarja Dušan Lazar, direktor Century21. Hkrati pa poudarja, da to ni univerzalna situacija za vsa podjetja.
Po njegovih besedah se nekatera podjetja odločajo za prenovo obstoječih prostorov, da bi se prilagodili novim potrebam in trendom. "Tudi podjetja, ki se ukvarjajo z inovativnimi tehnologijami, pogosto potrebujejo ustrezne poslovne prostore za raziskave, razvoj in proizvodnjo," dodaja.
Kar se tiče samih cen pa Lazar poudarja, da je ključna lokacija, vrsta nepremičnine, velikost prostora in ponudba na trgu. "Na nekaterih lokacijah, ki so še vedno zelo zaželene za poslovanje, se cene morda niso bistveno spremenile. V drugih primerih pa bi lahko bilo opaziti manjše znižanje cen, da bi se pritegnilo večje število najemnikov," je pojasnil Lazar.
Čeprav je fond industrijskih prostorov največji, se z njimi opravi najmanj prodajnih in najemnih transakcij: le 10 odstotkov prodajnih in 15 odstotkov vseh najemnih poslov, pišejo na Gursu. Tako je bila večina teh objektov zgrajenih za specifične potrebe prvotnega lastnika. Večina trgovskih prostorov – predvsem nakupovalnih centrov – pa je v lasti velikih nepremičninskih skladov in so oddani v dolgoročni najem trgovskim družbam.
Mediana prodajne cene pisarniških prostorov lani je bila 1.044 evrov na kvadratni meter, pri čemer je v Ljubljani znašala 1.671 evrov na kvadratni meter, v Mariboru pa 898 evrov na kvadratni meter. Najvišje cene pisarn so pričakovano v centru mesta Ljubljana, kjer mediana ob sicer majhni velikosti vzorca znaša 2.460 evrov za kvadratni meter, kažejo podatki Gursa.
Letos in v 2024 upad cen pisarniških prostorov?
Sektor poslovnih nepremičnin je pod pritiskom zaradi zaostrovanja pogojev financiranja, šibkega gospodarskega zagona in posledično povečanega tveganja neplačila najemnine, ugotavlja ena izmed največjih svetovnih zavarovalnic Allianz. "Na podlagi makrofinančnega modela pričakujemo, da bodo cene poslovnih nepremičnin v obdobju 2023–2024 upadle za 10 do 15 odstotkov v večjih gospodarstvih evroobmočja, čeprav bodo zelo heterogene po državah, segmentih in kakovosti," napovedujejo pri Allianzu.
Čeprav je delo na daljavo po njihovih besedah vse manj priljubljeno, bo pisarniški segment, zlasti na neprimernih lokacijah, deležen popravkov cen. "Evropa se bo sicer odrezala bolje kot ZDA, saj je delo na daljavo manj razširjeno, v večjih mestih pa je manj prostih delovnih mest," menijo na zavarovalnici.
Pri globalni nepremičninski agenciji Colliers ugotavljajo, da se sicer najemnine za kvalitetne poslovne prostore po Evropi dvigujejo, saj je povpraševanje po takšnih prostorih veliko. "Vidimo pritisk za preureditev pisarniških prostorov, ki ne ustrezajo sodobnim zahtevam, saj je vse več stavb zastarelih," je povedal Luke Dawson, vodja globalnih kapitalskih trgov in trgov EMEA pri Colliersu.
.webp){kind=icon}
